На какой почве возник новый тренд на отельном рынке - отели с множественными собственниками?
К гадалкам и провидцам ходить не прийдется, ответ прост: стоимость денег. Именно этот фактор толкает девелоперов и отельеров на поиск новых источников финансирования проектов.
Формат отелей с множественными собственниками (fractional ownership) набирает обороты как спасательный круг: модель "построил — распродал юниты — перешел к следующему проекту" минимизирует capex (капитальные затраты) и opex (операционные расходы), обеспечивая быстрый возврат инвестиций (ROI) без долговых обязательств и по 214-ФЗ так же.
Это не просто тренд — это must-do для выживания в 2026–2027 годах, когда традиционные кредиты становятся токсичными.
Раньше и сейчас: cравнение кредитного финансирования vs. продажи юнитов
Раньше девелоперы полагались на банковские кредиты, что приводило к высоким рискам дефолта и долгосрочным обязательствам — пример: кризис 2014–2015 годов, когда многие проекты заморозились из-за роста ставок. Теперь появилась возможность продавать гостиничные юниты напрямую инвесторам вне 214-ФЗ, используя публичные договоры купли-продажи, договоры об инвестиционной деятельности или предварительные соглашения.
Это снижает финансовую нагрузку на 30–50%, но требует осторожности: хотя в гостиничной сфере такие схемы пока легальны, они балансируют на грани "серого поля", в отличие от жилой недвижимости, где они запрещены. Риски — штрафы от ФАС или судебные иски, поэтому действуйте срочно, пока регуляторы не ужесточили правила!
Альтернативные схемы финансирования: ЗПИФН, АО и цифровые активы
Не стоит ограничивать себя только базовыми договорами — рассмотрим возможные инструменты для финансирования отелей с множественными собственниками в России:
- Упаковка в акционерное общество (АО): Позволяет привлекать equity (акционерный капитал) от инвесторов, но с бюрократией и рисками корпоративного управления.
- ЗПИФН (закрытый паевой инвестиционный фонд) (Вариант мой фаворит): Особенно эффективен для гостиничных проектов — включает не только юниты, но и всю инфраструктуру (бассейны, СПА, рестораны). Раньше девелоперы финансировали инфраструктуру из прибыли от продаж, что сокращало доходы; теперь ЗПИФН решает эту проблему заранее, повышая yield (доходность) на 15–20%.
- Продажи через цифровые финансовые активы (ЦФА): Технологичная альтернатива для токенизации юнитов, упрощающая привлечение retail-инвесторов. Раньше это было недоступно из-за регуляторных барьеров; теперь, с развитием блокчейна, ЦФА (я описывал возможности работы через этот инструмент) ускоряют транзакции и снижают комиссии.
Ключевые сложности: инфраструктура и концепция отеля
После продажи юнитов возникает острая проблема финансирования инфраструктуры (ресторана, детской площадки, парковок, служебных объектов).
Девелоперcкая моделька работающая годами "построил — продал — отдал управляшке", отеле невозможна. Весь набор инфраструктуры от детской площадки для парковки необходимы отелю.
В городских отелях (особенно в центре Москвы или СПб) инфраструктуру можно минимизировать — номера + континентальный завтрак или лаунж, что идеально для short-stay (коротких остановок) и быстрой окупаемости.
Но для загородных отелей, курортных комплексов (например, в Крыму или на Алтае) или 5-звездочных luxury-проектов инфраструктура критична: полноценные рестораны, детские клубы, развлечения.
Локация голая (без соседних аттракций), гости на территории — расходы на девелопере. Раньше такие проекты строились на кредиты, рискуя дефолтом; теперь fractional ownership позволяет распределить нагрузку, но без грамотной концепции риски растут экспоненциально.
Девелоперская логика диктует: "бухаем возможное количество номеров на участок, снимаем максимальную возможную прибыль" — так появляются гиганты с минимальной инфраструктурой и без души (есть такие примеры в Санкт-Петербурге на 2500-3500 юнитов).
Но реальный рынок диктует свои правила: в низком сезоне юниты пустуют, yield падает, инвесторы пишут отзывы на Avito или ЦИАН, репутация девелопера летит с верхних этажей вниз.
Как избежать таких ситуаций: давайте разбираться
Чтобы проект не стал "адским отелем с множеством недовольных инвесторов", нужна стратегия:
- Концепция и продукт: Определяем формат проекта — short-stay в городе или full-service на курорте. Учитываем, какие юниты продавать, по какой цене и кому (семейным инвесторам или институциональным фондам). Сравните: раньше фокус на объеме; теперь — на привлекательности для гостей.
- Инфраструктура и эксплуатация: Анализируем, сколько номеров нужно для покрытия инвестиций. Раньше инфраструктуру сокращали; теперь ЗПИФН позволяет ее интегрировать, обеспечивая устойчивый cash flow.
- Масштаб и рынок: Оцениваем емкость рынка — больше, не значит лучше и дороже! Оценка количества юнитов на основе рыночного анализа. Важно: управляющая компания берет на себя операции, а девелопер фокусируется на продажах.
- Финансовая модель: Прогнозируем ROI, yield и payback period. В условиях кризиса экстренно внедряйте цифровые инструменты для мониторинга.
Несмотря на возможности по 214-ФЗ, жизнеспособный проект требует foresight (предвидения).
Комплексные решения для прибыльного отельного бизнеса — наша цель. Независимо от масштаба или сложности задачи, мы работаем прозрачно и профессионально. Мы готовы обсудить ваши задачи по проектам и предложить гибкий формат для сотрудничества и модель финансирования.
Позвоните нам, и мы договоримся о персональной консультации онлайн, в нашем офисе или на вашем объекте: 8 800 600-85-10 (Пн – Сб, с 10:00 до 19:00)
Больше информации в Telegram-канале.