Все вокруг только и говорят о сделках с пострадавшими от мошенников пенсионерами. Цифры звучат пугающие: три, шесть, а то и двенадцать тысяч обманутых покупателей только за этот год. Однако это лишь верхушка айсберга - статистика поданных исков. Гораздо реже говорят о другом: о тысячах сделок, которые не состоялись именно потому, что мы, риэлторы, вовремя вычислили недобросовестного продавца и остановили процесс.
Вы уповаете на правоохранительные органы, и это логично. Но знаете ли вы, с каким количеством заявлений мы, профессионалы рынка, годами обращаемся в полицию и прокуратуру? Мы не просто подаем сигнал, мы предоставляем, по сути, готовое расследование – выявленное и предотвращенное преступление. А что в ответ? Чаще всего – тишина. И мы вынуждены бессильно наблюдать, как ту же самую квартиру покупает кто-то другой, уверенный, что «банк все проверит», а риэлтор – это «лишняя трата денег».
Общество часто относится к нам с пренебрежением, считая комиссионные чрезмерными, а нашу работу – простой. Нас видят ленивыми посредниками, преследующими лишь собственную выгоду. В то же время риэлторское сообщество ведет свою, невидимую для большинства, войну. Мы постоянно анализируем каждый новый способ обмана, чтобы выработать противоядие. Мы изучаем поведение мошенников, делимся кейсами, дополняем протоколы проверок и учимся вычислять малейшие признаки опасности. Это наша рутинная, ежедневная работа.
Недавно у себя в телеграм канале я детально разобрала один из таких случаев. Сделка, которая на первый взгляд казалась чистой, закончилась отказом продавца освобождать квартиру и изматывающим судом. Я показала все слабые места и ту самую недоделанную работу риэлтора покупателя, которая привела к потере денег и нервов. Переходите и читайте, что конкретно нужно было сделать иначе, чтобы защитить клиента.
Масштабы проблемы шире, чем кажется. Вокруг сделок с недвижимостью крутятся десятки схем, о которых я никогда не напишу открыто, чтобы не давать мошенникам готовые инструкции. И никакие точечные законодательные инициативы ситуацию не переломят. Они лишь заставят аферистов изобретать новые, более изощренные и массовые методы. Более 80% преступлений, по данным правоохранителей, ушли в онлайн. И пока государственные структуры только ищут инструменты противодействия этой новой реальности, нам с вами приходится жить и совершать сделки в условиях, которые можно смело назвать «годами разнузданного кибермошенничества».
Жизнь, однако, не останавливается. Мы не можем отложить на неопределенный срок рождение детей, их взросление или переезд из-за растущих рисков. А значит, покупку недвижимости нужно не откладывать, а учиться проводить ее с максимальной степенью защиты.
Алгоритм безопасности: как покупать квартиру сегодня
Вам нужен не просто человек с доступом в базу объектов, а эксперт по безопасности. Его работа начинается не с показа квартир, а с глубокого юридического анализа.
- Выбор защитника, а не посредника. Ваш риэлтор – это ваш главный антифрод-менеджер. Ищите не по низкой комиссии, а по отзывам о конкретных спасенных сделках, по опыту работы в кризисные периоды, по репутации среди коллег. Это должна быть команда или специалист, объединяющий в себе навыки психолога, переговорщика, юриста и криминалиста. Не экономьте на его услугах – его гонорар несопоставим с ценой ошибки.
- Многоуровневая проверка объекта. Грамотный специалист проводит дью дилидженс по отработанному протоколу. Это не только проверка выписки из ЕГРН. Это установление дееспособности и добросовестности всех собственников, поиск скрытых обременений, проверка истории перехода прав, анализ юридической чистоты оснований для приватизации или наследства. Он знает, какие вопросы задать, чтобы выявить нестыковки. И как их задать, чтобы получить ответы.
- Финансовая гигиена. Все расчеты должны проходить через счета, защищенные механизмом эскроу, или через аккредитив. Никаких предоплат продавцу "на руки" под расписку. Никаких переводов по сомнительным реквизитам. Ваш риэлтор и юрист должны контролировать каждый платеж.
- Трезвая оценка рисков. Если ваш специалист нашел "красные флаги" и рекомендует отказаться от сделки – слушайте его. Не влюбляйтесь в стены и ремонт. Ваша цель – купить не самую красивую квартиру, а юридически чистый актив. Помните, что за подозрительно выгодным предложением почти всегда скрывается ловушка.
Работа профессионала заключается в том, чтобы предвидеть угрозы, которые вы даже не можете вообразить. Он делает это ежедневно, пока вы занимаетесь своей работой и жизнью. Доверьте этот сложный фронт работ ему. В ближайшие годы это станет не опцией, а строгой необходимостью для каждого, кто ценит свои средства и нервы.
Если вы планируете покупать квартиру в следующие 5 лет, обязательно подписывайтесь на мой телеграм-канал о сделках с недвижимостью. Там каждый день так много полезной информации для вас, чтобы к моменту покупки вы были максимально подготовленными. Смотрите в записи прямой эфир с опытным юристом, который расскажет, как правильно выбирать и проверять квартиру перед покупкой в современных реалиях.