Общие тенденции 2025 года:
· Стабилизация рынка относительно арендных ставок, прогнозируемого спроса и предложен
· Выход на рынок новых площадей в 2025 г. в соответствии с заявленными сроками.
· Проектирование новых проектов и старт новых проектов.
· Тренд: сдвиг индустриально-логистических зон к границам 2-го МКАД.
· Рост спроса на высокостандартные производственные объекты в собственность: акцент на пищевое производство для сетей супермаркетов.
· Высокая себестоимость строительства и, соответственно, продажи.
· Недоступность земельных участков для строительства складской недвижимости на МКАД и ключевых трассах на расстоянии до 10 км от МКАД-1.
· Нулевая вакансия качественных площадей в аренду до 15 км от МКАД-1.
· Проявления интереса к складским объектам в регионах.
ВВОД НОВЫХ КАЧЕСТВЕННЫХ ПЛОЩАДЕЙ КЛАССА А И B+ В 2025 ГОДУ — 76 600 КВ. М. | МИНСК И МИНСКИЙ РАЙОН
ПРОГНОЗ ВВОДА ДО 2028 ГОДА ВКЛЮЧИТЕЛЬНО
ДИНАМИКА ВВОДА ОБЪЕКТОВ С 2020 ПО 2028 ГГ. ВКЛЮЧИТЕЛЬНО
КОНЦЕТРАЦИЯ ЛОГИСТИЧЕСКИХ–ИНДУСТРИАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ МИНСК И МИНСКИЙ РЕГИОН
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ: ДИНАМИКА, ПРОГНОЗ
Динамика на склады классов B/B+ от 1000 до 3000 кв. м. в Евро -
оплата в BYN без НДС за кв. м. - Минск и МКАД до 3 км
Арендные ставки на склады класса А со стеллажами и без стеллажей
в BYN в эквиваленте к Евро без НДС за кв. м.
Динамика арендной ставки на примере класса А со стеллажами
в BYN в эквиваленте к Евро за кв. м. без НДС
СТОИМОСТЬ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА — ДИНАМИКА
Стоимость долевого строительства кв. м. без НДС в BYN в эквиваленте
к доллару США (стадия котлована / коробки)
СТОИМОСТЬ КВ. М. ГОТОВОГО ОБЪЕКТА В ЭКВИВАЛЕНТЕ К ДОЛЛАРУ США ЗА КВ. М. БЕЗ НДС — ДИНАМИКА
ВАКАНСИЯ И СПРОС
· Вакансия в сегменте качественных объектов класса А и B равна нулю.
· Спрос под собственные нужды до 2028 г. – около 180 000 кв. м. (60 000-80 000 Ozon).
· + Под инвестиции около 60 000 кв. м. Спрос под инвестиции – ежегодно около 20 000 кв. м.
· Итого около 240 000 кв. м. до 2028 года включительно.
· После вычета owner-occupied Вайлдберриз 135 000 м² в 2026): 2026 = 77 500 м², 2027 = 200 000 м², 2028 = 65 000 м². Всего (2026-2028) = 342 500 м².
· Сценарий – суммарный спрос 240 000 м², равномерно по годам 80 000 м²/год). Кумулятивное предложение (342 500) > кумулятивный спрос (240 000). Итого избыток ≈ 102 500 м². Примерно, с определённой погрешностью.
· С учетом прироста спроса компаний в среднем в год на 5-7 % будущие проекты, указанные выше, будут все законтрактованы.
· Рынок будущих проектов смещается в сторону объектов класса А. Отсутствие нового предложения складов класса B площадью 1 000-3 000 м² создаст структурный дефицит, что станет драйвером роста арендной платы и стоимости продажи.
ПРОГНОЗЫ
· Арендная ставка до 2028 года будет незначительно корректироваться в бо́льшую сторону.
· Спрос будет относительно уравновешивать предложение.
· Тренд ухода новых проектов, производственных и логистических к МКАД-2.
· Высокий дефицит складов класса B/B+ на МКАД и рядом и, как следствие, рост арендных ставок и стоимости продажи. К 2027 году активный поиск площадок и развитие новых проектов под этот сегмент.
· Новый тренд – сдача складов класса А без стеллажной системы как базы. Стеллажи + к арендной ставке.
· Старые объекты и их модернизация в регионах как альтернатива дорогим объектам в Минском регионе и возможность закрыть вопрос с нехваткой персонала.
РЕКОМЕНДАЦИИ
· Заранее осуществлять мониторинг участков, расположенных в районе МКАД-2, с учетом текущей доступности.
· Фокусироваться на проектах сегмента B/B+ в условиях ограниченного предложения.
· При достижении ценового пика – осуществлять продажу складов класса B/B+ по максимальной рыночной стоимости.
· Проактивно аранжировать ключевые складские площадки в приоритетных локациях, до их поглощения крупными российскими маркетплейс-игроками.
· При инвестировании или приобретении в собственность входить в складские проекты на ранних строительных стадиях с целью закрепления цены до финального удорожания при сдаче объекта.
· Включать в стратегию объекты вторичного фонда в регионах и удалённых локациях, обладающие потенциалом для реновации и модернизации.
Анализ от эксперта: Кристины Крупатиной / Минск
ООО «АЙ КЬЮ ПРОПЕРТИ ГРУПП»