Один из самых популярных запросов при покупке дома ...
в малых городах 500-600 тыс человек
Расскажу на примере Томска, численность на 2025г 544тыс.человек
Самая выгодная ипотека доступная для покупки дома это сельская - ставка 3%, но круг лиц очень сильно урезали в 25году.
Вторая по выгодности ипотека это семейная - 6%, ее тоже подрезали по доступности но пока она в топе запросов наших клиентов.
И ввиду наличия этих ипотек, у людей, кому она доступна, возникает "гениальная" мысль, купить или построить дом при этом не имея никаких накоплений. В лучшем случае имея материнский капитал на первого ребенка (в 25г = 690 266,95 руб. ) или второго ребенка (в 25г =912 162,09руб.).
Сумма семейной ипотеки = 6млн максимум. Чтобы ее взять нужно 20% иметь своих денег на первоначальный взнос, это 1,5млн.
В итоге на первоначальный взнос денег не хватает.
Какие же требования есть у тех кому доступна семейная ипотека:
- хотим дом 2-3 комнаты + кухня гостиная
- чтобы дом был пригоден для проживания
- чтобы дом был в доступе общественного транспорта и рядом был садик и школа
- участок следовательно в городе или большом населенном пункте рядом
- подключены все коммуникации
- а бонусом еще хотим баню или гараж
- и чтобы все это было без первоначального взноса
- и желательно готовый дом
- а если строить дом то вот вам наш "проект" нарисованный на салфетке без размеров
Что же мы как застройщик можем предложить?
- участок в городе от 1млн
- свет-150тр
- газ-250тр
- вода скважина- 150тр
- водоочистка - 150тр
- канализация септик - 150тр
- подьездные пути от 150тр
промежуточный итог: 2000тр
Дом 2 спальни это:
- котельная 5м2
- транзитные зоны 10м2
- гостиная с кухней 30м2
- комната 1 12м2
- комната 2 12м2
- су 3м2
Итого в минимуме =72м2 в чистоте + толщина стен = 80м2
- коробка дома черновая из бруса профилированного или каркаса 40тр м2 *80=3200тр
Отделка(профилированный брус):
- внутри шлифовка + пропитка - 150тр
- снаружи покраска - 100тр
- электрика, розетки и освещение - 150-250тр
- сантехника - 150-250тр
- отопление - 300-500тр
- чистовые полы - 200тр
- потолок натяжной - 250тр
Промежуточный по отделке: 1300-1700тр, усредним 1500тр
Получаем дом с коммуникациями на участке в чистовой отделке.
2000+3200+1500=6700тр это сумма затрат до налогов.
Налог с продажи 7% (пока без НДС считаем) 7500*7%=525тр
Услуги по продаже 3% -225тр
Комиссии банков - 1,5% - 112тр
Итого 6700+525+225+112=7562тр
Это еще мы не получили прибыли со всего этого процесса и не вложили свои деньги, как первоначальный взнос за клиента, у которого его нет.
Вносим свои 1,5млн на 6мес конечно не бесплатно? а под 20% годовых (хотя бы)
Проценты за первоначальный взнос 150тр за 6 мес
Упущенная выгода от того что мы строим дом на свои? потому что ипотечные деньги лежат на эскроу? посчитаем от 5200тр*15% (если бы деньги у нас лежали в банке эти 6 мес)=390тр
Риски даже не буду сюда включать, что клиенту что то не понравится, он будет только принимать дом и т.д.
Доход наш хотя бы 20% с дома = 3200*20%=640тр
Итого себестоимость для клиента 7562+150+390+640=8742тр за дом 80м2 под ключ на участке.
А клиент хочет за 6млн, расхождение желаемого с действительным на 31%
Вот такая занимательная математика получилась по дому под семейную ипотеку. В следующих постах расскажу как в итоге приходим к согласию с клиентами и что строим.
Если пост понравился поставьте лайк, сделайте репост тем кто думает строить дом себе. Всех обнял.
