Прониклась краснокирпичной офиской
Вчера выступала на брокерском слёте в «Рябовской Мануфактуре». И снова поймала себя на мысли, что современные офисы в старых промышленных корпусах – отдельный вайб: атмосферные и визуально интересные. Но на фоне громких стартов в А-классе про редевелоперские В-шки как-то подзабыли.
Что по рынку сегмента
1. Это основной рабочий класс рынка.
На офисный B класс приходится порядка двух третей всего арендного спроса. Целевая аудитория – малый и средний бизнес – самая многочисленная с постоянным спросом.
2. А вот купить нечего.
В сделках купли-продажи этот класс занимает всего около 20% от объёма. И это не «потому что неинтересно», а потому что качественных предложений мало. Все спекулянты сидят в все же в А классе.
3. Вакансия 3,9% - и это уже зона дефицита.
Минимум за шесть лет. Ставки аренды растут: средняя по классу уже около 30,8 тыс. руб./м²/год, и тренд не выглядит временным.
4. ГАБов малого формата на рынке почти нет.
85% предложения - крупные лоты. Малые и средние блоки - всего около 9% предложения. Найти компактный лот с устойчивой фин.моделью – непростая задача.
5. Сильнейшая сторона B класса - локация.
Особенно у заводского редевелопмента или особнячков: центральные районы, транспорт, торговая инфраструктура. И это то, с чем новым МПТ-шным офисникам за ТТК частенько конкурировать сложно. Вне зависимости от технического состояния и отделки - заполняемость высокая, ставка растет.
Почему об этом говорю
Потому что инвесторы сейчас смотрят на офисные новостройки с обещаниями двузначной доходности, но подтвержденная доходность арендного бизнеса для мелких и средних лотов пока все же в проверенном в B классе.
