“Ну, это допработы, подпишите допсоглашение — иначе мы дальше не пойдём”
Если вы хоть раз строили объект, эту фразу точно слышали.
Часто в этот момент заказчик чувствует себя зажатым в угол: объект стоит, сроки горят, подрядчик крутит договор в руках и уверенно показывает пальцем на пункт, который вы когда-то подписали “не вчитываясь”.
В этой статье разберём один типовой пункт про допработы, который превращает стройку в бездонную яму, и покажу, как его переписать так, чтобы защищать интересы заказчика, а не усиливать аппетит подрядчика.
Как заказчик сам подписал себе “минус деньги”
Ко мне пришёл заказчик с запросом:
“Не понимаем, почему стройка всё дорожает. Кажется, мы всё согласовали, а подрядчик постоянно приносит допы”.
Разбираем договор.
База вроде нормальная, но есть фраза в разделе про дополнительные работы:
“Стороны согласуют и оплачивают дополнительные работы, необходимые для выполнения Договора, по фактически выполненным объёмам на основании актов подрядчика.”
На первый взгляд — звучит разумно.
По факту — это открытая дверь для бездонных допников, потому что:
- нет порядка, кто и как признаёт работу “дополнительной”;
- нет требования согласовать стоимость и объём до начала выполнения;
- всё завязано на односторонние акты подрядчика.
Дальше по классике: подрядчик “вдруг” обнаруживает дополнительные работы, делает их, приносит акты и спокойно опирается на договор: “вы же сами это подписали, вот акт, вот объём, оплачивайте”.
Почему этот пункт опасен для заказчика
Разберём по деталям, что в нём ломает баланс в пользу подрядчика.
- “Необходимые для выполнения Договора”
Любая мелочь легко заходит под эту формулировку. Любая доп. операция, любой перенос, любой “подготовительный” этап — подрядчик всегда может сказать: “без этого выполнить договор было невозможно”. - “По фактически выполненным объёмам”
Звучит честно, но кто фиксирует факт?
В пункте нет ни слова про независимую фиксацию объёмов, ни про сверку с проектом, ни про участие заказчика. - “На основании актов подрядчика”
Это вообще отдельная песня.
Получается, что объём, факт и стоимость допработ подрядчик сначала придумывает и оформляет сам, а потом вы по договору обязаны это оплачивать.
Дальше включается любимая фраза: “Не нравится — идите в суд. Но мы без оплаты дальше не пойдём”.
Итог: заказчик фактически отдаёт подрядчику право самостоятельно решать, что считать допами и во сколько это обойдётся.
Как переписать пункт про допработы с позиции заказчика
Это не является юридической консультацией. Формулировки ниже — как ориентир для разговора с вашим юристом и подрядчиком, а не готовый шаблон под подпись.
Задача заказчика — не “задушить подрядчика”, а вернуть себе контроль:
что мы признаём допами, кто их инициирует, как согласуем цену и объёмы.
Условно безопасный подход можно описать так (смысл, не дословный шаблон):
- Допработы выполняются только по письменному заданию заказчика
“Дополнительные работы выполняются Подрядчиком только на основании письменного задания Заказчика / оформленного приложения с описанием объёмов и стоимости.” - Обязательное согласование объёмов и стоимости до начала
“До начала выполнения дополнительных работ Стороны согласуют смету (расчёт стоимости) и ориентировочные объёмы. Без согласованной сметы дополнительные работы не подлежат оплате.” - Фиксация факта работ не только подрядчиком
“Факт выполнения дополнительных работ и объёмы подтверждаются актом, подписанным обеими сторонами. При разногласиях Стороны привлекают независимого эксперта / геодезию.” - Привязка к проекту и изменениям
“Дополнительными признаются работы, отсутствующие в первоначальной проектной документации и смете, либо вызванные официальными изменениями проекта / исходных данных.” - Запрет “задним числом”
“Работы, выполненные до согласования письменного задания и сметы, считаются выполненными по инициативе Подрядчика и не подлежат оплате Заказчиком.”
Это не идеальный универсальный текст, но его смысл простой:
подрядчик не может сам придумать допы, выполнить их, а потом ставить вас перед фактом.
Чем такое переписывание пункта меняет реальную жизнь на объекте
Когда в договоре прописан нормальный порядок работы с допами:
- подрядчик думает дважды, прежде чем выносить вам “допсоглашение на всё”;
- любые изменения проходят через фильтр здравого смысла и бюджета;
- у вас в руках есть юридическая база, чтобы не оплачивать навязанные объёмы и защищаться в переговорах.
А главное — у заказчика появляется простая рамка:
- вот базовый объём по договору и КС-2;
- вот официальные допы, которые мы сами согласовали заранее;
- всё, что не прошло через этот порядок, — не ваша обязанность по оплате.
Почему этого всё равно мало без разбора КС-2
Можно переписать пункт про допработы, но оставить КС-2 жить своей жизнью:
подписываются “по доверию”, объёмы никто не сверяет, актов много, времени мало.
Честный вариант такой:
если вы хотите защитить себя по деньгам, надо смотреть и договор, и КС-2 вместе:
- что вы вообще обязаны оплачивать по тексту договора;
- какие допы уже просочились в акты;
- какие объёмы не подтверждаются фактом или проектом.
Этим как раз и занимается экспресс-аудит “Договор + КС-2 за 48 часов”:
вы получаете карту рисков + список конкретных шагов — что править в договоре, какие акты пересмотреть и на чём стоять в переговорах.
Что дальше
Если вы сейчас в ситуации, где:
- стройка уже идёт,
- допработы множатся,
- и есть ощущение, что вы стали донором, а не заказчиком —
игнорировать это просто дорого.
В конце статьи — ссылка на мой Telegram-канал.
Там:
- разобран реальный кейс по договору и допникам;
- есть форма заявки на экспресс-аудит “Договор + КС-2 за 48 часов” под ваш объект.
Перейдите, посмотрите свой договор и текущие КС-2 не глазами подрядчика, а глазами инженера, который стоит на стороне заказчика.