Больше половины россиян опасаются сегодня покупать жилье у пожилых собственников: боятся, что сделку потом оспорят. Мы уже писали о том, что «бабушкина схема» стала массовой, и вопрос дошел уже до обсуждения в Госдуме. Действительно ли покупатели боятся продавцов-пенсионеров — и как все-таки защититься покупателям? Рассказывает Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости «Метражи».
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). Делюсь здесь своими мыслями о рынке недвижимости ⏏️
Историй с «обманутыми бабушками» сейчас столько, что в общественном поле у таких продавцов появился собственный термин — «ведомые», то есть люди, которые действуют под влиянием третьих лиц. И да, признаюсь честно: и покупатели, и мы сами сегодня относимся к сделкам с пожилыми собственниками намного осторожнее.
Здесь важно сделать отдельную оговорку. Конечно, не хочется, чтобы добросовестные пожилые продавцы чувствовали себя подозреваемыми по умолчанию. Это несправедливо — многие из них и сами страдают сейчас от того, что рынок стал более нервным. Но, к сожалению, в условиях действующего «дырявого»законодательства к пожилым продавцам приходится присматриваться более пристально. Мошеннические схемы стали настолько изощренными, что рискуют и покупатели, и риелторы, и сами пожилые люди.
Теперь — о защите покупателей. По-хорошему, она должна быть комплексной. Это работа не только риелтора: ключевые решения должны приниматься на уровне закона. Пока добросовестный покупатель у нас почти не защищен, несмотря на наличие специального закона, который должен был эту защиту обеспечивать.
Фактически у риелтора сегодня есть один реальный инструмент: заметить признаки схемы и вовремя отказаться от сделки. Увы — даже идеально оформленная сделка, со всеми документами, справками и нотариальным сопровождением сегодня, к сожалению, не гарантирует безопасности. В свежей судебной практике есть пара случаев, когда покупателям удалось отстоять жилье, купленное у «ведомых» пенсионеров. Но большинство решений — в пользу продавца.
Конечно, стандартный набор предосторожностей при покупке: юридическая проверка, справка из ПНД, участие нотариуса в сложных случаях — остается обязательным. Но главный акцент сегодня нужно смещать не на бумажные подстраховки, а на внимательное наблюдение за поведением продавца. Именно оно чаще всего позволяет вовремя распознать, что что-то идет не так.
Признаки «ведомого» продавца
Мы в агентстве для себя сформировали несколько признаков, которые могут навести на мысль, что человек действует под давлением. Сразу скажу: я пишу это не с позиции «мы все знаем лучше всех». Мы не Шерлоки Холмсы, не эксперты-психиатры и не оперативники. Просто ситуация с мошенниками сейчас пугающая, нам самим страшно: как бы не подвести своих клиентов! Поэтому усиленно ищем способы, как дополнительно обезопасить наши сделки. В том числе, написали для себя вот такой чек-лист.
Важно помнить: каждый из пунктов сам по себе может еще ни о чем не говорить. Но если их несколько — точно стоит насторожиться.
1. Продажа без встречной покупки. Когда условная «бабушка» продает свое единственное жилье и не планирует покупать что-то взамен, это всегда звоночек. Да, бывают ситуации, когда она переезжает к детям или хочет помочь им с расширением жилищных условий. В таких случаях логично поговорить с ее родственниками и уточнить, действительно ли это совместное решение.
2. Продавец отказывается давать контакты родственников. При покупке у пожилых продавцов необходимо связываться с родственниками, тем более сейчас. Иногда это защита и для самих пенсионеров. Если человек категорически запрещает звонить родным: «Не тревожьте», «Мы давно не общаемся» — это риск. Учитывая нынешнюю ситуацию, я бы в таком случае рекомендовала отказаться от сделки.
Если контакты все же дают — важно убедиться, что вы общаетесь действительно с родственником: можно задать несколько уточняющих вопросов, обговорить детали будущего переезда. Документы они предъявлять, конечно, не обязаны. Но обычно, когда объясняешь, зачем это, родственники идут навстречу.
Кстати: если у продавца есть дети, можно попросить их предоставить нотариальное согласие на продажу. Мошенники редко работают сразу с несколькими людьми — и согласие родственников показывает, что решение о продаже принималось осознанно.
3. Продавец «путается в показаниях». Сегодня рассказывает одно, завтра другое, даже в мелочах. Путаница — частый признак внешнего давления: когда человек действует по чужой инструкции, он часто сбивается, потому что пытается запомнить «легенду». Если заметили расхождения — лучше притормозить процесс и перепроверить обстоятельства.
4. Комментарии соседей. Соседи часто знают контекст: кто живет один, кто болеет, кто давно не видел родственников. И иногда они могут сказать фразу вроде: «Да она что-то неделю уже не показывается» или: «Странная стала, не здоровается». Это не доказательство, но бывает важной подсказкой.
5. Продавец отказывается выписываться и выезжать до получения денег. В сегодняшней ситуации это всегда повышенный риск для покупателя. Если продавец категорически не готов обсуждать выезд до расчетов — возможно, он и не собирается съезжать.
Как в итоге защитить покупателя
По-настоящему защитить покупателя от таких схем можно только на законодательном уровне. Сейчас депутаты уже подали не один десяток инициатив. Среди них есть как сомнительные — так и действительно перспективные.
Что, на мой взгляд, вряд ли сработает:
Обязательное психолого-психиатрическое освидетельствование продавца перед подписанием договора. Сработает только в одном случае: если закон прямо установит, что такое освидетельствование является окончательным и неоспоримым доказательством сделкоспособности продавца. Но пока нормы другие — и даже после осмотра продавец может подать иск и утверждать, что был под давлением мошенников. Тогда его дееспособность будет оценивать суд. То есть процедура создаст лишние сложности, но не остановит мошеннические схемы.
Обязательная видеофиксация всех сделок. Она может помочь в отдельных ситуациях, но не решает проблему в целом. Практика показала: многие пожилые люди под влиянием мошенников очень убедительно держат свою легенду. Они не дрогнут ни при нотариусе, ни на камеру, ни при подписании документов.
«Период охлаждения». Идея в том, чтобы банк удерживал деньги от продажи на специальном счете неделю — или, как предлагают некоторые, даже несколько месяцев. Мол, мошенникам неинтересно будет ждать полгода. Так это и добросовестным продавцам тоже неинтересно! Почему они должны полгода ждать свои деньги? В общем, схема вообще никому неинтересна — кроме банков.
Что касается «охлаждения» на неделю. Для мошенников подождать неделю — не проблема. А вот добросовестные участники сделки окажутся в неудобном положении, особенно если речь идет о цепочке сделок.
Необратимость нотариальной сделки. Имеет смысл только если дополнить поправками в законодательство о нотариате: единый стандарт проверки личности и документов для всех нотариусов и материальная ответственность за ошибочное удостоверение сделки. В таком виде — возможно. В текущем виде — нет: нотариусы, как и все люди, иногда ошибаются.
А вот эти предложения, мне кажется, действительно разумные.
1. Запретить отнимать квартиру у добросовестного покупателя, если он купил ее у законного собственника. Да, пострадают сами обманутые пенсионеры: им придется судиться с мошенниками и пытаться вернуть деньги, что в большинстве случаев невозможно. Но добросовестный покупатель, который тут вообще ни при чем, будет защищен.
2. Обязать истца вносить на депозит суда стоимость квартиры при подаче иска о признании сделки недействительной. Если суд решит вернуть квартиру продавцу, покупатель хотя бы получит обратно свои деньги. Это справедливо: обманутые продавцы должны предъявлять претензии тем, кто их обманул, а не тем, кто честно купил жилье.
3. Выплачивать государственную компенсацию добросовестному покупателю, который потерял жилье из-за «ведомого» продавца. Эту норму надо прописать в статье 68.1 Федерального закона N 218-ФЗ, Госдума обещала «проработать этот вопрос».
Вместо вывода
Пока законодательные решения только готовятся, у нас остается единственный реальный инструмент — бдительность. Сегодня, как говорится, лучше перебдеть.
Слышу повсюду призывы покупать исключительно новостройки, так как это безопаснее. Я сама люблю новостройки. Хорошие новостройки — это комфортное жилье и отличный актив. Но решение должно быть обоснованным, а не продиктованным страхами. Не всем ведь нужны именно новостройки!
На вторичке масса прекрасных ликвидных квартир. И, кстати, нередко покупка новостройки вообще невозможна без продажи вторичного жилья. Поэтому вторичку покупать можно и нужно — просто сейчас это похоже на минное поле: слишком много появилось рисков, о которых раньше никто даже не задумывался. По этому полю надо идти осторожно — и вместе со специалистами, которые знают, где лучше не наступать.