Иногда на рынок попадают объекты, которые сложно назвать идеальными. Но даже такие квартиры можно сдать быстро и хорошо — если правильно оценить ситуацию, грамотно подготовить объект и найти своего арендатора.
Сегодня расскажу кейс мини-студии в ЖК Саларьево Парк, которую собственник не мог сдать самостоятельно несколько недель и потом обратился ко мне за помощью. Я подключилась, провела аналитику по цене, навела порядок, превратила особенности в преимущества — и нашла арендатора, которому эта квартира подошла идеально.
Исходные данные: нестандартная мини-студия 17 м²
Это была не классическая студия от застройщика, а часть большой квартиры, разделённой на несколько мини-студий. Поэтому площадь меньше чем у конкурентов-студий.
💡 Сильные стороны квартиры:
- высокий потолок 3,4 м, что визуально расширяет пространство;
- полноценная кровать 160 см с хорошим матрасом (не диван, как ставят обычно в студиях);
Но был и ряд нюансов, из-за которых сдача «зависала» и которые важно было учесть при выборе стратегии и корректной цены:
⚡ Особенности квартиры
- Низкий первый этаж, окно в 50 см от уровня земли. Есть ощущение сниженной приватности: окно нельзя оставить открытым и уйти из дома.
- Окно выходит на зелёную зону у подъезда — под ним аккуратная лужайка и кустарники, что создаёт приятный вид и ощущение собственного маленького дворика. При этом окно расположено рядом с входной дверью в подъезд, слышно открывание двери подъезда и звуки домофона.
- Нет кондиционера.
Это не минусы в привычном понимании — это особенности, которые снижают конкуренцию, но при правильной подаче становятся фильтром: квартира должна достаться тому, кому комфортно именно так.
- Требовался мелкий ремонт: шатались розетки, душевая система, протекал смеситель.
- После прошлых жильцов не было генеральной уборки: грязная кухня, запах из холодильника, следы плесени в душевой.
Задача была правильно настроить позиционирование и привести объект в состояние, достойное просмотра.
💰 Цена и конкуренция
Собственник сначала пытался сдавать студию сам. Поставил цену 53–55 тысяч — как у других объявлений в районе. Но в итоге приходили неподходящие люди: кто-то хотел жить пару месяцев «до лучших времён», кто-то просто не подходил под запрос. Обращений много, толку ноль.
Тогда он обратился ко мне: разобраться, почему квартира не уходит, и помочь найти подходящего арендатора.
Моя аналитика показала:
- В районе сдаётся 11 аналогичных студий без комиссии 🏢
- Площади конкурентов 20–22 м², выше этаж, лучшие характеристики.
Даже они не сдавались по цене выше 50 тыс.
В итоге стало очевидно: объект конкурирует в неравной борьбе и по изначальной цене уйти не сможет.
✅ Поэтому мы решили — снизить цену до 48 тыс., чтобы выйти на адекватное соотношение цена/характеристики и привлечь целевого арендатора.
Когда цена выше рынка, её берут только те, кто не разобрался или кому «некуда деваться». А потом жалуются, конфликтуют, пытаются съехать раньше. Мне такой формат не подходит — моя задача находить долгосрочных, довольных клиентов.
🤝 Честность — лучшая стратегия
Скрывать особенности квартиры — путь к конфликтам. Человек всё равно увидит их. Это как на сайте знакомств: если фото не похоже на реальность, встреча заканчивается разочарованием. Зачем?
Моя задача — не сдать квартиру во что бы то ни стало, а найти того, кому она реально подойдёт на 100%. Так появляется стабильная аренда: когда жильцу комфортно с первого дня, и он остаётся надолго, а не через неделю ищет запасной выход.
На показах сначала я показываю сильные стороны. Если вижу, что человеку всё нравится, глаза загорелись, уже хочет договор — вот тогда я мягко подсвечиваю особенности. По-доброму, по-человечески, иногда с юмором. Было низкое окно — пошутили, что это почти личная мини-терасса, где можно пить кофе сидя на подоконнике. Люди обычно реагируют легко: «Да нормально, мне подходит».
Это и есть правильный подход: проговаривать важные нюансы сразу. Долгосрочная аренда — это маленькое партнёрство и работа в долгую, и сюрпризы в нём никому не нужны. Когда человек понимает, что берёт, он живёт спокойно, бережёт квартиру и платит вовремя годами. А если «впарить» и скрыть нюансы — через сутки начнутся вопросы, недовольство и планы на съезд.
Потому что всё равно человек узнает правду — либо до договора, либо после. А если узнает после, то всем будет больно.
Если пытаться что-то скрыть, можно быстро «закрыть сделку», но дальше начинается самое интересное. Представьте: арендатор подписал договор, заехал, распаковал чемодан — и вдруг замечает то, о чём ему не сказали. Настроение падает, начинается раздражение. Он чувствует, что его обманули, хочет съехать, а собственник остаётся с пустой квартирой и поисками заново. Да, по договору депозит сгорает, но толку-то? Человек съедет через минимальный срок, и собственнику снова придётся тратить время и нервы.
Гораздо эффективнее честно показать объект и найти того, кому его особенности даже в плюс.
Например, первый этаж. Для одних минус, для других — набор преимуществ:
— быстрый выход на улицу в любой ситуации;
— зелёная зона почти «как свой дворик»;
— комфорт для тех, кто не любит высоту.
Когда арендатор понимает, на что идёт, принимает всё как часть сделки и говорит: «Да, меня это устраивает» — вот тогда и получается долгий и спокойный найм. Без сюрпризов, все довольны, собственник получает нормального аккуратного жильца, а не человека, который «поживёт недельку и исчезнет». Только так работает нормальная аренда и нормальные отношения между людьми и получается идеальная связка «собственник–жилец», где никто не страдает, а квартира не простаивает.
🧼 Подготовка квартиры
На одном из показов кандидат — молодой врач — открыл холодильник и тут же почувствовал запах. Для человека, работающего в медицине, чистота критична, и он отказался.
Я поняла: в текущем состоянии квартира не сдастся.
Бюджета на клининг не было, поэтому взяла ситуацию в свои руки:
- Вымыла кухню, холодильник, плиту. Это не входит в обязанности агента, но иначе квартира не сдалась бы.
- Провела аудит поломок и передала собственнику список точечных работ, которые важно починить, чтобы пригласить мастера на мелкий ремонт.
📱 Дистанционная сделка
Все шаги я провела удалённо для собственника:
- подготовка квартиры, отбор кандидата 👩💻
- организовала дистанционное подписание договора ✍️
- проконтролировала перевод арендной платы 💵
Собственник не видел арендатора лично, но получил деньги и спокойствие
✅ Финал: нашли идеального арендатора
В итоге квартиру сдали девушке-веб-разработчику. Она работает 5/2 в офисе, дома в основном ночует, любит зелень под окнами и выросла в частном доме — низкий этаж и «своя лужайка» стали для неё преимуществом. Для неё объект подошёл идеально.
Для собственника сделка прошла спокойно: договор заключён на долгий срок, собственник доволен, квартира сдана.
Вывод
Этот кейс — про то, что на рынке нет «плохих» или «хороших» квартир.
Есть правильная стратегия:
- честное позиционирование,
- адекватная аналитика,
- подготовка объекта,
- поиск своего арендатора.
Даже квартиру со сложностями можно сдать быстро и надёжно — если подойти к делу профессионально.