Покупка готового арендного бизнеса кажется простым способом получать пассивный доход. Купил помещение с арендатором — получаешь стабильную прибыль. Однако многие инвесторы сталкиваются с серьёзными проблемами: незаконной перепланировкой, завышенной арендой, отсутствием документов. Разберём главные ошибки, которые превращают выгодную инвестицию в финансовую ловушку.
🔗 Читать полную версию статьи с детальным разбором
Почему покупка ГАБ может обернуться проблемами
Когда помещение готовят для сдачи в аренду, обычно выполняют перепланировку. В Санкт-Петербурге перед ремонтом необходимо получить согласие Межведомственной комиссии (МВК). Если устраивается отдельный вход с улицы, требуется пройти ещё несколько инстанций.
Это долгий процесс, поэтому некоторые собственники пропускают его и выполняют изменения без согласований, чтобы быстрее продать бизнес. Устранять нарушения и демонтировать незаконный вход придётся новому владельцу.
Продавец может договориться с арендатором о завышенной плате, чтобы повысить привлекательность предложения. Когда съёмщик расторгнет договор, нового за такую же сумму найти не удастся — и срок окупаемости увеличится в полтора-два раза.
Ошибка №1: покупка без проверки документов на перепланировку
Большинство покупателей концентрируется на размере арендной платы и сроке окупаемости. Это правильно, но важно запросить у продавца документы, подтверждающие законность перепланировки. Без них всегда есть риск получить предписание вернуть помещение в изначальное состояние.
В жилом доме требуются:
- Выписка ЕГРН с внесённой перепланировкой
- Согласие КГИОП (если дом — памятник архитектуры)
- Акт ввода помещения в эксплуатацию
В нежилом здании:
- Проект перепланировки
- Акт рабочей комиссии
- Выписка ЕГРН
- Согласие КГИОП (для памятников)
Ошибка №2: незаконный отдельный вход
Жители многоквартирных домов часто негативно относятся к коммерческим помещениям на первых этажах. Причины: поток людей у супермаркета, запахи из ресторана, шум кондиционеров, затруднение прохода во дворе из-за разгрузки товаров.
Собственники могут написать жалобу в жилищную инспекцию. Если вход выполнен незаконно, его обяжут демонтировать. Арендатору не нужно помещение без входа — и он уйдёт.
Для законного входа требуются: протокол общего собрания собственников, согласие Комитета по градостроительству и архитектуре, согласия ресурсоснабжающих организаций.
📞 Получить консультацию по проверке готового бизнеса
Ошибка №3: завышенная арендная плата
Размер месячного платежа — основной показатель при выборе ГАБ. От него зависит срок окупаемости. Продавец может обещать 400 000 рублей ежемесячно и окупаемость за 9 лет. Звучит привлекательно, но необходимо проверить соответствие рынку.
Когда договор закончится или будет расторгнут досрочно, другого арендатора за ту же сумму найти не получится. Может выясниться, что реальная рыночная ставка — 280 000 рублей, а не 400 000. Тогда срок окупаемости увеличится до 13 лет вместо обещанных 9.
Проанализируйте предложения в том же районе с похожими помещениями. Если месячный платёж заметно выше среднего, требуйте объяснений или корректировки стоимости ГАБ.
Ошибка №4: аренда без договора
Продавец может уверять, что арендатор находится в помещении несколько лет и планирует остаться надолго. Но если нет договора, после сделки съёмщик вправе уйти в любой момент. Юридически он ничем не связан с новым собственником.
Обратите внимание на условия договора:
- Срок (лучше от 5 лет, а не 11 месяцев)
- Условия расторжения и штрафы
- Индексация платежей с привязкой к инфляции
- Распределение расходов на коммуналку и ремонт
Устные договорённости в бизнесе не работают. Без долгосрочного договора с понятными условиями вы покупаете недвижимость с неопределённым будущим, а не бизнес.
Ошибка №5: путаница между помещением и бизнесом
Название «готовый арендный бизнес» создаёт впечатление, что вы получаете предприятие, которое будет работать годами без вашего участия. На практике ГАБ имеет свои риски, как любая инвестиция.
Арендатор — это отдельный бизнес со своими интересами. Крупные сети регулярно закрывают отдельные точки: падает трафик, появляется более удобное помещение поблизости, меняется стратегия развития.
Что вы реально покупаете:
- Право собственности на помещение
- Действующий договор с конкретными условиями
- Денежный поток, зависящий от множества факторов
Оценивайте ГАБ как инвестицию, а не как бизнес «под ключ». Анализируйте месячный платёж и его соответствие рынку, срок окупаемости, юридическую чистоту объекта, законность перепланировки.
Как купить готовый бизнес без потерь
Проверьте документы на перепланировку и организацию входа. Изучите условия договора: срок, индексацию, возможность расторжения, распределение расходов. Сравните арендную ставку с рынком. Убедитесь, что ваши ожидания реалистичны — вы инвестируете в объект с реальными рисками, а не покупаете бизнес «под ключ».
Перед покупкой ГАБ рекомендуем проверить перепланировку на соответствие нормам и законность устройства отдельного входа. Профессиональная проверка защитит от дорогостоящих ошибок и убытков.
👉 Читать полную версию с чек-листом проверки