Одним из главных инфоповодов в этом последнего месяца стал нашумевший кейс Ларисы Долиной. Причем прославилась певица не на сцене, а тем, что бросила яблоко раздора между продавцами квартир и покупателями. На ток-шоу по телевизору устраивают очные ставки пенсионеров – владельцев квартир с покупателями, заголовки СМИ пестреют заголовками о бабушках-мошенницах, суды завалены исками потерпевших. Специалисты предрекают падение спроса на «вторичку» в связи с высокими рисками сделок.
Но нова ли эта проблема, насколько на самом деле серьезна ситуация и как она аукнется рынку недвижимости? Стоит ли просто отмахнуться от нее или теперь нужно быть трижды более внимательными при операциях с квартирами? Мы решили разобраться вместе с экспертами.
Пришла беда откуда не ждали
Сергей Смирнов, эксперт по недвижимости, старший партнер риэлторской компании Vysotsky Estate, сетует: «Мы ожидали сложностей на рынке недвижимости в 2024 году и далее, но связывали их скорее со ставками по ипотеке. И все же рынок жил. Но вот как гром среди ясного неба прогремело знаковое дело Долиной. Пресса до апогея раздула этот скандал с нею и другими бабушками-скамщицами, продающими квартиры и требующими их обратно».
В стране в год проходит около 1,5 млн сделок с недвижимостью, но при этом даже не такой уж большой процент проблемных случаев реально повлиял на активность покупателей, отмечает эксперт. К тому же известны случаи, когда и 27-летние продавцы тоже «оказывались под действием мошенников» и переводили куда-то суммы, а потом, прикинувшись невменяемыми, отправлялись в суд и требовали квартиру обратно. При этом они заблаговременно оформляли банкротство, и покупателю взять было с них нечего. Получается, так может сделать уже любой?..
«Почему суды вообще рассматривают такие дела в связке со скамом? Ведь сделка с квартирой – это гражданское дело между покупателем и продавцом, при этом покупатель не обманывает никого. Он честно переводит полную рыночную стоимость квартиры, и никак не должен отвечать за то, что пенсионерка сделала со своими деньгами, – рассуждает эксперт. – Он никак не может отвечать за действие третьих лиц, мошенников».
Все это было, было…
На самом деле подводных камней при покупке квартиры на вторичном рынке было множество и раньше. И мошенники в этой сфере были. Чаще всего покупатели квартиры получали «пренеприятнейшее известие», что некто был выписан из нее незаконно и будет оспаривать право снятия с регистрационного учета.
Основные категории, которые доставляли проблемы добросовестным приобретателям, в основном таковы:
- наследник, имеющий право на данное жилье и восстановивший срок исковой давности;
- человек, выписанный по причине отсутствия (не проживавший по адресу или находившийся в местах не столь отдаленных);
- несовершеннолетний ребенок (и его право восстанавливает опекун или родитель);
- инвалид или человек, проходивший лечение в ПНД;
- пенсионер (если это его единственное жилье);
- супруг или супруга, пытавшиеся быстрой сделкой увильнуть от обязательного раздела имущества.
Нередки были случаи и межродственных тяжб, когда одни ушлые члены семьи оказывали давление на находящуюся в деменции и прострации бабушку, а потом оставшиеся на бобах родственники оспаривали решение о продаже. В любом случае покупателю это аукалось серьезными неприятностями, наличием в свежекупленной квартире внезапно повторно прописанных и имеющих право на проживание часто маргинальных личностей и бесконечными судебными тяжбами.
Чаще всего покупателям излишне дешевой квартиры приходилось потом выкупать еще одну долю у внезапно обнаружившегося собственника, а недвижимость, которая продавалась часто ниже рыночной стоимости, вдруг оказывалась дороже. Были и хитрости от черных риэлторов: они ждали, пока в абсолютно неприспособленной для проживания квартире новые собственники сделают капитальный ремонт, и только тогда знакомили собственников с новыми обстоятельствами.
«Покупка недвижимости становится все более непростой процедурой, учитывая увеличение числа случаев мошенничества на рынке жилья, – говорит Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. – Наряду с такими схемами действуют также рядовые граждане, совершающие классические сделки без цели введения кого-либо в заблуждение. Например, они оформляют квартиры на родителей с целью исключения имущества из совместной собственности супругов, и подобные действия создают трудности для покупателей, поскольку сложно определить истинные намерения продавца и оценить риски предстоящей сделки».
Каково состояние дел сейчас
Но теперь ко всему этому букету добавились случаи настоящих и мнимых мошенничеств с отъемом средств у продавца сразу после сделки. Случай с пресловутой квартирой в Москве создал некий прецедент, по которому пенсионер, получивший в полной мере деньги за покупку, но сам добровольно отдавший их (неважно, наличными или переведя на мифические «безопасные счета»), восстанавливает в суде право собственности. А вот покупатель остается фактически ни с чем и без внятных перспектив возмещения.
Владимир Комлев, управляющий партнер строительной компании «Билдсервис», член Генсовета «Деловой России», констатирует: «Инцидент, о котором мы говорим, создал прецедент для юридической практики. А уже далее опробованная мошенническая схема распространилась на практику торговых сделок любых категорий товаров и недвижимости. Требуется законодательные изменения для защиты от действий аферистов. Текущая практика основывается на личной бдительности покупателя, но она не гарантирует защиту сделки».
Страхование титула не работает
Еще несколько лет назад в случае какого-то форс-мажора незадачливого покупателя могли и пристыдить: «Да вы, батенька, сами виноваты, не слышали про страхование титула?». Теперь даже у полностью юридически подкованных клиентов, готовых подстелить все соломки вместе взятые, нет возможности обезопасить себя от утраты права собственности. Что также в корне меняет взгляд на рынок вторичного жилья. Ведь даже добросовестный приобретатель, оформивший на всякий случай еще и страховку, имеет очень низкие гарантии.
«Титульное страхование недвижимости обладает ограниченным сроком действия — 3 года. При этом стоимость таких услуг варьируется в пределах 0,2–0,5% от страховой суммы сделки. На практике существуют проблемы с выплатами по данному виду гарантий. Юристы регулярно пытаются доказать факт информированности потерпевшей стороны о заведомо незаконных действиях первичного собственника недвижимости, что автоматически лишает истца обещанных выплат», – подтверждает Владимир Комлев.
Почему же покупателя не защищает эта мера? «Страховые компании удалили из перечня страховых случаев расторжение сделки по причине обмана продавца третьими лицами. Поэтому делать титул нет смысла, так как нет никаких гарантий того, что покупатель получит какое-либо возмещение, если продавец попадет в сети мошенников и потом обратится в суд с иском о расторжении договора купли-продажи», – считает Зара Назарян, генеральный директор агентства элитной недвижимости «Форте Премиум».
И банк не поможет
Долгое время покупатели пребывали в святой уверенности, что если уж оформлена ипотека и продавец согласен на такой вариант продажи «вторички», то риски минимальны. Банк проверяет и одобряет сделку, квартира точно юридически чиста, можно расслабиться. Последние годы показали, что это отнюдь не так. Вы все равно рискуете остаться должником, и при этом еще и без собственного угла.
«Многие удивляются, почему банк снимает с себя ответственность за юридическую чистоту сделки. А банк никогда и не нес эту ответственность! У нас покупатели считают, что если они купили квартиру в ипотеку, то банк проверит все документы, и что наличие ипотеки является стопроцентной гарантией юридической чистоты сделки. А по факту банк особо ничего не проверяет, и в целом большинство сделок проводятся дистанционно», – говорит Зара Назарян.
Если на объекте есть какие-то ограничения и обременения, которые видны в выписке из ЕГРН, то это будет являться стоп-фактором для банка. Но все остальное финансовым организациям не особенно интересно – они смотрят правоустанавливающие документы на объект, сверяют соответствие данных паспорта продавца с данными в документах, запрашивают подтверждение оплаты за объект (расписка или платежное поручение), акт приема-передачи и согласие супруга, если продавец приобретал свою недвижимость в браке.
«Для банка главная задача – выдать кредит покупателю и потом зарабатывать на нем, – считает Зара Назарян. – А если покупатель и остался без квартиры, то кредит-то ему не спишут, и он будет выплачивать все в полном объеме. Таким образом, окончательная ответственность за проверку объекта лежит все-таки на покупателе».
Вся надежда на регионы
По какой-то причине в Москве суды чаще присуждают победу горе-продавцу, лишившемуся денег. А в регионах они охотнее встают на сторону покупателей – там правосудие иногда может развернуться и задаться вопросом, не было ли сговора между продавцом и теми лицами, кому он якобы «под нажимом» или «будучи обманутым» переводил деньги.
Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф, вообще уверена, что мошенническую «лавочку» уже закрывают – на основании того, что недавно Верховный суд Якутии вынес решение, способное положить конец схемам оспаривания сделок с недвижимостью с участием пенсионеров. Так, суд отказал в удовлетворении иска местной жительницы, которая утверждала, что продала свою квартиру под влиянием злоумышленников. Ключевым моментом в деле стало проведение повторной экспертизы, заключение которой опровергло доводы о неспособности женщины осознавать последствия своих действий. Экспертиза показала, что на момент совершения сделки гражданка в полной мере отдавала отчет своим поступкам и могла контролировать их, что стало определяющим фактором для принятия окончательного решения.
Будет ли таких случаев становиться больше, покажет дальнейшее.
Где подстелить соломки
А пока специалисты пытаются сообща разработать четкие критерии, позволяющие отличить мошеннические схемы и законные продажи, поскольку пока отсутствуют эффективные механизмы правоприменения в области защиты прав добросовестных приобретателей.
На какие «ред флаги» обратить внимание
Все риэлторы рекомендуют оформлять все операции максимально прозрачно и до подписания договора купли-продажи провести полную проверку объекта и продавца. Следует избегать сделок с одинокими пенсионерами, планирующими переезд «в никуда», советует Юлия Дымова. Важно обратить внимание на семейное положение человека и его социальную среду, включая возраст и наличие близких родственников, поговорить с этими родственниками, убедиться, что они в курсе продажи и что продавцу есть где жить.
Поводом насторожиться является стрессовое состояние продавца, ажитация. «Если есть малейшие сомнения, то я рекомендую привязать передачу квартиры к получению денежных средств, чтобы у продавца не было физической возможности до передачи квартиры покупателю получить деньги и кому-то их передать», – советует Зара Назарян.
Обращайте внимание на детали. Если продавец ведет себя странно, нелогично, спешит продавать лот, легко соглашается на большую скидку, просит больше времени на освобождение квартиры, с кем-то разговаривает по второму телефону и нервничает от того, что вы запрашиваете дополнительные документы и выписки, это уже «ред флаг».
Но есть и хорошие новости: альтернативная сделка, подразумевающая одновременную покупку другого жилья продавцом, существенно снижает вероятность возникновения споров относительно правомерности отчуждения недвижимости, отмечает Юлия Дымова.
Проверяйте продавца на адекватность
Продавца нужно попросить пройти освидетельствование у врача-психиатра и получить официальное заключение о своей полной дееспособности.
«Важно фиксировать осознанность действий продавца на всех этапах: сохранять оригиналы объявлений, всю переписку, а также фото- и видеоматериалы, подтверждающие его личное участие. Например, выезд на осмотр объекта с последующим оформлением в виде подписанного акта», – рекомендует Светлана Опрышко.
Для усиления правовой определенности в договор купли-продажи следует включить формулировки, изложенные простым и понятным языком, которые однозначно подтверждают реальность, добровольность сделки и полное понимание ее условий обеими сторонами.
Привлекайте полицию
Владимир Комлев советует покупателю не только получать справку из психиатрического диспансера, нотариально заверенное свидетельство о дееспособности собственника, но и подтверждение от участкового полицейского о законности сделки. Такая мера предполагает участие МВД в процессе купли-продажи и размывает ответственность сторон, при этом давая дополнительные гарантии в предотвращении мошеннических действий, совершенных с корыстным умыслом.
Перечисляйте деньги по безналу
Все расчеты должны осуществляться исключительно в безналичной форме через банковские каналы, чтобы обеспечить полную прозрачность движения денежных средств и создать финансовый след.
«Если почитать судебные дела потерпевших сторон по сделкам на вторичном рынке, где продавцы после продажи квартир хотят вернуть обратно недвижимость, то мы увидим, что большинство сделок проходили за наличный расчет, чего допускать категорически нельзя ни при каких обстоятельствах», – отмечает Зара Назарян.
Рынок «вторички» обрушит «первичку»?
Эксперты рынка недвижимости не только готовы делиться своим опытом и предостерегать покупателей квартир, но и обращаются к общественности и власти. Если со сложившейся ситуацией ничего не делать и на законодательном уровне, то тенденция приведет к финансовому кризису, уверены многие риэлторы.
«В связи с «прецедентом Долиной» «вторичка» ускоренно пошла на снижение цен, но даже это не мотивирует покупателей, люди просто боятся покупать квартиры «с рук». А ведь в новостройки деньги чаще всего приходили в том числе и после продажи имеющегося у человека жилья или его доли – эдакий виртуальный трейд-ин. Учитывая все вышеперечисленные факторы, мы можем столкнуться с тем, что застройщикам не на что будет достраивать объекты, а вся нагрузка ляжет на плечи банков. Для банков же это пассив, который только требует денег. То есть случаи, подобные «кейсу Долиной», могут ускорить наступление кризиса на рынке недвижимости», – предупреждает Сергей Смирнов.
Легко ли быть молодым? Как купить квартиру, если вам не исполнилось 25 лет
По цепочке. Почему после повышения НДС жилье подорожает
По новым правилам: для жителей Подмосковья заработал упрощенный порядок согласования перепланировки
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости