Марина Мережко, партнер, департамент гостиничного бизнеса и туризма CMWP: «Качественный мастер-план позволит минимизировать большинство рисков инвестиционного периода»
Несмотря на то, что термина «мастер-план» в градостроительном кодексе нет, он уже несколько лет активно используется и в бизнес-среде и чиновниками разного уровня. Заказчиками туристских мастер-планов выступают главы регионов и муниципалитетов, а также девелоперские компании и частные инвесторы. При этом зачастую заказчик, исполнитель и пользователь документа (к примеру, заказчиком выступает градообразующее предприятие, а пользователем — муниципалитет) понимают этот термин по-разному, и, соответственно, имеют совершенно разные ожидания относительно итогового документа — целей его подготовки, состава материалов и глубины их проработки.
Поскольку нормативная база на текущий момент все еще находится в стадии разработки, основную информацию о том, что это за документ — мастер-план — и какие разделы должен содержать, заказчик черпает в интернете. Там он обычно находит расхожее определение мастер-плана, как документа территориального планирования, после чего направляет запросы на его разработку в различные архитектурные бюро.
Именно здесь — на этапе выбора исполнителя — кроется первая и наиболее критичная ошибка подготовки туристского мастер-плана.
Ошибка № 1 — неправильный выбор подрядчика
Для заказчика мастер-план — это документ, который определит долгосрочное развитие конкретной территории с учетом всех ее особенностей, возможностей и ограничений. Иными словами — это план экономически обоснованных действий, но не виртуальный, а «привязанный к земле».
Архитектор же при разработке мастер-плана ключевое внимание уделяет вопросам зонирования территории, связанности создаваемых и существующих объектов Значительный упор делается на «визуальную компоненту» — архитектурную целостность, разработку 3D моделей, рендеров и т.п. Задача архитектора — максимально раскрыть потенциал территории с учетом действующих ограничений. И, безусловно, привнести в проект ту «изюминку», которая выделит его на фоне многих подобных.
Однако, если в команде исполнителя нет отраслевого специалиста по гостиничной недвижимости и туризму, выполненный проект с большой долей вероятности или не будет реализован вовсе или будет реализован с существенными изменениями.
Почему? Потому что в отсутствие профильного консультанта на этапе разработки проекта зонирования территории в качестве вводных используются или данные Заказчика (без должной верификации) или предположения штатного или привлеченного экономиста/аналитика, которые, как правило, далеки от реальности. Как итог — объектный состав не сбалансирован, не учтены существенные нюансы операционного периода, проект или его компоненты (если подразумевается выделение лотов) в заложенных параметрах экономически не эффективен.
Яркий пример из практики. Заказчик — инвестор, которому правительство быстро развивающегося региона предлагает для реализации один из лотов в составе будущего туристского кластера. С точки зрения инвестора проект «более или менее готов к дальнейшей работе», ведь на всю территорию разработан детальный мастер-план: готов проект планировки территории, определены площади всех зданий (гостиниц и сопутствующей инфраструктуры), указана их ценовая категория, предложены базовые решения по архитектурному облику и т.п. Наша задача — подтвердить концепцию, подготовить маркетинговое исследование и финансовую модель для банка с целью привлечения финансирования. Проект — на полтора-два месяца. На деле же работа заняла больше полугода со следующими корректировками:
- Изменилась форма и этажность всех гостиниц. Предложенные архитектором формы зданий органично вписывались в общую концепцию проекта туркластера, но приводили к серьезной потере полезных площадей: площадь номерного фонда была порядка 55% от площади гостевых этажей, что ощутимо выше отраслевого норматива. В итоге получалось (с учетом прочих особенностей), что строительство номера в таком отеле выходило на 20–25% дороже, чем в отеле условно «типовой» планировки.
- Изменилось расположение объектов на территории, соответственно — изменилась схема всех внутренних транспортных и инженерных коммуникаций, так как предложенные решения не соответствовали требованиям отрасли к объектам заявленных ценовых категорий по качеству предлагаемых услуг с т.з. визуальных характеристик, удаленности от номерного фонда, шумовой нагрузке и т.п.
- Изменился объектный состав, так как концепция архитектора не предусматривала наличие ряда объектов инфраструктуры, необходимых для эффективной круглогодичной работы проекта. От каких-то объектов пришлось отказаться, так как их реализация в предложенных параметрах «тянула» экономические показатели проекта вниз. У одного из отелей изменилась ценовая категория и был скорректирован объем номерного фонда.
- Добавлена сервисная зона, так как изначальная концепция практически не учитывала потребности самого курорта. На этапе разработки мастер-плана исполнитель попросту забыл, что где-то необходимо разместить здания, в которых будет проживать персонал, сооружения для службы эксплуатации и т.п. Обойтись без них, разумеется, невозможно.
К сожалению, не все желаемые изменения удалось реализовать, так как предложенный нам для работы лот является частью большого проекта. Он был очень детально разработан в рамках проекта развития всей территории, но в изначальном виде он обоснованно не соответствовал требованиям отрасли и демонстрировал неудовлетворительные показатели экономической эффективности. С одной стороны — это устранимая ошибка. С другой — единая, собранная, концепция проекта планировки всей территории рассыпается, когда дело доходит до реализации его отдельных компонент. Это увеличивает сроки реализации проекта и ставит под угрозу развитие смежных территорий, так как инвесторы, принимая решение о вхождение в проект, смотрят не только на свой участок, но и на перспективы развития соседних. Кроме того, это дополнительные расходы для инвестора, особенно, если он сам реализует большинство лотов на территории.
Рекомендация: при разработке мастер-планов мы всегда рекомендуем обращаться к отраслевым специалистам или выбирать архитекторов, которые работают в консорциуме с такими специалистами. Это удорожает работы по разработке мастер-плана и увеличивает срок их выполнения на несколько месяцев, зато гарантирует от попадания в ситуацию, описанную выше.
Ошибка № 2 — Одностороннее изменение состава очередей или отказ от запланированных объектов
Как ни странно, часто встречаются инвесторы, которые получают детальный документ (обоснованный и выводами маркетингового исследования и результатами серьезного финансового моделирования), принимают работу, после чего по той или иной причине начинают самостоятельно вносить в него изменения: изменилось финансовое состояние, у ключевого инвестора сменились приоритеты и т.п. Большая ошибка относиться к концепции развития территории, как к набору Lego, который можно разобрать и собрать заново в произвольном порядке из тех же кубиков или даже какие-то из них просто отложить про запас. В этом случае продукт перестает быть целостным, исчезает ключевая инфраструктура (исключена из проекта или перенесена на другие очереди), концепция рассыпается.
Пример — несколько лет назад мы разработали проект морского курорта, в состав которого вошли средства размещения разных категорий, акватермальный комплекс, зал для проведения мероприятий, детский игровой центр, досуговый центр, кафе и рестораны, а также прочая туристская инфраструктура, необходимая для обеспечения эффективной работы курорта круглый год. На основании полученной концепции инвестор разработал мастер-план и не так давно снова обратился к нам с просьбой помочь оформить документы для привлечения банковского финансирования первой очереди реализации. Он ожидал, что на это потребуется не более полутора месяцев, так как нам требовалось, по сути, только обновить наши же вводные, ведь проект (в его понимании) не претерпел никаких изменений, кроме очередности реализации.
Разработанный мастер-план курорта действительно учитывал все наши вводные по параметрам объектов, включенных в концепцию. Архитектор бережно отнесся ко всем требованиям и грамотно поработал с территорией. Расхождения в параметрах зданий с расчетными были минимальными. Однако, фазирование и, соответственно, зонирование территории, было выполнено на основании вводных заказчика, а не так, как было предложено изначально. Наши предположения по очередности реализации учитывали создание «критически важной» инфраструктуры с последующим ее расширением. На каждом этапе курорт был обеспечен всеми необходимыми объектами отдыха и рекреации в объеме, который зависел от прогнозируемого турпотока. По задумке же заказчика в первую очередь следовало построить большую часть отелей, небольшой банный комплекс и один ресторан. Вся прочая инфраструктура должна быть реализована на второй и третьей очередях. Так как курорт морской, а регион испытывает острый дефицит качественных отелей, хорошая загрузка планировалась уже с первого года их работы, однако, только в высокий сезон. Для того, чтобы курорт работал эффективно 365 дней в году, ему нужна прочая инфраструктура, а вся она будет построена на второй и третьей фазе.
Изменение в фазировании при неизменных прочих вводных приводит к разбалансировке концепции и недостижении расчетных показателей проекта. Это означает, что заказчик не получит тех потоков от эксплуатации гостиниц, которые прогнозируются в финансовых моделях, учитывающих другой график ввода объектов в эксплуатацию и другую компоновку очередей реализации. Изменения в фазировании заказчик связывает с удорожанием заемного капитала и неготовностью инвестировать такой объем собственных средств на этапе строительства и обслуживания кредита. Решение построить самые доходные по итогам моделей компоненты курорта было продиктовано желанием получить максимум выручки в первые годы с тем, чтобы потом реинвестировать ее в строительство оставшейся инфраструктуры. Однако, по факту такое решение не только не снизит нагрузку на инвестора, но и потребует дополнительных инвестиций на покрытие операционных убытков.
Инвестор согласился с представленными доводами и принял решение о доработке проекта с тем, чтобы фазы его реализации соответствовали и его возможностям и требованиям рынка. Разработанный мастер-план также был переработан.
Рекомендация: при разработке мастер-плана всегда учитывать ту компоновку очередей проекта, которая рекомендована профильным консультантом.
Ошибка № 3 — неправильное расположение объектов на территории
Третья ошибка в разработке мастер-плана, которую можно совершить даже имея на руках концепцию проекта, разработанную профильным отраслевым специалистом, — это неправильно размещение объектов на территории. Проектирование курортных территорий требует глубокого понимания тонкостей их операционной деятельности. Как будут распределены гостевые потоки в зависимости от сезона и цели перемещения между объектами? Какие требования у разных сегментов спроса?
Короткий, но тоже яркий пример из практики. Разработана концепция всесезонного горного курорта. Проект прошел защиту перед инвестором и перед банком, выделено финансирование на его реализацию. При подготовке мастер-плана архитектор руководствовался собственным представлением о том, как следует расположить объекты на территории. Получилось действительно красиво, но был нюанс. Особенности расположения зданий относительно друг друга и ключевых туристских променадов, спроектированных с учетом особенностей ландшафта, оказались таковы, что часть торговых площадей потеряла привлекательность в глазах арендаторов. Учитывая масштаб курорта, речь шла о достаточно чувствительной для операционных потоков сумме. Это не критичная ошибка — помещения не будут пустовать и найдут своего арендатора или будут задействованы оператором курорта, однако иное расположение зданий на территории позволило бы инвестору ориентироваться на те потоки, которые учтены в финансовой модели. Стадия реализации проекта такова, что изменения в проект планировки территории вноситься уже не будут. Упущенная выгода уже сформирована. Учитывая, что текущих реалиях «каждая копейка на счету», в будущем таких ошибок также лучше избегать.
Рекомендация: не забывать, что рекомендации профильного консультанта по разработке концепции проекта важны на всех стадиях его реализации. Иногда неверное расположение объектов на территории способно сократить потоки от его эксплуатации.
Несмотря на то, что все примеры относятся к индустрии гостиничного бизнеса и туризма, они в равной степени применимы и к проектам разработки мастер-планов городов, проектов развития территорий жилых, деловых или промышленных кластеров. С одной стороны, термин мастер-план несколько скомпрометирован, так как при отсутствии нормативной базы на нашем рынке разработано уже огромное количество мастер-планов разных масштабов и уровней. С другой — мастер-план, подготовленный специалистами своего дела, становится важным этапом развития проекта, учитывающий реальные возможности земельного участка, выбранного для его реализации. Мастер-план позволит предусмотреть и минимизировать большинство рисков инвестиционного периода, связанных с работой «на земле», а также значительное количество рисков операционного периода.
Реализация любого крупного проекта без комплексного мастер-плана гарантированно приведет к увеличению строительного бюджета и сроков реализации. Как и любая работа по наитию, без четкой инструкции.
Департамент гостиничного бизнеса и туризма CMWP оказывает услуги для широкого перечня объектов туристской инфраструктуры. Если вы хотите проконсультироваться по какому-либо вопросу, оставьте заявку на сайте: https://u.to/hTZeIg
Еще больше материалов от экспертов по по гостиничному бизнесу и туризму CMWP читайте здесь: