Дело певицы Ларисы Долиной, которая попала под влияние мошенников, продала квартиру, отдала деньги неизвестно кому, а затем пошла в суд и заставила покупательницу Полину Лурье вернуть ее законные метры обратно, всколыхнула всех, кто так или иначе интересуется куплей и продажей недвижимости.
Особенно сильно людей зацепило то, что деньги покупательнице никто не вернул — суд решил «не обременять» певицу необходимостью разыскивать мошенников, прячущихся неизвестно где. Действительно, она и так настрадалась уже. Такая схема даже получила название «Эффект Долиной».
Atas.info, пообщавшись со специалистами в сфере права, составил небольшой ликбез на тему того, как защитить себя от «бабки со справкой» в качестве продавца и не остаться в итоге ни с чем.
Долина — пример яркий, но не единственный
На самом деле история Ларисы Долиной не стала началом «бабкинга» на рынке недвижимости. Здесь скорее уместна аналогия с Михаилом Ефремовым, который убил человека, сев за руль в сильно пьяном виде — такие вещи происходят каждый день в любом городе, но именно это дело гремело долго и шумно. Так получилось благодаря известности подсудимого — и, конечно же, поведению его адвоката в ходе процесса.
Ровно то же самое прошло и с Долиной. Хотя дела об оспаривании сделок купли-продажи вторичного жилья по причине вмешательства мошенников нередко заводились и раньше. Некоторые сделки в итоге удавалось отменить. Некоторые — нет. Но в то же время Российская гильдия риелторов (РГР) приводит следующие цифры: число исков от бывших продавцов, желающих отменить сделку, выросло в 2025 году почти на 20%.
Будет ли так и дальше?
Опасения того, что «теперь так всегда будет», собеседники издания опровергли сразу: прецедентная право в России не работает и «дело Долиной» не перепишет все законы одним своим существованием.
«Чтобы стать прецедентной страной, нужно избавиться от статутов, то есть законов, а это невозможно. Дело в том, что развитие правовых систем (не только российской) идет от прецедентного права к статутному, и наоборот не бывает», — сказала бывшая заместитель председателя Конституционного суда Тамара Морщакова.
Например, в Новосибирской области 70-летняя продавец то симулировала невменяемость, то уверяла, что ее обманули мошенники и в итоге покупательница смогла вернуть деньги через суд. Но помимо того, что эту сумму за год «объела» инфляция, ей еще пришлось отбиваться от служб ЖКХ — несмотря на то, что бабушка устроила самозахват «проданной» квартиры, собственником де-юре оставалась она. И на нее же повесили накопившиеся за год долги по ЖКУ.
Что делать покупателю?
На этапе договоренности очень желательно проверить продавца на «чужое влияние» — как лично, так и с помощью специалистов. Причем сделать это можно самостоятельно, без привлечения адвокатов или риэлторов. Да, это может занять время, тем более что мошенники любят создавать для своих жертв «атмосферу секретности и избранности».
Не стесняйтесь спрашивать все возможные документы, касающиеся психиатрии. По словам юристов, это тоже не дает стопроцентной гарантии, но шансы на то, что опытный психиатр заметит «что-то не то», все же есть.
То же самое может сделать и нотариус — в силу профессии они тоже часто задают неудобные вопросы. А покупатель может посмотреть на реакцию продавца. Нервничает, уходит от ответа? Значит, и вам, скорее всего, стоит заволноваться и уйти.
Услышали нечто вроде: «а чего это ты такой любопытный?», «ты что, мне не веришь?», «а я тебе не обязана ничего показывать» — или требования решать все поскорее, здесь и сейчас — лучше сразу уходите.
Ну и, наконец, можно прямо спросить: «А вы точно осознаете, что это не „временная сделка“, которую завтра отменится сама собой?». «Вам, случайно, не поручили поучаствовать в „секретной операции“ по поимке мошенников или диверсантов?»
А если уже поздно спрашивать?
Но допустим, эти рекомендации вы не выполнили, решили, что квартиру по такой хорошей цене упускать нельзя, однако суд уже решил вернуть недвижимость прежним владельцам.
Что делать в таком случае?
Шаг первый — подтверждаем статус добросовестного приобретателя. То, что презумпция невиновности нередко действует только в одну сторону — к сожалению, объективная данность. Суд априори склоняется к тому, что проверка на добросовестность и вменяемость другой стороны лежит именно на покупателе. Поэтому именно вам придется доказывать, что вы не знали, что продавец находился под влиянием мошенников.
Шаг второй — получив на руки решение суда о возвращении купленной квартиры, начинаем новое дело о взыскании с продавца стоимости жилья. Здесь нужно набраться терпения — дело может продолжаться месяцами и даже годами. Но, допустим, продавец действительно отдал деньги мошенникам (а не подельникам) и взять с него нечего. Поэтому переходим к третьему шагу.
Подаем иск к Минфину. Потому что потерпевшие по данным делам (а потерпевший здесь именно вы) могут получить компенсацию от государства в размере стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи. Подобные кейсы, по словам юристов, существуют. Самая трудная часть здесь — доказать невозможность взыскания нужной суммы с владельца квартиры. Для этого нужно дождаться возбуждения исполнительного производства и подтверждения от ФССП, что взыскать деньги не с чего.
Суд вернул Ларисе Долиной похищенную квартиру
Как это можно решить?
Проблема «бабкинга» привлекла внимание не только страховщиков или СМИ, но и законодателей. Так, в начале ноября депутат Госдумы Александр Аксененко предложил ввести запрет на осуществление сделок с недвижимостью гражданам, страдающим определенными заболеваниями.
Бизнес-консультант Александр Воронков согласился с тем, что обманутый мошенниками владелец жилья имеет право оспорить сделку, но это не должно происходить за счет добросовестного покупателя.
«Продавец не может вернуть деньги покупателю? Значит квартира должна находиться в залоге у покупателя до того, как деньги будут возвращены» — предложил Воронков.
Заместитель председателя комитета Госдумы по экономической политике Михаил Делягин уже сейчас подготовил законопроект об обязательном периоде охлаждения при покупке недвижимости — своеобразный аналог эскроу-счета в банке, где деньги будут лежать какое-то время перед тем, как поступить к продавцу. Делягин считает, что недельного срока достаточно, чтобы жертва обмана пришла в себя.
Читайте также:
Сектанту завещала квартиру новосибирская пенсионерка, но суд документ аннулировал
Семья из Новосибирска отстояла в суде проданную из-за долгов ипотечную квартиру
В Новосибирске мэрия отказалась судиться за квартиру дочери бойца СВО
Суд лишил экс-замдиректора клиники Мешалкина двух квартир в США