В первую очередь важно не путать два основных понятия: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи. Это две разные вещи и реагировать на переносы сроков в каждой ситуации необходимо по разному.
Срок сдачи дома в эксплуатацию - это дата, до окончания которой дом должен уже быть построен и готов к дальнейшему заселению. А срок подписания акта приема-передачи квартиры - это дата передачи ключей. В ДДУ, в большинстве случаев, указывается именно последняя дата. То есть акт подписали - квартиру можете забирать и уже в ней жить.
Но что об этом говорит закон
А в законе все просто: вы можете взыскать с застройщика неустойку, если он перенес срок подписания акта хотя бы на один день. (учитывайте, что до конца 2025 года мораторий все еще работает, так что любые взыскания переносятся на 2026 год).
Также у покупателя есть право отказаться от участия в ДДУ и вернуть деньги (№214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).
Стоит ли подписывать доп. соглашения о переносе сроков
Для начала застройщик обязан уведомить участника ДДУ не позднее чем за 2 месяца до окончания срока. Помимо этого застройщик также обязан предложить подписание доп. соглашение к договору, в котором будет указана вся информация об изменении сроков. Важно понимать, что, если вы соглашаетесь с новыми условиями и подписываете доп. соглашение, то взыскать с застройщика неустойку у вас уже не получится, т.к. с документальной точки зрения вы уже согласились на новые условия. Поэтому всегда помните - подписывать вас никто не заставляет.
Как с застройщика взыскать неустойку
До конца 2025 года, даже если будут перенесены сроки - никак.
Однако, если сроки будут перенесены после окончания моратория, то у вас есть два варианта: вы можете требовать с застройщика уплату неустойки без посредников, напрямую, а в случае, если получите отказ - обращаться с иском в суд.
Первый вариант наиболее практичный и удобный. Для этого вам необходимо отправить застройщику претензию, в которой будут описаны ваши требования по поводу выплаты неустойки за нарушения сроков. В суд также понадобится копия данного обращения, если по итогу вы получили от застройщика отказ.
За тот период, пока суд будет рассматривать ваш иск, начисление неустойки не будет приостановлено.
Рассчитать размер неустойки просто. Учитывая, что есть закон, регулирующий размеры, то вы можете сами узнать, на какую сумму можете рассчитывать. Для этого вам необходимо отсчитать 5% от цены ДДУ. То есть: стоимость квартиры (согласно договору) * 1/150 (для физ. лиц) * Ключевая ставка ЦБ РФ * Количество дней просрочки. Для юр. лиц коэффициент равен 1/300.
Расторгать договор или нет
Все зависит от вашей ситуации. Если вы понимаете, что в срок вы не получите квартиру - у вас есть право на расторжение договора, по итогу которого вы можете потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Но, помните, расторжение - не всегда правильное решение. Если дом находится на этапе активного строительства, а на стройке кипит работа, то у вас есть все шансы получить квартиру хоть и с небольшим опозданием.
Важно понимать, что за тот период, пока ваш дом строился, рыночная стоимость квартиры также увеличивалась и по итогу, после окончания стройки и ее продажи сумма, которую вы получите, окажется значительно больше, чем если вы просто расторгнете договор. Поэтому чаще всего покупатели выбирают дождаться подписания акта приема-передачи, а потом требуют неустойку.
А если сроки поджимают, но строительство не движется, то, конечно же, есть смысл задуматься о расторжении договора до того, как застройщик объявит себя банкротов. Иначе вас будут ожидать очень долгие судебные разбирательства, в ходе которого вы вряд ли получите свои деньги в полном объеме.