- Судебное решение по делу Долиной Л., как и по любому другому делу, размещено на сайте суда, принявшего решение.
- Оно было дважды обжаловано - в апелляции и кассации и оставлено без изменения, поэтому вступило в законную силу.
16 декабря 2025 Верховный суд РФ, рассмотрев это дело, отменил данные решения и оставил квартиру покупателю. Подробнее читайте в этой статье.
- Несмотря на то, что эти решения размещены в открытом доступе, скорее всего для многих людей юридические формулировки в них будут не полностью понятны.
- Кроме того судебные решения по этому делу, размещенные на сайтах, содержат только общие формулировки и нормы закона и не описывают содержание конкретных доказательств по делу (документов, показаний свидетелей и т.д.).
- Поэтому сегодня мы попробуем, исходя из текстов судебных актов, размещенных на сайте Хамовнического районного суда и Московского городского суда, простым языком объяснить смысл и мотивировку этого судебного решения. А в конце дадим советы покупателям вторичной недвижимости.
- Долина Л. обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи ее квартиры недействительным.
- Суд признал данный договор недействительным согласно ст. 177 и 178 ГК РФ, т.к. сделка была заключена Долиной Л. под влиянием заблуждения и при заключении сделки она не могла понимать значение своих действий. При принятии решения суд исследовал различные доказательства - переписку, документы, видеозапись, показания свидетелей и проводил экспертизы.
- Когда сделка признаётся недействительной, то суд обязан определить последствия ее недействительности исходя из обстоятельств дела и норм закона.
- Самым распространенным, но не единственным последствием недействительной сделки является возврат обеими сторонами друг другу всего полученного по сделке (двусторонняя реституция).
- Кроме этого закон предусматривает для некоторых случаев недействительных сделок и другое последствие - возврат только одной стороне - пострадавшей - всего, что она передала по сделке (односторонняя реституция).
- Суд по делу Долиной Л. решил вернуть ей квартиру, т.е. прекратить право собственности на квартиру покупательницы и признать право собственности за Долиной Л. Обязанности Долиной Л. вернуть деньги покупательнице в судебном решении не предусмотрено. Таким образом, суд определил в качестве последствия недействительности сделки именно одностороннюю реституцию.
- В каких случаях такое возможно? Сделка может быть признана недействительной по разным основаниям (причинам). И для сделок, совершенных под влиянием заблуждения, как раз и предусмотрено такое последствие, если другая сторона (покупатель) знала или могла понять о заблуждении исходя из обстоятельств сделки, т.е. когда покупатель осведомлён о заблуждении продавца, но вопреки принципу добросовестности решает воспользоваться такой ситуацией.
- В таких случаях сторона, по иску, которой сделка признана недействительной (в данной случае Долина Л.), не должна возмещать причиненный ущерб другой стороне, т.е. покупателю. Такое правило прямо предусмотрено ч. 6 ст. 178 ГК РФ. Т.е. в таком случае покупатель не сможет вернуть уплаченные по сделке деньги. Данная норма была применена и в данном деле.
- Что можно сказать покупателям вторичного жилья.
1) Росреестр не подтверждает того огромного количества подобных дел, о которых пишут в интернете.
- Росреестр не подтверждает даже 300 случаев по стране за последние три года. Управление Росреестра по Москве подсчитало, что за последние три года есть 130 дел, где как будто бы участвовали мошенники. И в это число могут входить ситуации как с телефонными мошенниками, так и с "традиционными" (когда подделывают паспорта, доверенности, выдают за хозяина жилья другого человека и пр.).
- Также Росреестр не подтверждает, что все суды встают на сторону продавцов. Суды принимают решения как в пользу продавцов, так и в пользу покупателей.
- Как пример, Верховный суд Республики Якутии недавно принял решение (Апелляционное определение от 1 октября 2025 года по делу №33-1130/2025), по которому продавцу, находившемся под влиянием мошенников, было отказано в признании сделки недействительной, т.к. покупатель в данной сделке объективно не мог распознать, что продавец не собирался продавать квартиру, что был какой-то обман продавца или введение его в заблуждение со стороны. Т.е. квартира осталась у покупателя.
2) При покупке вторичной недвижимости:
- не стоит покупать квартиру ниже рыночной цены;
- нужно запросить справку от продавца о его дееспособности;
- узнайте, почему продавец продает жильё и где собирается жить;
- используйте безналичные расчёты;
- можно делать видеозапись сделки, чтобы подтвердить поведение продавца;
3) При покупке вторичной недвижимости воспользуйтесь титульным страхованием - сейчас это единственный способ гарантированно защитить себя от подобных случаев.
- Суть этого страхового полиса в том, что если ваша сделка по покупке квартиры будет признана судом недействительной и вам придется вернуть ее продавцу, страховая компания возместит вам ваши расходы по покупке, т.е. сумму договора. Обратиться за таким полисом можно в любую страховую компанию.
Всем хорошего дня!
Следующая статья.
Подпишитесь на рассылку и получайте персональные советы
Наш сервис поможет вам составить договоры, иски, заявления о защите прав как потребителя и другие документы
А наши курсы доступны по ссылке и помогут вам лучше разобраться в нужных вам темах.