Ключевая ставка медленно снижается, но пока остаётся высокой — 16,5%. На фоне таких показателей ипотека по-прежнему дорогая: ставки на вторичном рынке держатся в районе 18–23% годовых. Казалось бы, логичный шаг — подождать, пока кредиты станут доступнее. Но рынок устроен сложнее, и не всегда ожидание приносит выгоду.
Сегодня на рынке недвижимости редкий баланс: предложение превышает спрос. Людей, готовых покупать, немного, поэтому цены почти не растут, а продавцы становятся сговорчивее. Те, кто действительно хочет продать объект, охотно идут на уступки. В некоторых случаях можно сторговать до 10% от заявленной стоимости. Для рынка, где годами всё только дорожало, это почти исключение. Именно этим моментом сейчас пользуются те, кто решается брать ипотеку даже при высокой ставке. Они понимают, что сегодня можно купить дешевле, чем через год, когда ставки, возможно, снизятся.
Если рассмотреть простую ситуацию — квартира стоит 7,5 миллиона рублей, торг даёт скидку 7%, в итоге вы берёте ипотеку на 5,8 миллиона под 19,5% годовых. Ежемесячный платёж получается около 96 тысяч рублей, а переплата за год — примерно 1,1 миллиона. Но при этом на торге вы выиграли 500 тысяч, и реальная переплата за год составит около 600 тысяч. Теперь представим, что вы решили подождать и взять кредит через год под 12%. За это время жильё подорожает до 7,8 миллиона, торг будет символическим — максимум 100 тысяч. Тогда ипотека уже составит 6,16 миллиона, платёж снизится до 68 тысяч, но за год переплата окажется около 735 тысяч. Прибавляем рост стоимости квартиры — и общие потери вырастают до 1,4 миллиона рублей.
Да, ставка выше, но цена покупки и тело займа тоже ниже. И пока рынок в состоянии покоя, можно вести переговоры, выбирать и покупать на своих условиях. Когда ипотека подешевеет, в игру вернутся те, кто весь прошлый год откладывал решение. Их желание купить не исчезло — оно просто заморозилось. Как только ставки станут комфортными, начнётся всплеск спроса, и цены пойдут вверх. Именно это и ожидают эксперты в 2026–2027 годах.
Покупка сейчас имеет смысл только для тех, кто уверен в своих силах. Если платеж по ипотеке не станет нагрузкой и есть понимание, что при снижении ставки можно сделать рефинансирование.
Вспомним цены до вступления в силу субсидированной программы под 6 % для всех граждан, цены были существенно ниже и платеж по ипотеке тоже, несмотря на ставку 18 %.
Главный смысл в том, что рынок никогда не бывает идеальным. Нет момента, когда и ставка минимальна, и цены на дне.