Если вы думаете, что Грузия — это просто недорогие квартиры у моря, то вы сильно ошибаетесь.
В 2026 году Тбилиси и Батуми становятся двумя совершенно разными инвестиционными мирами: один даёт стабильный доход без провалов, второй - возможность зарабатывать так, как не получится ни в одной европейской стране. Но выбрать между ними куда сложнее, чем кажется.
Доходность в Тбилиси и Батуми: две модели, два результата
Столичный Тбилиси — это рынок без сюрпризов. Здесь никто не ждёт туристический бум, потому что спрос формируют те, кто приезжает жить, работать и оставаться надолго.
Средняя доходность стабильная — 7–9% годовых, а в районах Сабуртало, Ваке и Авлабари она поднимается ещё выше благодаря инфраструктуре и близости к офисам. Заполняемость объектов держится на уровне 85–95% круглый год. Арендаторы меняют жильё редко, а значит, расходы на управление минимальны.
Батуми — это противоположность. Летом город превращается в машину по зарабатыванию денег: ставки доходят до 60–100 долларов за ночь, а годовая доходность легко достигает 10–12%. Зимой картина меняется — многие объекты переходят в долгосрок по 350–450 долларов в месяц. Поэтому результат полностью зависит от того, умеет ли инвестор управлять объектом, работать с платформами и правильно ставить цены.
Почему тогда Батуми всё равно выбирают? Потому что ни один другой город Грузии не позволяет заработать столько же за три месяца! Плюс покупка на котловане здесь почти всегда оправдывает себя ростом стоимости.
Сезонность: враг или лучший друг инвестора?
В Тбилиси сезонности нет вообще. Город живёт рабочей жизнью, а спрос обеспечивают релоканты, студенты, специалисты из IT и международных компаний. Они снимают жильё надолго, не ориентируются на отпускной период и не гонятся за видом на море. В результате доход предсказуем 12 месяцев в году.
В Батуми всё иначе: здесь арендный рынок раскрывается летом. Близость к морю и высокий спрос от туристов делает локацию ключевым фактором дохода.
Летом загружено всё, что хотя бы отдалённо напоминает апартаменты. Это не минус, а специфика: инвестор либо умеет работать с сезонностью, либо не зарабатывает максимум.
Кто арендует жильё в Тбилиси и Батуми
В столице аудитория стабильная: релоканты, сотрудники крупных компаний, преподаватели, IT-специалисты. Они снимают квартиры на 3–12 месяцев, редко съезжают и ценят тишину, транспорт и инфраструктуру. Такая публика минимизирует риски и обеспечивает предсказуемый денежный поток.
В Батуми — наоборот. Летом это туристы на 3–10 дней, путешественники, цифровые кочевники, семьи, приехавшие отдыхать. Зимой — арендаторы, которые выбирают город за море, но готовы платить меньше. Здесь высокая скорость смены жильцов — и это нужно учитывать.
То есть Тбилиси — про стабильность, Батуми — про динамику и высокий чек.
Что выбрать?
И Тбилиси, и Батуми дают отличные результаты — но для разных стратегий. Один город выигрывает в стабильности, другой — в максимизации прибыли. Ошибка здесь проста: попытаться применять модель Тбилиси в Батуми или наоборот.
Если вам нужен точный расчёт доходности, оставьте заявку и менеджеры BD Realty подготовят индивидуальный прогноз под ваш бюджет и стратегию