Среди моих знакомых очень многие сдают квартиры. В какой-то момент мне тоже понадобилось сдать жильё и возник вопрос: как это сделать, как большинство в нашей стране (в серую) или получать арендную плату и платить с неё налоги?
Первым делом идём к знакомым
Когда у нас возникает какая-то проблема или какой-то вопрос, куда мы обращаемся первым делом? Правильно! К подруге =) или к другу. Вот и я решила воспользоваться опытом окружения, которое сдаёт свою жилплощадь и спросила всех, кого смогла.
Думаю, ни для кого не станет сюрпризом, что практически безоговорочно победили серые схемы. Большинство сдаёт квартиры бабушек знакомым или знакомым знакомых, договор заключают на первый год, а то и вовсе не заключают. Оплата, соответственно, наличкой (хотя мне кажется, что в наше время это максимально неудобно), переводом на разные карты (иногда с какой-то припиской, как будто человек перевёл не за квартиру, а просто другу подарочек), или на одну карту берут те, кто не боится налоговой или сдаёт дёшево (ещё остались друзья, кто не повышал квартплату последние лет 5).
Договоры не продляются, кончился - ну и ладно, живём дальше. Хотя кто-то прописал в договоре "автопродление, если не будет иных вариантов". Квартплату не поднимают. Часто даже не проверяют состояние квартиры на предмет поломок.
Только один человек из всего круга знакомых оформил самозанятость. Но и он платит налог только с одной из своих квартир, а сдаёт 4. И то, оформил только недавно, когда заехал подозрительный жилец, готовый скандалить по любому поводу. На вопрос, будешь ли платить с остальных квартир, спросил: а зачем терять деньги?
Аренда в рамках правового поля
Всё больше арендодателей в России задумываются о выходе из тени.
Финансовые консультанты говорят: сдавать квартиру официально это не просто налоги, а инвестиция в спокойствие.
Когда я думала, как лучше сдать, то конечно же решила узнать про самозанятость.
С появлением режима для самозанятых у хозяев квартир появился простой и выгодный способ легализовать свои доходы, хотя многие считают это лишними расходами и утечкой денег.
Но у официальной сдачи квартиры с уплатой налогов есть свои плюсы:
1. Полная юридическая защита и законность
Это главный аргумент.Официальный договор аренды, зарегистрированный в Росреестре, и уплата налогов делают вашу деятельность полностью легальной.
· Защита от проблем с арендаторами. Если жильцы перестанут платить, нанесут ущерб имуществу или откажутся выезжать, вы сможете обратиться в суд с полным пакетом документов. С «серым» договором (или без него) доказать что-либо крайне сложно.
· Отсутствие рисков по статье 198 УК РФ. Уклонение от уплаты налогов в крупном размере — это уголовная ответственность. Легализация доходов снимает этот риск полностью.
2. Легализация дохода для банков и государства
Ваш доход от аренды становится«белым». Это открывает новые возможности:
· Кредиты и ипотека. Банки при рассмотрении заявки учитывают только официальные доходы. Арендная плата, проходящая по вашим счетам, станет весомым дополнением для подтверждения платёжеспособности. Вам будет проще получить кредит на новую квартиру, автомобиль или другие цели.
· Визы и загранпоездки. Некоторые консульства при запросе визы требуют справки о доходах. Легальный доход от аренды укрепляет ваш финансовый досье.
3. Налоговые льготы и вычеты
Работая официально,вы получаете право на налоговые преференции.
· Налоговый вычет при покупке жилья. Если вы сдаёте квартиру, которую сами купили в ипотеку, вы не можете получить вычет по уплаченным процентам, так как не платите НДФЛ. Легализовав доход, вы сможете претендовать на имущественный вычет, что позволит вернуть существенную сумму.
· Учёт расходов. При выборе налогообложения как ИП на УСН «Доходы минус расходы» (если вдруг не подходит самозанятость) можно уменьшать налоговую базу на затраты: коммунальные услуги (если вы их оплачиваете), услуги управляющей компании, ремонт, покупку мебели и бытовой техники.
4. Спокойствие и репутация
Вы перестаёте бояться«звонка в дверь» от налоговой. Вы спите спокойно, зная, что все ваши финансовые отношения прозрачны и законны. Это также повышает вашу репутацию в глазах серьёзных и добросовестных арендаторов, которые сами заинтересованы в официальном трудоустройстве и регистрации. А то если налоговая доберётся до хозяина недвижимости, обнаружит неуплату налогов, то потом может взыскать пенни за все годы аренды (а уж она может выяснить, сколько времени вы сдавали, или потом придётся доказывать, что не сдавали) - это может вылиться в миллионы.
5. Простота и выгода режима для самозанятых
Для большинства арендодателей режим самозанятого— это самый простой путь легализации.
· Низкая налоговая нагрузка: всего 4% с доходов от физических лиц.
· Простота: не нужно сдавать декларации, весь учёт ведётся в мобильном приложении «Мой налог».
· Никаких отчётов: налог рассчитывается и уплачивается автоматически после создания чека.
Сдача квартиры как самозанятый: скрытые сложности и подводные камни
Несмотря на кажущуюся простоту, у использования статуса самозанятого для аренды есть важные нюансы, которые могут превратиться в серьёзные сложности.
1. Ограничение по годовому доходу
Самозанятым можно быть только до тех пор,пока ваш доход с физлиц не превысит 2,4 млн рублей в год. Для аренды это:
· Лимит = 200 000 рублей в месяц. Если ваша квартира сдаётся дороже, вы автоматически теряете статус самозанятого со следующего месяца.
· Что делать дальше? Вам придётся либо прекращать деятельность, либо регистрироваться как Индивидуальный предприниматель (ИП) и переходить на другую систему налогообложения (УСН), что сложнее и, как правило, дороже.
2. Невозможность уменьшать налог на расходы
Ставка для самозанятых— 4% — фиксирована и применяется ко всей сумме дохода. Вы не можете вычесть из суммы для расчёта налога свои расходы:
· Коммунальные платежи, которые часто платят из арендной платы, уменьшают ваш доход.
· Затраты на ремонт, покупку мебели, техники. Обновление или ремонт испорченной мебели.
· Услуги риелтора, оплату услуг по уборке и т.д.
Для дорогой квартиры с высокими эксплуатационными расходами режим ИП на УСН«Доходы минус расходы» (где налог 13-15% платится с разницы) может оказаться выгоднее.
3. Вопросы по договорным отношениям
· Регистрация договора. Сам статус самозанятого не отменяет требования закона о регистрации договора аренды, если его срок превышает 1 год. Эта процедура остаётся вашей заботой.
· Работа с юрлицами. Если вы захотите сдать квартиру компании для размещения сотрудников, вы не сможете применять налог 4%. Для таких платежей ставка для самозанятых составляет 6%, что уже сопоставимо с УСН.
4. Риск потери статуса и проверок
Хотя налоговая лояльна к самозанятым,есть условия, при которых вы не можете применять этот режим. Например, если вы сдаёте квартиру, принадлежащую вашему супругу или близкому родственнику, по факту это может быть расценено как получение дивидендов, а не вознаграждения за услуги. В спорных ситуациях статус могут отменить.
Вывод: что же выбрать?
Официальная сдача квартиры через статус самозанятого — это отличный старт для легализации доходов. Это просто, дёшево и безопасно.
Идеально подходит для:
· Сдачи одной-двух квартир по средней рыночной цене.
· Арендодателей, чей ежемесячный доход от аренды не превышает 150-180 тысяч рублей (с запасом до лимита).
· Тех, кто ценит своё время и нервы и хочет спать спокойно.
Задуматься о регистрации ИП стоит, если:
· Вы сдаёте несколько объектов или дорогую недвижимость, и ваш доход приближается к 2,4 млн рублей в год.
· Ваши расходы на содержание квартиры очень высоки, и выгода от их вычета перекрывает разницу в налоговых ставках.
· Вы планируете масштабировать бизнес.
В долгосрочной перспектииве прозрачность и законность всегда окупаются. Легализуя аренду, вы не просто платите налоги, вы строите фундамент для своего финансового благополучия и защищаете один из своих главных активов.
Поделитесь, используете статус самозанятого или ещё не пробовали?