Время высоких ставок и взвешенных решений.
Рынок недвижимости России в 2025 году напоминает затянувшуюся паузу. После бурного роста, подогретого льготной ипотекой, наступила пора неопределенности. Покупатели, затаив дыхание, ждут снижения ставок, продавцы не спешат снижать цены, а застройщики учатся выживать в новой реальности. Что же ждет цены на квартиры в ближайшем будущем — рост, падение или стагнацию? Давайте разбираться, опираясь на мнения экспертов и анализ ключевых рыночных факторов.
Ключевые факторы, влияющие на цены
На стоимость жилья в 2025 году действует целый комплекс взаимосвязанных факторов. Понимание этих механизмов помогает предугадать дальнейшее движение рынка.
Высокая ключевая ставка — это главный тормоз рынка на сегодняшний день. Удерживаемая Банком России на уровне 17–21% годовых, она делает рыночную ипотеку практически недоступной для большинства семей, существенно снижая спрос. Пока стоимость денег остается высокой, ждать оживления на рынке не приходится.
Инфляция и себестоимость строительства продолжают создавать ценовое давление, особенно на первичном рынке. Рост цен на стройматериалы, рабочую силу и логистику напрямую увеличивает себестоимость квадратного метра. Застройщики, работающие по схеме эскроу-счетов, вынуждены закладывать растущие издержки в цены, чтобы сохранить рентабельность.
Сокращение предложения становится еще одним фактором, поддерживающим цены. По данным на 2025 год, запуск новых жилых проектов в России сократился на 16%, а в Москве и области — более чем на 30%. Меньше новых проектов — меньше предложение, что препятствует существенному снижению цен.
Льготные ипотечные программы, такие как семейная и IT-ипотека, остаются единственным ярким пятном на рынке. Они продолжают поддерживать спрос, прежде всего на первичное жилье, но их будущее остается под вопросом — ожидается ужесточение условий или полная отмена.
Прогнозы по рынку: мнения экспертов
Аналитики и игроки рынка в целом сходятся во мнении, что резкого падения цен в ближайшее время не произойдет. Однако их взгляды на будущую динамику несколько разнятся.
Первичный рынок
Большинство экспертов сходятся во мнении, что цены на новостройки продолжат умеренный рост, примерно на уровне инфляции.
Согласно прогнозам, Совкомбанк ожидает рост цен до 9%, поддерживаемый высокой себестоимостью строительства и государственными программами. Яндекс Недвижимость прогнозирует умеренный рост или стагнацию, объясняя это восстановлением баланса между спросом и предложением.
Аналитики Ренессанс Капитал оценивают потенциальный рост примерно в 5%, связывая это со снижением объемов нового строительства. МКБ ожидает рост в диапазоне 4,5–6%, а Газпромбанк считает, что цены будут расти в пределах инфляции, поддерживаемые сокращением числа новых проектов.
Девелопер «Среда» прогнозирует более значительный рост — 7–8%, объясняя его инфляционным давлением на себестоимость строительства.
Особенно ощутимым рост будет в крупных городах-миллионниках, таких как Москва и Санкт-Петербург, где предложение исторически ограничено, а спрос остается высоким.
Вторичный рынок
Ситуация со «вторичкой» выглядит менее определенной. Этот сегмент сильнее реагирует на снижение покупательской способности населения, так как не поддерживается льготными программами в той же мере, что и первичный.
Совкомбанк и Яндекс Недвижимость прогнозируют стагнацию или незначительное снижение цен, связывая это со слабой ипотекой и высокой ключевой ставкой.
В то же время, по мнению Ренессанс Капитал, потенциал роста цен на вторичном рынке даже выше, чем у первички, особенно в городах с господдержкой, так как такое жилье выигрывает за счет готовности к немедленному проживанию.
Что ждет рынок в 2026–2027 годах?
Если заглянуть чуть дальше, прогнозы становятся еще более интересными и полярными.
2026 год: стагнация или спад? По мнению Forbes, в 2026 году цены на жилье «в лучшем случае будут топтаться на месте, в худшем — постепенно сползать вниз». Ипотека, вероятно, останется дорогой, а значит, фактора для резкого роста спроса не появится.
2027 год: возможен новый виток роста. Аналитический центр «Дом.РФ» ожидает, что к 2027 году ставка по рыночной ипотеке может опуститься до 10% и ниже. Это спровоцирует кратный рост спроса, который, наложившись на дефицит предложения (следствие сегодняшнего сокращения строительства), может привести к резкому скачку цен на 10–15%.
Что делать покупателю в текущей ситуации?
В условиях неопределенности тактика сильно зависит от ваших целей и возможностей.
Покупать сейчас стоит, если:
- Вы подходите под условия льготной ипотеки (семейная, IT-и пр.). Эти программы могут быть свернуты, и упускать выгодный шанс не стоит.
- Вам нужно улучшить жилищные условия, и вы нашли хороший вариант от надежного застройщика. Фактор времени и комфорта может быть важнее потенциальной, но неочевидной экономии в будущем.
- Вы рассматриваете недвижимость как долгосрочный актив для сохранения средств. В условиях инфляции квартира защищает сбережения лучше, чем наличные деньги.
С покупкой можно подождать, если:
- Вы не подходите под льготные программы и не готовы брать кредит по высокой рыночной ставке.
- Ваша цель — краткосрочные инвестиции (1–2 года). Высокая ставка съедает потенциальную доходность, а гарантированного резкого роста цен не предвидится.
- Вы планируете покупку за собственные средства и не привязаны к жестким срокам. В этом случае можно дождаться большей определенности на рынке.
Вывод
Российский рынок недвижимости переживает непростой период трансформации. В ближайший год (2025–2026) ждать резкого роста или обвала цен не стоит. Скорее всего, мы увидим умеренный рост на первичном рынке и стагнацию на вторичном. Ключевым триггером, который сможет «разморозить» рынок, станет существенное снижение ключевой ставки Банка России, но ждать этого в ближайшие месяцы не приходится.
Принимая решение о покупке, важно отталкиваться от своих жизненных обстоятельств и финансовых возможностей, а не пытаться угадать идеальный момент. В нынешней ситуации взвешенный и осознанный подход ценится выше, чем скоростная гонка за скидками.
А что вы думаете о будущем цен на жилье? Поделитесь своим мнением в комментариях!