Покупка квартиры на вторичном рынке процесс обстоятельный, требующий внимания, сил и терпения. Выбор ответственный, за которым стоят годы финансовых накоплений и перспективы жизни ближайших нескольких лет. Чтобы не разочароваться в будущем, необходимо подходить к выбору квартиры максимально вдумчиво и системно. У квартиры на вторичном рынке есть свои плюсы: вы получаете квартиру в построенном, обжитом доме, в районе с готовой инфраструктурой, без рисков долгостроя.
Из минусов: "квартирная история" смены предыдущих собственников и юридическая чистота на всех этапах.
На что стоит обратить внимание при выборе квартиры на вторичном рынке, если вы определились с локацией и комфортным районом для проживания?
Юридические вопросы.
1. Правоустанавливающие документы на квартиру, на основании которых продавец стал владельцем квартиры: ДКП (договор купли-продажи), дарение, наследство, договор мены и т.д.
2. Кол-во собственников и их возраст?
3. Кто прописан, зарегистрирован в квартире?
4. Есть ли обременения на квартире - ипотека или арест?
5. Есть ли свежая выписка из ЕГРН?
6. Согласие супруги/супруга, если продавец состоит в браке?
7. Был ли использован материнский капитал при покупке квартиры?
8. Были ли перепланировки? узаконенные или нет?
9. Продажа прямая или альтернатива?
Получив ответы на эти простые вопросы - вы сможете для себя решить стоит ли дальше договариваться о просмотре квартиры или перейти к другим вариантам. Для подтверждения правдивости предоставленных данных запросите свежую выписку из ЕГРН, там будут указаны многие нюансы, если они есть.
Просмотр квартиры.
Лучше всего договариваться на просмотр квартиры в светлое время суток, при хорошем освещении шанс увидеть все детали гораздо выше.
1. Планировка квартиры. Каким бы хорошим не было состояние квартиры, ремонта и коммуникаций, но если планировка неудачная, то это будет сложно исправить в будущем.
2. Куда выходят окна из комнат - в тихий двор или на шумную магистраль? Солнечная или теневая сторона - тоже немаловажный вопрос, поскольку у нас и так немного солнечных дней в году и солнце будет создавать комфортную атмосферу.
3. Состояние ванной комнаты, санузла и кухни - наиболее затратные в качестве бюджета и затрат.
4. Состояние коммуникаций:
- Электрика: проверьте щиток и работу розеток и выключателей во всех комнатах.
- Сантехника: Включите горячую и холодную воду, оцените напор. Посмотрите состояние стояков, труб и наличие счетчиков.
- Вентиляция: Поднесите зажженную зажигалку или листок бумаги к вентиляционной решетке на кухне и в санузле. Если пламя или бумага не отклоняются — вентиляция не работает. Это опасно для здоровья.
5. Стены, потолки, полы: внимательно осмотрите потолки, углы, стены за мебелью на предмет трещин, пятен, вздутий, потеков и плесени.
- Запахи: Не стесняйтесь принюхаться. Стойкий запах сырости и плесени — верный признак грибка, от которого очень сложно избавиться. Обратите внимание на стойкий запах сигарет, животных или химии, которой травят насекомых. Это может рассказать о квартире многое без слов.
- Полы: Пройдитесь по всем углам комнаты. Если пол «играет» или скрипит — это проблема с лагами или стяжкой.
5. Окна и двери: проверьте, как они открываются и закрываются. Не дует ли из окон? Не перекошены ли рамы?
6. Состояние балкона, лоджии - остекление и утепление, тоже может оказаться довольно затратным.
7. Состояние радиаторов отопления.
Оценка дома и соседей
Вы покупаете не только квартиру, но и жизнь в этом подъезде с соседями, поэтому их также не стоит терять из фокуса.
- Состояние подъезда: широкие парадные с бесступенчатым входом будут комфортны не только для жизни, но и в процессе переезда.
Грязь, разбитые почтовые ящики, сломанный домофон и вечно горящие лампочки — признаки плохой управляющей компании и равнодушия жильцов.
- Состояние лифтов: отличный показатель уровня соседей и управляющей компании.
- Соседи: постарайтесь после просмотра квартиры зайти к соседям сверху и сбоку и расспросить в целом о квартире, которую планируете покупать и о продавце. Могут всплыть интересные моменты.
- Инфраструктура: закрытый двор, наличие парковок, детских площадок, магазинов.
Краткий чек-лист для покупателя «вторички», лучше всего сохранить у себя на телефоне:
- Юридические документы: Проверена выписка из ЕГРН, нет прописанных несовершеннолетних, есть согласие супруга.
- Планировка квартиры и куда выходят окна: солнечная или теневая сторона.
- Коммуникации: электрика, сантехника, вентиляция.
- Состояние квартиры, санузла, кухни, лоджии: стены, потолки, полы, запахи, окна, двери, радиаторы. Оцените стоимость ремонта.
- Перепланировка: Все изменения согласованы (попросите документы).
- Дом и двор: чистый подъезд, благоустроенный двор, адекватные соседи.
- Субъективные ощущения: Вам комфортно в этом пространстве? Вы представляете здесь свою жизнь?
Вторичный рынок требует от покупателя большей вовлеченности и терпения, чем новостройка. Потратьте время на проверку. Не стесняйтесь задавать неудобные вопросы и привлекать специалистов: опытного риелтора, юриста и даже независимого строителя для оценки состояния квартиры.
Подписывайтесь на нас в Телеграм: