Такой ответ любого ввергнет в шок. Лично мне после него пришлось забросить перспективы разобраться с кадастром, стать большой шишкой в номенклатурной системе, им управляющей и уйти в частный сектор, консультировать ещё больших профанов в недвижимости, чем я.
Вся эта толпа, однако, почему-то оказалась по другую сторону баррикад, на руководящих должностях и счастливо осваивала бюджет, пытаясь понять почему в России не получается то, что без проблем и ко всеобщему благу функционирует за её западным кордоном. Отсюда интерес к заграничных коленкорам земельного законодательства тех, кто заведовал российским правом, не иссякал. Главным образом причиной тому был объем исследований по сравнительному праву, как правило вдвое, а то и более, превышавший стандартный законопроект, а платили в пересчёте на листы.
Понимаю, что многим хотелось бы остаться в той иллюзии, которую мы раскрыли выше и представлять себе недвижимость в виде параллелепипедов, заполняющих наше пространство. Но извините, ― юриспруденция та ещё зараза, а потому прививки просто необходимы хотя бы в минимальных дозах.
Выше мы уже кратко пробежались по общим принципам английского права. В целом оно мало чем отличается от французского, германского, испанского или любого иного, европейского, за одним исключением: англичане не удосужились вымести гражданским кодексом дикие, пахнущие сединой и энурезом, а иногда и откровенно гнилостью, абстрактные юридические концепции, скопившиеся в их праве за тысячелетие. Как та сладкая, вяжущая ещё не достигнув носоглотки, вонь разлагающего трупа, английское право недвижимости и отвращает, и притягивает одновременно. Насельники Туманного Альбиона безусловно это осязают, и по возможности реанимируют отдельные органы тела с помощью парламентских актов, так что кажущийся покойник вполне себе функционирует, а в определённые моменты даже способен, вопреки природе, предпринимать действия, свойственные моложавому джентльмену и поражающие своей прогрессивностью континентальные умы. Здесь и сейчас я не буду распространяться о сути и форме многочисленных фикций общего права (common law), отмечу лишь, что само слово «недвижимость» (immovable) в английском обиходе встречается достаточно редко, а в юридическом арго исключено вообще. Вместо него используется то, что было переведено выше как имение (estate), – и будем придерживаться этого слова и далее, ибо само по себе, будучи понимаемо как дворянское поместье, оно давно утратило значение.
Итак, в Англии есть три вида легитимных[1] имений. Имение – это то, что передается через трансфер (deed) и наоборот: то, что передано трансфером составляет имение[2]. Трансфер – это совокупность документов, характеризующих и передающих имение; он, как правило, включает в себя описание объекта недвижимости (план, адрес, наименование и т.п.), формулировки прав, заключенных в этом объекте и передаваемых стороне приобретателя, договор продажи [недвижимости] и дополнительные условия, которые могут определять характер дальнейшего владения. – Понимаю, что уже исчерпал ваше терпенье, но будьте благоразумны, – представьте, что вы в кресле зубного, и осталось прочистить ещё один канал, а дальше – пломбировка. – Формально же, чтобы документ считался трансфером должны быть соблюдены всего 2 условия:
- должно быть с достаточной ясностью очевидно, что он [документ] задуман быть трансфером лицом, составившим его или сторонами к нему [документу]; и
- он должен быть исполнен (составлен и подписан) как трансфер[3].
Если вы ещё не отпочковались в режиме вегетативного размножения, то можно поздравить с тем, что у вас очевидно наблюдает эволюционное преимущество. Попытка разгадать что такое «трансфер» при отсутствии интернета и прямых контактов с теми, кто его изготавливает, многие судьбы привела на свалку истории, что бы мы под этим не понимали (сумасшедший дом, брак, кафедру экологии и т.п.).
Фундаментальное, если не сказать монументальное, во всей этой теме состоит в том, что в вышеприведённой трактовке любая бумага, даже салфетка из кафе, на которой написано deed и стоят подписи собственника и приобретателя, заверенные свидетелями, по букве закона может быть трансфером. Это чем-то напоминает Францию, по чьим законам формально сделку с недвижимостью можно заключить устным выражением согласия. Однако в 99,9% случаев трансфер изготавливается специально обученным юристом, называемым в Англии солиситором[4], и его текстовка и составные части меняются также редко, как английские короли/королевы в XX веке.
Акцент на трансфере сделан не случайно: именно через призму английского права проявляются два «агрегатных» состояния недвижимости. Европейские кодексы дают (пытаются дать) формулировку и описание недвижимости в её «статическом» состоянии, когда собственник «наслаждается землей и ее плодами»[5], то есть бездействует в рамках границ своего права, и его безмятежности ничего не угрожает. Но стоит возникнуть какому-нибудь спору, претензии соседа или к нему, склоке в родственных отношениях и т.д. и т.п., (хотя их на самом деле не так много в соотношении к общему числу собственников, но именно они и двигают развитие права), – и апелляции каждой их сторон в подавляющем большинстве случаев будут восходить к тому, что предыдущий собственник реализовывал такое право или имел такое же обязательство, то бишь к документам сделки, к трансферу. Отсюда акцент английского права на «динамическом» состоянии недвижимости, то есть на том моменте, когда осуществляется переход или возникновение имения: современное английское право не даёт определение имения, плевать на это! – ему важно не что СУЩЕСТВУЕТ как объект недвижимости, а что, или какой спектр прав ВОЗНИКАЕТ в момент передачи или создания имения.
На континенте, впрочем, то же самое, с одним отличием: кодексы, как древние портьеры, скрывают своими общими определениями недвижимости их правовую сущность, старинной вышивкой отвлекают неокрепшие умы исследователей развивающихся стран от простого факта: недвижимость – это всего лишь юридическая фикция. За ней нет ничего, кроме набора прав и обязательств и неважно в какое пространство они заключены: земельный участок, здание, помещение или вообще некий объем воздуха[6]. Важно то, как обеспечить их реализацию текущим собственником и передачу следующему. По большому счету, всё напридуманное вокруг и около понятия «недвижимость», сводится к решению этих двух проблем.
_______________________
[1] Под легитимный понимается в рамках статутного и общего права, справедливость (law of equity) работает с более широким спектром.
[2] Ещё раз очеркнусь: в английском праве всегда есть исключения и да: есть то, что передаётся через трансфер но не составляет имение, и есть то, что составляет имение, но переданное не-трансфером, но об этом позже.
[3] Art 1, para 1, (2) (a) (b) Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989. ― Закон о недвижимости
[4] Этакая альтернатива континентальному нотариусу.
[5] enjoy the land and its fruits ― Юридические смыслы, конечно, гораздо шире: enjoy здесь означает реализацию права собственника, в рамках полученного трансфера, land – недвижимость в принципе, fruits – не просто «плоды», а любой доход вообще.
[6] Когда-то английское право подразумевало, что имение может быть только в земле, – это старый постулат, уходящий корнями в далекое Средневековье. В XVII веке в районе Лондонских Инн (место размещения юридических колледжей) то ли в шутку, то ли на спор, продажу нескольких квартир оформили через трансфер (deed). На протяжении более трех веков эти квартиры были единственным исключением, когда свободное имение (freehold) не включало в себя право владения землей. Юристы называли их «летающие недвижимости» (flying properties). Ныне подобные решения довольно часто встречаются в Американских штатах.