Концентрация капитала в центре Москвы стала главным трендом последних лет. Еще пять лет назад только 44% сделок с элитными новостройками приходилось на дома, расположенные в радиусе 1 км от Кремля. Сейчас эта доля выросла до 92%. Такое смещение спроса отражает новый профиль покупателя и меняющуюся логику престижного рынка, где близость к историческому ядру стала не просто преимуществом, а символом статуса.
Распределение спроса внутри Садового кольца демонстрирует резкий поворот в сторону исторического центра. В 2017 году 61% сделок проходил за пределами Земляного города, но в 2022 году там заключили только 1% покупок. На долю исторического ядра пришлось 81%, а Кремль, Китай-город и Белый город получили по 9%.
Наиболее популярные локации
Абсолютным лидером стала Якиманская часть — кварталы вокруг Третьяковской галереи, Болотной площади, Берсеневской и Кремлевской набережных. В 2017 году ее доля составляла 30%, а к 2022 году она выросла до 44%. При этом Пятницкая часть сократилась до 6%, а в Тверской не зарегистрировали ни одной сделки с новой элитной недвижимостью. Сретенская часть, напротив, увеличила долю в десять раз — до 24%. Появились продажи рядом с Кремлем и в Китай-городе, где сформировалась доля в 10% продаж.
Элитный центр Москвы почти полностью совпадает со схемой девяти исторических частей, обозначенных в «Атласе столичного города Москвы» 1853 года. Городская, куда входят Кремль и Китай-город, Тверская, Мясницкая, Пятницкая, Якиманская, Пречистенская, Арбатская, Сретенская и Яузская части — те самые участки, где формировались усадьбы купцов, творческой интеллигенции и меценатов. Сегодня этот культурный код влияет на поведение покупателей сильнее, чем когда либо.
Григорий Ашихмин подчеркивает устойчивость этой логики: «Основными характеристиками по-прежнему остаются локация, архитектура, качество, инженерия, функционал, актуальность интерьера. Самые востребованные — уникальные объекты со своей философией, расположенные в историческом центре, бережно вписанные в архитектуру города и органично дополняющие ее. Новые дома, в архитектуре которых девелопер учел окружающую исторически сложившуюся среду, сегодня пользуются большим спросом по сравнению с другими элитными проектами».*
Средняя стоимость квадратного метра в элитных домах в границах Земляного города с 2017 года выросла в 2,7 раза и достигла 2 миллиона рублей. Одновременно увеличилась средняя площадь квартир: например, в Якиманской части она поднялась с 112 до 139 квадратных метров, в Сретенской — с 85 до 135.
Локации, набирающие популярность
Новые точки притяжения формируются вокруг Третьяковской галереи и Болотной площади. Эти кварталы дают сочетание исторической среды, доступности набережных, высокого культурного статуса и тишины, которой не хватает другим центральным зонам.
По итогам 2022 года лидерами продаж в центре стали Sminex с долей 16%, Capital Group с 15% и Ингеоцентр с 11%. В 2023 году спрос усилился, и только за первые шесть месяцев покупатели вложили в эту часть города 12,2 миллиардов рублей.
Главный сдвиг рынка — уменьшение числа инвесторов. Если раньше значительная часть сделок была спекулятивной, то с 2021-2022 годов рынок перешел в формат «семейных покупок».
Покупателю важна локация рядом с Кремлем, Третьяковской галереей, набережными и маршрутами культурной жизни. Звучит эмоционально, но именно это становится решающим фактором.
Григорий Ашихмин подтверждает: «Основной тренд — семейные квартиры для себя. На первый план выходит эмоциональная составляющая. Покупатели выбирают дом, где их семьям будет приятно и комфортно жить и который подчеркнет их статус».*
Остоженский холм, Якиманка, остров Балчуг и прилегающие улицы — это историческая ось, где элитная недвижимость сочетает приватность, архитектурный статус и уникальную среду. Именно эти качества объясняют, почему доля сделок вокруг Кремля выросла с 44% до 92% и почему дефицит предложений остается ключевой характеристикой района.
Центр элитного рынка сузился до предельно малой территории, где концентрируются капитал, спрос и культурный престиж. Эти факторы продолжают усиливать стоимость редких предложений даже в условиях высокой конкуренции внутри сегмента.