Всем привет! С вами снова Вячеслав - честный маркетолог (да-да, такие еще остались) команды портала Новостройкино. Очень приятно, что прошлая статья вам «зашла», поэтому мы решили продолжать разбирать застройщиков «по косточкам» и сегодня у нас острая тема: о каких минусах локации молчат застройщики.
Если коротко: разберем несколько кейсов, где застройщик намеренно умолчал о минусах локации ЖК. Минусах, которые могут полностью значительно понизить качество жизни. Расскажем о четырех «всадниках апокалипсиса» локации: шум, пыль, запах, тень. А также объясним как провести быстрый «полевой тест» за один визит, список документов, которые обязан показать застройщик/УК, и перевод рекламных формул в числа.
Кейс 1. 6-полосная магистраль вместо панорамы на парк.
Что обещали: «15 минут до центра, «тихий зелёный район», и конечно же «панорамные окна».
Что получили: Район действительно «зелёный», 50% окон квартир в ЖК выходят на парк, но вторая половина окон выходит на 6 полосное шоссе, которое никогда не смолкает.
Что происходит на месте: звукоизоляция не справляется. На месте — стабильные 60–68 дБ днём и 52–58 дБ ночью, часто можно встретить сажу на подоконниках, не хватает пешеходных переходов, поэтому переходы через трассу «на удачу». Панорама есть, но жить предстоит с закрытыми окнами и режимом «влажная уборка через день». Отдельный сюрприз — ночные фуры и летние мотоколонны: короткие пики 70–80+ дБ, из-за которых просыпаются дети и собаки.
Как ловить это до задатка.
Сделайте два замера шумомером (подойдёт даже приложение на телефоне): будний вечер 18:00–19:00 и ночь 23:30–00:00 у предполагаемого фасада. Ориентир: комфортно ≈ до 55 дБ днём и до 45 дБ ночью; выше — хронический фон, который «не лечится» шторами. Добавьте третью проверку в выходные днём: мото- и кар-трафик часто громче будней. Протрите белой салфеткой поручень/парапет у дороги: если за один проход чёрная полоса — готовьтесь к частой уборке, фильтрам приточки и закрытым окнам летом. Пройдите маршрут «дом → школа/остановка» без пересечения магистрали: если без над/подземного перехода это невозможно, вы получите либо риск, либо +10–15 минут ежедневного «крюка». На выезде из двора проверьте, не упирается ли он в непрерывный поток и нет ли запрета на левый поворот — это добавляет лишние круги.
Важный дисклеймер: Это реальная проблема, с которой встречается несколько ЖК комфорт и бизнес класса в Москве, но из-за активной работы «белых воротничков» застройщиков мы не можем их назвать.
Что спросить у застройщика предметно.
- Класс звукоизоляции окон и фасада (укажите корпус/секцию/этаж), состав стеклопакета: толщина стёкол, разнос камер, асимметрия (разные толщины снижают резонансы), наличие ламинированного «акустического» триплекса.
- Расчёт шумозащиты по вашему корпусу и высоте этажа: у магистралей на средних/верхних этажах шум от отражений иногда выше, чем на низких.
- Акустические/зелёные экраны: высота, длина, материал, кто обслуживает.
- Приточная вентиляция и фильтрация: класс фильтров (F7/F9), возможность замены без вскрытия стен, регламент обслуживания.
- Регламент мойки фасада и частота уборки у входов, чтобы пыль не «летела» в подъезд.
- «15 минут до центра» перевести в изохроны: будни 8:00 и 18:00, дверь-в-дверь, с учётом парковки/разворотов, диапазон + дата замера.
Итог. Вид — есть. Комфорт — под вопросом: без подтверждённых дБ, экрана, правильных стеклопакетов и приточки вы покупаете картинку, а живёте с шумом и пылью. Панорама не компенсирует беруши.
И да, конечно же всегда можно установить дорогие стеклопакеты с повышенной шумоизоляцией, плотные ночные шторы или вообще выбрать другую квартиру с видов во двор, но….но не каждый готов отдельно доплачивать за такую квартиру, да и почему покупая квартиру за 10-15 или даже 30 миллионов рублей, обычный покупатель должен доплачивать за спокойный сон и безопасность детей? Простите, но команда портала Новостройкино с этим не согласна.
Кейс 2. «Вид на воду», но вода — это коллектор
Что обещали: «Премиум ЖК у воды», «набережная у дома», «свежий воздух», пирсы и завораживающие виды .
Что получили: рядом не река-мечта, а коллектор/слив и стоки с очистных. Весной — риск подтоплений, летом — цветение и «ароматика». В ветреную погоду приходит устойчивый запах (амбре из сероводорода плюс легкие канализационные ноты), на откосах — пена и ил после ливней. Комары, мошка, влажные подвальные уровни — ваши новые соседи.
Что происходит на месте: после сильного дождя срабатывают залповые сбросы — вода мутнеет, идёт запах, дворовые лотки не справляются, лужи стоят у пандусов. В жару вода «цветёт», зелёная кромка тянется вдоль берега, на закате — атаки насекомых. Подземные помещения тянут сыростью, на цоколе «цветут» швы. Прогулка с коляской возможна только по набережной «на ветер», иначе хватит пяти минут, чтобы захотелось домой.
Как ловить это до задатка.
- Приехать после ливня и в жаркий вечер. Пройти вдоль воды «по ветру» и «против ветра». Если запах есть хотя бы в одном сценарии — он будет регулярно.
- Проверить, что за «вода» по документам: река, технический канал, ливнёвка, канализационный коллектор, сброс с очистных.
- Осмотреть ливнёвку двора: есть ли уклоны к лоткам, где «точки сборки» воды, куда её уводит. Заглянуть в дренажные колодцы, посмотреть на состояние решёток.
- Заглянуть к цоколю: следы подтёков, грибок, запах сырости в техпомещениях — это не «эстетика», а системная влажность.
- Вечерний «комариный» тест: на открытой воде у «свечек» света посчитайте укусы за 5 минут — если счёт идёт на десятки, готовьтесь к сеткам и химобработкам.
Что спросить у застройщика предметно.
- Тип водного объекта и СЗЗ (санитарно-защитная зона) в метрах. Кто балансодержатель (водоканал, город), каков регламент промывки/очистки, график работ после ливней.
- Геология/УГВ (уровень грунтовых вод) и проект дренажа: как организован отвод, где колодцы, есть ли насосные, обратные клапаны, герметизация вводов.
- Мероприятия по запаху и насекомым: частота косовиц, обработка от комаров, аэрация/переливы, высадка защитных зелёных полос.
- Герметизация цоколей и подземных помещений: материалы, узлы, гарантия по протечкам/влажности.
- Вентиляция: есть ли приток с фильтрами, возможность установки угольных/HEPA-кадров против «ароматики», регламент замены.
- Реестр жалоб УК за последний сезон: обращения по запаху/подтоплениям, сроки устранения.
Важный дисклеймер: это реальный «сюжет» одного премиум ЖК в Москве.. Маркетологи девелоперов называют воду «благоустройством» и «природным ландшафтом», и регулярно накручивают отзывы на карточку ЖК, чтобы скрыть проблему.
Итог. «Вид на воду» бывает двух типов: романтика и эксплуатация. Если это коллектор/слив — вам нужны документы, дренаж и регламенты, иначе получите сырость, запах и комариные вечера. Красивый ракурс с берега — это секунда. Жить будете часами.
Кейс 3. «Город в городе», или стенка-к-стенке
Что обещали: «внутренние дворы, камерность, солнце и уют», «собственная инфраструктура — всё под рукой».
Что получили: корпуса поставлены плотной гребёнкой, окна смотрят в окна, во дворе — «аэродинамическая труба». Зимой солнце прячется за башнями уже к обеду, летом — эффект «каменного термоса». Парковка соседних очередей переливается к вам, выезд в пике — лотерея.
Что происходит на месте. Корпуса ЖК стоят слишком плотно и ваши окна буквально выходят на окна ваших соседей. Отсюда простой выбор: либо вы покупаете плотные шторы и забываете о дневном свете или можете попрощаться с приватностью. Еще из серьезных минусов это ветер, который возникает из-за высоты корпусов и слышимость. «Камерность двора» превращается в звукопровод: вечерние разговоры во дворе слышно на 6–8 этажах. Коммерция на первых этажах добавляет разгрузку/вывоз мусора в 7:00. Двор «без машин» — на бумаге; такси и курьеры всё равно ищут, куда приткнуться. Но есть и «плюсы» подобной плотной застройки: если напротив вас живет красивая и одинокая соседка, то есть шанс наладить личную жизнь, жалко, что такие соседи - редкость и миф.
Что делать до задатка?
- Попросите инсоляционный расчёт именно по вашей планировке (зима/лето, каждая комната). Спросите часы света, а не «есть инсоляция».
- Пройдите двор в ветреный день: если шапку сдувает при «умеренном» ветре, коридор собран неправильно. Встаньте на входе — послушайте хлопки дверей и «эхо» в подъезде.
- Засеките утренний выезд 8:00–9:00 и вечерний въезд 18:00–19:00: очередь из каршеринга/такси — ваш будущий режим.
- Посчитайте расстояние между корпусами по плану и на месте: всё, что заметно меньше высоты противоположного фасада, почти гарантирует тень зимой.
- Сверьте коэффициент парковки и наличие гостевых: если соседняя очередь сдала ключи раньше, overflow придёт к вам.
Что спросить у застройщика предметно
- Расстояния между корпусами в осях; высоты и ориентации фасадов, поэтажные сечения с «солнечными часами».
- Материалы и узлы, которые гасят «звонкость»: доводчики на всех дверях, мягкие покрытия в холлах, акустические панели, уплотнения.
- Транспортная модель квартала: сколько машин/час в пике, схема разворотов, где карманы для такси/курьеров.
- Поочерёдность вводов и сроки запуска школ/садов внутри «города в городе»; кто балансодержатель и как будет работать пропуск в первые месяцы.
- Регламенты двора «без машин»: как заезжают экстренные службы/переезды, где разгружается ритейл, кто и как штрафует нарушителей.
Итог. «Город в городе» хорош как идея, если у него настоящая инженерия и логистика: свет в окнах зимой, тихие подъезды, выезды без пробки, реальные места под такси и курьеров. Если этого нет — вы покупаете близость фасадов и соседские разговоры в режиме «стерео».
Конечно же подобное можно терпеть, но нужно ли? Комфорт класс - должен быть комфортным, а «бизнесс» - тем более.
Итог.
Локация — это физика, а не рендер: вода (сырость и запах), воздух (шум и пыль), свет (часы инсоляции), пути (безопасные маршруты и выезды). Всё остальное — фантик. Платить стоит за метры и инженерные решения, а не за метафоры. Поэтому просим цифры и документы, делаем «полевой тест» (дБ у фасада, салфетка у магистрали, выезд после дождя, изохроны 8:00/18:00, часы света по вашей планировке), заполняем таблицу сравнения локаций. Если вместо конкретики вам снова читают стихи — фиксируйте отказ в переписке и идите дальше: на рынке достаточно проектов, где называют числа.
Мы в «Новостройкино» за честную покупку без сюрпризов: минуты, децибелы, метры и даты важнее «вида на воду» и «дизайнерских слов». Если «15 минут до центра» живёт только на буклете, а «вид на воду» пахнет после дождя — это не ваш дом. Найдёте другой, тише и честнее. Поможем проверить.
Автор: Вячеслав Сахаров. Маркетолог, аналитик. Люблю цифры, не люблю пустые обещания.