Договор долевого участия: ключевые моменты для покупателей недвижимости
Договор долевого участия (ДДУ) представляет собой соглашение, согласно которому покупатель вносит средства застройщику на этапе строительства объекта. Это основной инструмент приобретения жилья в новостройках, который имеет свои особенности и требует внимательного изучения.
Основные отличия ДДУ от других форм приобретения жилья:
ДДУ оформляется до того момента, как здание введено в эксплуатацию. В отличие от него, обычный договор купли-продажи (ДКП) заключается после завершения строительства и получения объектом официального адреса. Существует также промежуточный вариант — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который действует в период между получением разрешения на ввод и фактической передачей ключей владельцам.
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) работают по иной схеме: здесь граждане объединяются в кооператив и становятся пайщиками. Однако с 1 июля 2018 года новые проекты ЖСК в России запрещены, за исключением отдельных категорий (военнослужащие, учёные) и объектов, начатых до введения запрета. Слабое законодательное регулирование ЖСК делало их уязвимыми для мошенничества.
На сегодняшний день подавляющее большинство квартир в строящихся домах продаётся именно по ДДУ — около 78% предложений массового сегмента в столичном регионе.
Преимущества покупки по ДДУ:
Надёжная правовая защита. Покупатели защищены федеральным законом 214-ФЗ и законом о защите прав потребителей. Это даёт право требовать неустойку при задержке передачи жилья и претендовать на компенсацию морального вреда.
Государственная регистрация. ДДУ регистрируется в Росреестре, что исключает возможность повторной продажи квартиры недобросовестным застройщиком.
Чёткие условия и ответственность. В договоре фиксируются стоимость, сроки передачи объекта и другие параметры. При нарушениях покупатель может требовать выплату неустойки или возврат средств.
Защита денежных средств. Современные застройщики работают через эскроу-счета: деньги покупателей заморожены в банке до ввода дома в эксплуатацию, а строительство финансируется банковскими кредитами. Если проект не завершится, средства будут возвращены дольщикам.
Гарантийные обязательства. После сдачи объекта действует гарантия минимум 5 лет на основные конструкции и 3 года на инженерные системы. Застройщик обязан устранять строительные дефекты в эти сроки.
Возможные недостатки:
Основной риск связан с вероятностью переноса сроков сдачи объекта. Впрочем, в таком случае покупатели получают право на неустойку, что частично компенсирует неудобства.
Проверка застройщика перед сделкой
Перед заключением ДДУ необходимо убедиться в надёжности компании-застройщика. У неё должны быть разрешение на строительство, проектная декларация, документы на земельный участок. Застройщик обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо предъявить заключение о соответствии критериям (ЗОСК), если строительство ведётся по старым правилам.
Деловую репутацию компании можно проверить через Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС) и портал Наш.Дом.рф. Там доступна информация о проектной декларации, разрешительных документах, проблемных объектах. Также стоит изучить данные на сайте ФНС и в картотеке арбитражных дел.
Партнёрство с крупными банками — ещё один показатель надёжности. Если застройщик сотрудничает со Сбербанком, ВТБ или ДОМ.РФ, это говорит о серьёзности проекта, поскольку банки тщательно проверяют девелоперов.
Что проверить в договоре?
Хотя ДДУ обычно типовой, важно убедиться, что в нём корректно указаны паспортные данные, цена квартиры, строительный адрес, площадь помещения, приложен поэтажный план. Обратите внимание на формулировку обязательств застройщика: должен быть прописан конкретный срок передачи квартиры, а не размытая формулировка вроде «в течение определённого количества дней после ввода».
При покупке жилья с отделкой к договору прилагается описание работ и материалов. Застройщик указывает тип материалов (ламинат, обои под покраску), но не конкретные марки.
ДДУ и ипотечное кредитование:
При покупке в ипотеку оформляются два документа: ДДУ и кредитный договор. В ДДУ обязательно отмечается, что оплата происходит с привлечением заёмных средств. Сначала подписывается кредитный договор, вносится первоначальный взнос, затем средства перечисляются застройщику, и только после этого подписывается ДДУ. Если заёмщик не сможет обслуживать кредит, квартира передаётся банку.
Переуступка прав:
Переуступка прав означает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. Это возможно до подписания акта приёма-передачи. Однако в большинстве случаев требуется согласие застройщика, который может взимать комиссию 1–2% от суммы сделки. Если квартира приобретена в ипотеку, необходимо также разрешение банка. Без согласия сторон сделка может быть признана недействительной.
Приёмка квартиры после завершения строительства
После ввода дома в эксплуатацию застройщик направляет уведомление о необходимости принять квартиру. Обычно на это даётся 7 рабочих дней. Если не отреагировать вовремя, застройщик может провести приёмку в одностороннем порядке, и вы потеряете возможность зафиксировать недостатки.
При осмотре составляется акт, в который вносятся все замечания. Если дефектов нет, подписывается акт приёма-передачи. Если есть недочёты, можно не подписывать акт до их устранения, либо подписать с условием исправления в течение 60 дней.
После подписания акта можно подавать документы на регистрацию права собственности в Росреестр или МФЦ — самостоятельно или через застройщика.
Расхождения с договором
Расхождения между проектной и фактической площадью не должны превышать 5%. При превышении этого порога покупатель может требовать расторжения договора в судебном порядке. При меньших отклонениях проводится перерасчёт стоимости. Кроме того, при обнаружении недостатков покупатель может требовать их бесплатного устранения, снижения цены или возмещения расходов на ремонт.
Покупка жилья по договору долевого участия — серьёзный шаг, требующий внимательности и знания своих прав. Правильная проверка застройщика и тщательное изучение условий договора помогут избежать рисков и обеспечат безопасную сделку.
Больше актуальных материалов о рынке недвижимости и полезных советов — в нашем сообществе «Недвижимость и цены».
#НИЦ #НедвижимостьТюмень