Почему люди выбирают премиальную новостройку за 40 млн, а не три «уставшие» квартиры на рынке вторичного жилья? Этот вопрос звучит регулярно. Ответ простой: эти стратегии вообще о разном. И одна из них — про капитал и качество жизни.
Другая — про постоянный операционный труд и высокий уровень рисков. Разбираемся спокойно и на фактах.
Старое жильё — это не инвестиция, а обязательства
Даже если на бумаге выходит «три квартиры вместо одной», возникает вопрос, какие это квартиры? Как правило — это жилье возрастом 40–60 лет. Потолки, перекрытия, коммуникации — всё уже «работает на износ». Дом уставший, инфраструктура морально устарела, и никакой косметический ремонт внутри не меняет фундаментально этого состояния.
Такое жилье не растет в цене. Оно сохраняет стоимость максимум на уровне рынка, а часто — медленно теряет. Премиальный новострой — это всегда про рост стоимости. От котлована до ввода, а затем — за счет качества среды, архитектуры, инженерии и статуса локации. Это разные финансовые траектории.
Несколько дешёвых квартир = постоянная работа, а не пассивный доход
Можно купить несколько небольших объектов и сдавать их. Да. Но важно понимать, что именно вы покупаете:
- несколько разношерстных жильцов;
- несколько ремонтов после каждого съезда;
- несколько комплектов обязательств;
- несколько источников рисков.
В дешевом сегменте аренды живут люди, которые снимают по цене, а не по уровню.
Это могут быть студенты, компании, временные рабочие, люди без стабильного дохода. Они не обязаны бережно относиться к вашему ремонту — у них другие приоритеты. Результат — поврежденная мебель, техника, залитые стены, конфликты с соседями. И все это ложится на владельца. Такой актив — не про доход. Это про обслуживание.
Посуточная аренда — еще больший риск
В недорогом жилье посуточная аренда почти всегда привлекает аудиторию, которая привыкла экономить. Часто это выглядит так: бронирует жилье одна девушка, приходит компания из 15 человек. Или подростки, которым негде отметить праздник...Или люди, которые ищут анонимность для сомнительных развлечений.
Итог один, квартира превращается в площадку для экспериментов. Порча имущества, запахи, шум, проблемы с соседями, иногда даже опасные ситуации. И после одной такой «вечеринки» стоимость ремонта может превышать год дохода от аренды.
Премиальный дом — это среда, в которой хочется жить
Премиум — это не просто «красивые стены». Это про:
- современную архитектуру,
- инженерные решения,
- шумоизоляцию,
- чистые дизайнерские лобби,
- безопасность,
- приватность,
- соседей определённого уровня,
- высокий стандарт ежедневной жизни.
Это жилье, которое не нужно «обслуживать». Оно создано для того, чтобы в нём жить спокойно и качественно. И именно поэтому оно ликвидно. Вы вкладываете не в квадратные метры, а в стандарты жизни, которые не обесцениваются.
Важно не количество, а класс актива. Три старых квартиры — это три источника риска.
Один премиальный объект — это один источник стабильности. Одна стратегия — про обслуживание дешёвого фонда с высокой текучкой жильцов. Другая — про капитал и комфорт. Премиум выбирают те, кто предпочитает управлять жизнью, а не квартирантами.
Итог
40 миллионов в премиальном сегменте — это не прихоть. Это решение жить лучше, спокойнее, безопаснее и вложить деньги в актив, который будет расти в цене. Старое, жилье в уставшем доме — даже в количестве трех–пяти штук —не станет альтернативой этому уровню качества и не принесет стабильный доход.
И при таком подходе реально понимаешь, как мышление миллионера отличается от мышления эконома и вспоминаешь народную мудрость, мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи. Ведь наши вложения должны работать на нас и капитализироваться во времени!