Семейная ипотека когда-то стала одной из самых популярных госпрограмм. Она помогла тысячам семей улучшить жилищные условия и позволила купить квартиры под 4,8–6% годовых, когда рынок уже шагнул далеко за 12–15%. Но сейчас супсидии урезают — правила, которые вступят в силу с февраля 2026 года, серьёзно сузят возможности для новых заёмщиков.
Главное изменение: на семью теперь разрешат оформить только одну льготную ипотеку. Раньше схема была гибче: один супруг мог взять ипотеку по льготной ставке, второй — позже, на другой объект (по брачному договору). Многие использовали это как стратегию — сначала купить квартиру, потом дом, или обеспечить квартирами сразу всех детей за счет низкой процентной ставки. Теперь это окно возможностей закрывается. Оба супруга обязаны быть созаёмщиками, что исключает возможность второй льготной ипотеки на ту же семью.
Три года назад семейная ипотека выглядела совсем иначе. Тогда можно было комбинировать программы, совмещать маткапитал, господдержку, субсидии от застройщика и получать невероятно выгодные условия. Некоторые приобретали несколько квартир по ставке 4,8% на весь срок. Люди, успевшие войти в программу в 2021–2023 годах, сегодня платят за ипотеку 20–30 тысяч рублей в месяц. Для сравнения — новые заёмщики по тем же суммам и срокам сегодня платят в среднем от 70 до 100 тысяч. И это не считая роста цен на недвижимость, которая с тех пор подорожала минимум на треть.
С каждым годом семейная ипотека становится всё более «точечной». Власти хотят сделать её адресной — только для тех, кто действительно нуждается. В теории это справедливо, но на практике получить такую ипотеку становится всё сложнее. Банки будут внимательнее проверять доход семьи, а возможность оформить второй кредит под низкий процент исчезнет.
Интересно, что вместе с ограничениями вводят и небольшие послабления. С 2026 года будет доступно рефинансирование комбинированных ипотек — когда часть кредита выдана по льготной ставке, а часть по рыночной. Сейчас при таком рефинансировании банки считают новый кредит полностью рыночным, что лишает смысла попытку снизить платеж. После изменений при перерасчёте будут учитывать и льготную часть — это позволит уменьшить нагрузку на бюджет семьи. Но даже это новшество не компенсирует общего ужесточения условий.
Эксперты ожидают, что ближе к концу 2025 года начнётся волна заявок на семейную ипотеку. Люди, которые планировали покупку жилья, будут спешить воспользоваться старым порядком. Это почти наверняка создаст краткосрочный ажиотаж на первичном рынке, особенно на квартиры стоимостью до 12 миллионов в Москве и до 6 миллионов в регионах — именно под эти лимиты подпадает программа.
Параллельно меняется подход государства к субсидированию ставок. Минфин уже предложил уравнять компенсации банкам за выдачу льготных кредитов — независимо от того, покупается квартира в новостройке или дом по индивидуальному проекту. Это шаг к тому, чтобы сгладить разницу между типами недвижимости, но в итоге может привести к тому, что субсидий просто не хватит на всех.
Всё это укладывается в общую тенденцию: льготные программы постепенно сворачиваются, и рынок возвращается к естественным рыночным условиям. Доступ к дешёвым кредитам будет ограничен, а получить одобрение на льготную ставку — сложнее, чем раньше. И если раньше многим удавалось пользоваться программой несколько раз, то теперь всё идёт к тому, что каждая льгота станет "одна на семью и навсегда".
Я уже не говорю про то, что цены продолжают расти.
Поэтому, если сегодня есть возможность оформить семейную ипотеку - лучше не откладывать. Я это говорил еще 2 года назад, что пока есть возможность нужно брать, что "дешевые кредиты" разгонят цены и купить будет све сложнее. И те, кто воспользовался программой раньше, платят сегодня смешные деньги по сравнению с нынешними платежами. Через год или два такой шанс может просто исчезнуть. Время госпрограмм подходит к концу, так что если вы подходите под условия семейной ипотеки, используйте свой шанс пока есть возможность.