Ипотека умрет

Ипотека умрет?

Думаю, сейчас можно утверждать о том, что рынок недвижимости переживает экзистенциальный кризис:

— Коэффициент доступности жилья с 2018 года упал в 1,5 раза, по расчетам Сбера.

— Средняя площадь квартир за 10 лет сократилась на 10 м².

— Средняя стоимость метра в крупных городах выросла в 2,3 раза за пять лет (до 154 тыс. руб.).

— Средний срок ипотеки на новостройки — 26 лет и 11 месяцев.

— 20% застройщиков — в зоне риска банкротства.

— Просроченная задолженность по ипотеке — 167 млрд руб., рост в 2,5 раза за два года.

Обеспеченность россиян жильем довольно низкая, поэтому, государство активно поддерживает сектор. На фоне дефицитного бюджета, государство потратит на субсидирование льготных программ около 2 трлн рублей в 2025 году. На деньги, которые минфин 'дарит' владельцам 10 студий по льготной ипотеке, можно построить миллионы квадратных метров.

Рулят банки, а не застройщики

Закон об эскроу счетах, принятый в 2019 году для того, чтобы искоренить проблему обманутых дольщиков, передал контроль над стройкой и продажами жилья в руки банков. Теперь, именно они определяют экономику проекта, маркетинговую стратегию, нарезку квартир.

До принятия закона об эскроу, дольщики покупали еще не построенные квартиры, а затем застройщик на их деньги вел стройку. Чем раньше покупаешь квартиру, тем меньше платишь. Естественный риск в такой схеме — застройщик возьмет деньги и ничего не построит. Теперь ситуация изменилась. Деньги покупателей квартир идут на специальный счет, а банк под залог этих денег выдает застройщику проектное финансирование на строительство.

Может ли быть по другому?

Как оказалось, да. В международной практике государства тоже столкнулись с проблемой доступности жилья и вот, как они ее решают:

Голландия — стройка без прибыли. До 70% жилья строится некоммерческими застройщиками, а затем сдается в аренду по ставкам ниже рыночных.

Гамбург — штрафы за пустующее жилье. Если квартира простаивает, собственник платит штраф.

Это стимулирует выводить жильё на рынок и снижает дефицит.

Хельсинки — льготы и земля для девелоперов эконом сегмента. Город владеет большей частью земли, выдаёт её девелоперам при условии, что строить будут доступное жилье.

Сингапур — государственный девелопер. Одна государственная структура контролирует строительство, планирование кварталов и качество проектов. 82% населения живут в таких домах.

Вывод

Оказывается, что на рынке недвижимости есть неочевидный риск: модель девелопмента, которая работает сейчас и не справляется со своими задачами, может измениться. И тогда на рынке недвижимости начнется настоящий шторм, а банки потеряют огромную часть прибыли. Реализуется ли этот риск? Не понятно. На фоне 'госкапитализма' у нас существует ультрарыночный сектор девелопмента с огромными лоббистскими и финансовыми возможностями. С другой стороны — реальные потребности людей никуда не денешь.

А помог нам написать этот пост журнал Монокль. Его делает бывшая команда из Эксперта. Удивительно, но печатные издания еще живы! У Монокля есть телега, где выходят бесплатные статьи. Сам журнал доступен и в пдф и в печатном виде на Озоне.

Ребята молодцы, написали интересную статью, хайлайтами из которой мы рады с вами поделиться.

@harmful_investor