Кадастровая стоимость — это база для расчёта налога на недвижимость, арендной платы, выкупной цены и ряда обязательных платежей. Поэтому завышенная кадастровая оценка автоматически означает повышенную финансовую нагрузку для собственника, арендатора или организации.
Хорошая новость: кадастровую стоимость можно оспорить, и закон предусматривает понятный механизм, который работает как для физических, так и для юридических лиц.
В этой статье разберём, кто может подать заявление, куда обращаться, какие документы нужны и что делать, если комиссия Росреестра отказала.
Кто имеет право оспорить кадастровую стоимость
Обратиться за пересмотром могут:
1. Собственники недвижимости
Физические и юридические лица — в том числе те, кто только стал собственником по наследству.
Завышенная кадастровая стоимость повышает налоги — значит, есть прямой интерес для пересмотра.
2. Бывшие собственники
Если начисления за период владения ещё влияют на их обязательства (например, налог за предыдущие годы), они вправе обратиться в комиссию или суд.
3. Арендаторы гос- или муниципального имущества
Размер арендной платы напрямую зависит от кадастровой стоимости. Повышение стоимости = повышение аренды. Поэтому арендаторы также могут оспаривать.
4. Административные истцы
Относительно новый механизм, который позволяет оспаривать оценку по публичным основаниям, если это затрагивает интересы заявителя.
Где можно оспорить кадастровую стоимость
Есть следующие варианты:
- Комиссия при Росреестре
Подходит физлицам и юрлицам. Юридические лица обязаны сначала идти в комиссию, и только после отказа — в суд. - Суд
Судебная инстанция рассматривает требования при наличии необходимых документов, включая отчёт оценщика с экспертным заключением.
Какие документы нужны для обращения в комиссию при Росреестре
Собрать пакет документов — ключевой шаг. Комиссия принимает решение строго по документам, поэтому недочёты могут привести к отказу.
Обязательный комплект документов:
- Заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
- Кадастровая справка со стоимостью объекта и датой оценки.
- Нотариально заверенная копия документа о праве собственности (если заявитель собственник).
- Документы о недостоверности сведений (если предмет спора — ошибки в исходных данных).
Если заявитель хочет установить рыночную стоимость объекта:
- Отчёт независимого оценщика (дата оценки должна совпадать с датой кадастровой оценки!).
- Положительное экспертное заключение СРО, подтверждающее корректность отчёта.
Это обязательное требование, если рыночная стоимость отличается более чем на 30% от кадастровой.
Срок рассмотрения
Комиссия обязана рассмотреть заявку в течение одного месяца.
Важный нюанс: дата оценки.
Рыночная стоимость должна быть определена на дату, на которую была установлена оспариваемая кадастровая стоимость.
Если оценка будет сделана на другую дату, суд или комиссия откажут автоматически. Это самая распространённая ошибка заявителей.
Какие решения может принять комиссия при Росреестре
После рассмотрения документов комиссия вправе:
- Пересмотреть кадастровую стоимость и установить её на уровне подтверждённой рыночной стоимости.
- Отклонить заявление, даже если документы достоверны.
- Отклонить заявление из-за ошибок или недостоверной информации.
Официальное решение комиссии обязательно выдаётся заявителю.
Что делать, если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости
Любое решение комиссии можно обжаловать в суде.
Но важно помнить:
- Решения Комиссии при Росреестре не оспариваются — в суд подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а не жалоба на комиссию.
- Рыночная стоимость в суде также должна подтверждаться отчётом оценщика и заключением СРО.
- Суд вправе назначить дополнительную экспертизу, если возникнут вопросы к отчёту.
Для суда понадобятся следующие документы:
- Исковое заявление.
- Отчёт независимого оценщика, подготовленный по федеральным стандартам оценки.
- Экспертное заключение СРО (соответствие отчёта требованиям).
- Решение комиссии об отказе (если обращение подавалось ранее).
- Кадастровая справка с текущей стоимостью.
- Заверенная копия правоустанавливающего документа.
Обратиться в суд, можно со следующими требованиями:
- Установить рыночную стоимость объекта на дату кадастровой оценки.
- Признать кадастровую стоимость недостоверной.
- Оспорить решение комиссии.
Если суд признает рыночную стоимость, новая кадастровая стоимость применяется автоматически.
Заключение
Оспаривание кадастровой стоимости — это юридически сложная, но полностью выполнимая процедура.
Важны два фактора:
- корректно подготовленный отчёт оценщика;
- грамотно составленный пакет документов.
Если всё сделать правильно, шансы снизить кадастровую стоимость и уменьшить налоговую нагрузку очень высоки.
Нужна помощь в оспаривании кадастровой оценки?
Юристы компании Legal Services помогут:
- собрать полный пакет документов;
- провести рыночную оценку у аккредитованных оценщиков;
- получить экспертное заключение СРО;
- подать заявление в комиссию или суд;
- добиться снижения кадастровой стоимости и уменьшения налогов.