Еще, казалось бы, не так давно торговые центры в России переживали период расцвета. Впечатляющие объемы строительства и ввода торговых площадей, высокий трафик торговых центров, выход новых брендов на российский рынок. Арендаторы становились в листы ожидания, подписывали договоры без комментариев. А покупатели выстраивались в огромные очереди в дни открытий магазинов.
Но экономика столкнулась с рядом вызовов: кризис в 2014 году, пандемия 2020 года, начало СВО в 2022.
О том, как менялся рынок торговли в России и что ждать в 2026 году, рассказывет Зульфия Шиляева, старший директор, руководитель департамента торговой недвижимости CMWP.
Как исторически менялся трафик в ТЦ
Если после 2014 года потребительский рынок постепенно восстановился, то пандемия 2020 года полностью поменяла модель потребительского поведения покупателей.
Так, в 2018 году доля онлайн-торговли составляла всего 3,9%. Рост фиксировался, но на тот момент говорили лишь, что новый формат торговли дает скорее качественное, а не количественное изменение рынку. На тот момент в Европе доля онлайн-торговли была значительно выше, и составляла 10-20%. В России угроза онлайн-торговли офлайн рознице воспринималась, как перспектива далекого будущего. В 2018 году прогнозировался постепенный рост доли онлайн-торговли.
Пандемия и самоизоляция послужили катализатором перехода от традиционных форматов ритейла к электронным. Онлайн-шопинг стал частью нашей жизни, стал обыденностью. И вопреки прогнозам 2018 года, доля онлайн-торговли начала расти очень стремительно. И в 2025 году составила уже 22%. К 2030 году ожидается, что доля онлайн-торговли в России достигнет 30-35% от общего объема розничной торговли.
После завершения пандемии трафик торговых центров стал постепенно расти. «Доковидную» посещаемость торговых комплексов 2019 года приняли за целевую. Именно с показателями 2019 года собственники ряда торговых центров сравнивают результаты каждого последующего года.
Но вернуться к трафику 2019 года не вышло.
В 2022 году после начала СВО потребители столкнулись с резким ростом инфляции, снижением доходов. Произошел «исход» международных брендов, и торговые центры лишились привычных трафикообразующих игроков, лучшие помещения в торговых центрах опустели. В 2023-2024 годах большую часть помещений, пустующих после ухода международников, заняли российские бренды, уровень вакансии в торговых центрах значительно снизился.
2024 год оказался рекордным по числу новых брендов. В их число вошли как локальные ритейлеры, так и международные игроки, принявшие решение о выходе на рынок России. Так в 2024 году 77 брендов анонсировали свое появление на российском рынке.
Под выходом на рынок/анонсом подразумевается:
— Заявление от официальных представителей бренда или его авторизованных дистрибьюторов;
— Открытие первого монобрендового магазина (бренд ранее был представлен на российском рынке онлайн или в формате корнера в универмаге, но впервые запускает собственный магазин).
Казалось бы, можно жить и радоваться: с основными трудностями удалось справиться. Но из-за санкций торговые сети были вынуждены перестраивать свои логистические цепочки, что привело к удорожанию доставки, а также искать аналоги недоступным товарам и технологиям. Значительно возросли операционные расходы: затраты на логистику, закупки, обслуживание и ремонт. А также капитальные расходы: строительство новых магазинов и модернизация старых стали обходиться в разы дороже. Возросшие издержки торговых сетей в конечном итоге трансформируются в рост цен на полках для конечного потребителя.
Рост потребительских цен и ответный рост ключевой ставки стали основными причинами формирования сберегательной модели потребительского поведения.
При этом фокус покупателей сместился именно на времяпрепровождение в торговых центрах при минимальных тратах. Покупатель стал голосовать рублем, что дополнительно подстегнуло и без того растущий рынок маркетплейсов.
В 2025 году вакансию в торговых центрах Москвы удалось сохранить на уровне 8,9% (январь-сентябрь 2025 года). Но рынок торговой недвижимости находится под постоянным давлением:
- Из-за все еще высокой ключевой ставки и дорогих денег торговые сети придерживаются стратегии точечного открытия новых магазинов. Некоторые сети полностью приостановили развитие и не открывают новые магазины.
- Потребители стараются меньше тратить. Количестве позиций в чеке уменьшается.
- Трафик торговых центров падает, а вместе с этим наблюдается и снижение товарооборота арендаторов.
- Онлайн-шоппинг становится все более привычной формой времяпрепровождения.
- Темпы выхода новых брендов на российский рынок замедлились. 2025 год характеризуется уменьшением числа вышедших брендов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 44%.
- Повышение НДС до 22% приведет к росту арендной платы, снижению маржинальности бизнеса и уходу с рынка несетевых игроков, которым сложнее приспособиться к новой действительности, нежели крупным торговым сетям.
- Снижение порога доходов для уплаты НДС для упрощенцев (УСН) окажет давление на малый и средний бизнес, что может привести к расторжению части договоров в торговых центрах и росту числа пустых площадок в торговых объектах.
Какие же перспективы ожидают рынок торговой недвижимости в 2026 году?
Мы ожидаем рост вакансии в торговых центрах. Помимо вышеуказанных проблем, нужно отметить, что многие ритейлеры не достигают целевых оборотов, на которые был расчет после ухода "международников". Такая тенденция предполагает потенциал к росту вакансии. Прогноз на 2026 год для форматных торговых центров Москвы – 9,9-10%.
Что делать в текущей действительности торговым центрам и торговым сетям? Продолжать совместную работу по увеличению конверсии из посещаемости в чеки, над высоким уровнем сервисов в торговых центрах, увеличением частоты посещений/покупок за счет программ лояльности, над digital-зацией внутри торговых центров. Задача сделать посещение торгового центра частью досуга.
Ведь гораздо приятнее совершать покупки в торговом центре, а не в ПВЗ среди огромного количества коробок, неправда ли?
КОНТАКТЫ
За поиском и подбором торговых помещений или сопровождением сделок по аренде и покупке, обращайтесь к Зульфие Шиляевой.
Если вам нужна концепция или реконцепция объектов торговой недвижимости любого формата, обращайтесь к Андрею Шувалову.
Больше о торговой недвижимости здесь: