Нам следует «перенести» в сферу жилищных правоотношений то, что сформулировано Конституционным Судом РФ в Постановлении № 41-П от 25.11.2025.
[Рано или поздно придётся идти в КС РФ, но уже с жалобой о несоответствии статей ЖК РФ нормам Конституции РФ. А пока работаем с тем, что имеем. – примечание лично моё, А.Т.]
О чём прямо сказал Конституционный Суд:
- пункты 1 и 2 ст. 424 ГК РФ (о цене договора), п. 1 ст. 168 НК РФ и подпункт «а» п. 1 статьи 1 Федерального закона от 31.07.2020 № 265-ФЗ создают пробел, ибо не дают алгоритма действия в ситуации, когда после заключения длящегося договора меняется налоговое регулирование, увеличивая расходы исполнителя;
- если покупатель не вправе принять НДС к вычету, поставщик (исполнитель) вправе требовать изменения цены в пределах половины суммы НДС (это специальное временное регулирование, установленное самим КС РФ впредь до внесения федеральным законодателем поправок, устраняющих выявленный пробел правового регулирования;
- физические лица, являющиеся конечными потребителями, защищены от повышения цены, если не ведут предпринимательскую деятельность.
Таким образом, КС РФ указал, что государство обязано создать механизм адаптации длящихся договоров к изменившемуся публичному регулированию, иначе нарушается баланс интересов сторон.
Теперь рассуждаем о том, как это выглядит применительно к ЖК РФ.
Договор управления МКД — классический длящийся договор (вспомним пролонгацию по умолчанию), в котором:
- плата за содержание и ремонт действует неопределённо долго;
- цена регулируется не только ЖК РФ, но и решением ОСС;
- управляющая организация несёт предпринимательские риски, но при этом зависит от публичного регулирования (тарифы КР на СОИ, обязательные работы Минимального перечня, нормативы потребления и т.п.).
Мы полагаем, что Постановление № 41-П фактически вводит универсальный подход к длящимся договорам, который применим и к управлению МКД.
Выявленная «пробельность регулирования» имеется и в жилищных правоотношениях. Пробел очевиден: отсутствие правового механизма, позволяющего справедливо адаптировать договор, когда после его заключения изменилась обязательная норма (налоговая, тарифная, обязательные правила эксплуатации, требование к работам и т.д.).
Существующий в ЖК РФ аналогичный пробел заключается в том, что нет механизма корректировки цены управления по причине изменения обязательных расходов УО, если общее собрание блокирует пересмотр размера платы по договору (отсутствие кворума или голосование «против»).
Что произошло в жилищной сфере? УО имеет действующие договоры управления МКД, но обязательное публично-правовое регулирование изменилось, а в итоге:
- увеличиваются расходы УО;
- стороны договора управления не имеют механизма компенсировать эти расходы (мы придерживаемся мнения о том, что вопрос налогообложения УО не входит в компетенцию ОСС).
Буквальная логика КС состоит в том, что:
- нельзя автоматически увеличить цену договора без согласия второй стороны;
- но и полностью возлагать новые публичные расходы на УО недопустимо;
- государство обязано обеспечить механизм адаптации правоотношений (его пока нет);
- временно должен действовать судебный механизм защиты интересов сторон с указанными КС РФ оговорками.
Теперь к вопросу о налогово-жилищном регулировании (позвольте так назвать проблему).
В договоре управления цена может быть изменена только решением собственников (ст. 162 ЖК РФ). При этом КС РФ говорит о невозможности «автоматического» изменения цены, но если публичная норма делает исполнение договора убыточным, УО вправе требовать защиты своих интересов в судебном порядке.
КС РФ указал, что прямо сейчас отсутствие механизма адаптации нарушает баланс прав сторон и противоречит Конституции РФ (ст. 35 о собственности, ст. 55 о соразмерности, ст. 57 о налогах).
По аналогии: если обязательные нормы (ПП РФ № 290, № 491, тарифы РСО, ГОСТы и т.д.) увеличивают финансовую нагрузку, а собственники её не компенсируют, то УО имеет право обратиться в суд за пересмотром условий договора.
При этом следует помнить, что КС РФ не дал прямого разрешения менять цену договора управления МКД односторонне (предмет рассмотрения был без учёта ЖК РФ), но обозначил ключевые ориентиры, позволяющие это делать.
Мы не отслеживаем общую реакцию коллег на Постановление № 41-П, но оцениваем его весьма оптимистично.
Теперь мы вправе ссылаться на это Постановление, утверждая, что:
- законодательство (ГК РФ и ЖК РФ) не содержит механизма адаптации размера платы за при изменении обязательных расходов УО;
- отсутствие такого механизма нарушает баланс интересов сторон ДУ;
- УО не может нести «убыточные» обязанности, возложенные новым законом;
- государство обязано предусмотреть такую адаптацию;
- пока механизм не создан, суд обязан применять временные правила, сформулированные КС РФ.
Как это может выглядеть в судебной практике? Мы имеем в виду не оспаривание предписаний ГЖИ о перерасчёте, а судебные споры с собственниками, которых «устраивает прежняя цена».
Постановление № 41-П нормокорректирующее, подлежащее прямому применению, а потому суды должны учитывать:
- УО вправе требовать изменения договора управления в судебном порядке, если возникли обязательные публичные расходы, не учтённые при заключении договора;
- при этом суд не обязан увеличивать цену в полном объёме — он должен устанавливать справедливый баланс, по аналогии с «половиной НДС»;
- собственники (конечные потребители) защищены, но не до уровня, позволяющего возложить на УО публично-правовые издержки полностью.
Реплика в сторону: на «той стороне» ДУ не только физические лица. Это вообще очень редкая ситуация… В практике в ДУ на стороне собственников имеются и физлица, и юридические лица, и публичный собственник. К тому же помещения в МКД есть и нежилые, которые используются для ведения предпринимательской деятельности. И для всех этих собственников цена ДУ должна быть единой по закону. Это нельзя забывать, когда кто-то закричит о том, что КС РФ запретил вообще брать НДС с физических лиц.
[Ещё раз: в терминологии ЖК РФ и договора управления нет никаких физических лиц. Есть собственник, существо не только бесполое, но и многоликое.]
Как мы видим правовое обоснование «переноса» выводов КС РФ на жилищную сферу?
Есть три ключевые нормы:
- статья 451 ГК РФ (о существенном изменении обстоятельств), но её недостаточно: КС прямо отметил, что эта норма не справляется с налоговыми изменениями, т.к. допускает изменение цены договора только как исключение;
То же самое можно сказать о ЖК РФ: изменение обязательных публичных требований к УО и условиям договора управления история не единичная (тот же ЖК РФ уже в какой редакции действует?).
- статья 424 ГК РФ (о том, что цена в длящемся договоре может быть изменена законом).
И здесь прямая аналогия: ЖК РФ механизма тоже не содержит, пробел налицо.
- статьи Конституции РФ о балансе интересов сторон (ст. 19, 35, 55, 57), в силу которых суд обязан применять договор так, чтобы не возлагать несоразмерное бремя только на одну из сторон.
Что можно сказать в качестве предварительных выводов по содержанию Постановления № 41-П?
Оно имеет прямой прикладной потенциал для споров об изменении цены договора управления МКД. Его основной смысл для жилищно-правовых отношений при первом прочтении видится так:
- недопустимо возлагать новые публичные расходы на УО полностью;
- в нормах ЖК РФ о цене договора управления имеется аналогичный пробел, как и в споре об НДС по гражданскому договору;
- нет механизма адаптации условия о цене при изменении публичных требований;
- в спорах сторон ДУ суд должен применять механизм, аналогичный механизму, который указал КС РФ (пропорциональность, не полная компенсация, но защита от убытков).
Таким образом, Постановление № 41-П создаёт конституционную основу для права на пересмотр цены договора управления МКД в судебном порядке даже при отсутствии решения общего собрания, в случаях, когда изменилось обязательное публичное регулирование.
Коллеги, обратите внимание: само по себе Постановление № 41-П нам пригодится в судебных спорах именно с собственниками, когда предложение о размере платы будет отвергнуто решением ОСС.
Мы понимаем, что нас всех интересует польза Постановления № 41-П для разрешения уже имеющихся споров с органами ГЖИ, которые предписывают пересчитать плату, «выбросив НДС»…
На что опираются органы ГЖИ в своих требованиях? На что опираются суды (по тем субъектам, где споры уже прошли первую инстанцию)?
Так называемая «расчётная ставка» налога.
Какой вывод сделал КС РФ и почему он ломает всю логику «расчётной ставки» в спорах с ГЖИ?
Что такое «расчётная ставка НДС»?
- Согласно п.4 ст. 164 НК РФ расчетным методом налоговая ставка определяется как процентное отношение налоговой ставки к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки. Например, ставка 20%. Тогда цена (то есть налоговая база, в которой «сидит» НДС) * 20 / 120 = НДС
Этот механизм предполагает, что налог уже существует и входил в правовую природу операции.
КС РФ указал: этот механизм не применим, если налог вводится впервые
Ключевое место постановления:
не допускается автоматическое и безоговорочное прибавление к цене договора суммы налога, если ранее операция не облагалась НДС, а цена была согласована без учёта налога (смысл выводов КС в §4–5 Постановления).
Причина:
- в момент согласования цены налога не существовало;
- стороны не могли учесть его в цене;
- механизм «выделения из выручки» применять нельзя, потому что это механизм перераспределения учтённого, но не выделенного налога, а не появившегося впервые.
На этом остановимся буквально до вечера… Далее будет уже ближе к теме споров с ГЖИ.