Рынок апартаментов в Москве вступил в фазу крупной административной трансформации. После того как депутаты в январе 2025 года отклонили федеральный законопроект о статусе апартаментов, городское регулирование изменилось стремительно. Формат, который существовал в столице долгие годы и привлекал инвесторов, оказался под прямым давлением. Девелоперы столкнулись с требованиями менять назначение объектов, приводить их к стандартам жилья и компенсировать нагрузку на городскую инфраструктуру. Все это создает новый класс рисков, который меняет экономику проектов и стратегию инвестирования.
Главный фактор экономики апарт-проектов
Раньше экономика апарт-проектов строилась на предсказуемости и относительно простой структуре согласований, сегодня ключевым фактором стала позиция города. Власти Москвы требуют полноценной конверсии нежилых объектов в жилье, что требует дополнительных экспертиз и значительных компенсационных выплат. Пример, где сметная стоимость строительства выросла с 7,435 миллиардов до 11,164 миллиардов рублей, стал символом нового этапа. Изменение назначения объекта автоматически запускает цепочку расходов, способных разрушить финансовую модель, даже если проект находился в высокой степени готовности.
По оценке «Ашихмин и партнеры», подобный подход наносит удар по тем объектам, которые изначально проектировались в рамках существовавших правил. На протяжении многих лет девелоперы получали согласования, инвесторы формировали долгосрочные стратегии, а город активно использовал формат апартаментов как инструмент обновления промышленных территорий.
Григорий Ашихмин подчеркивает: «Есть некое лукавство и, как мне кажется, резкость в принимаемых решениях отказаться от такой формы владения как апартаменты. В течение многих лет создавались благоприятные условия для развития этого вида недвижимости, проекты согласовывались, инвесторы строили свои планы, ими осваивались промзоны и сложные с градостроительной точки зрения территории, создавалась инфраструктура города: дороги, коммуникации, социальная сфера».*
Девелоперы указывают, что многие современные апарт-проекты по качеству сопоставимы с жильем высокого уровня. Они создавались с учетом инженерных стандартов, требований безопасности и архитектурной выразительности. Однако московская политика сместилась в сторону жесткой трактовки: проживание в объектах нежилого назначения нарушает структуру градостроительных планов. Именно поэтому власти требуют приведения таких зданий к параметрам жилья или переводят их в иные категории — например, в офисный фонд. Один из заметных примеров — проект, в отношении которого был подан ряд исков, и девелоперу пришлось переклассифицировать объект под офисный центр, чтобы снять претензии и разблокировать работу.
Основной механизм влияния
Судебная система стала одним из главных инструментов давления. Девелоперы сталкиваются с исками о признании объекта незавершенным строительством, что блокирует продажу помещений и фактически замораживает проект. В результате объект теряет ликвидность, а инвесторы не могут реализовать свои стратегии. Ограничения на ведение строительных работ, требования к изменению характеристик зданий и необходимость повторных экспертиз создают цепочку издержек, которые не были заложены ни в одну первоначальную финансовую модель.
Главная проблема заключается в том, что для 90% проектов конверсия является абсолютно нерентабельной. Большая часть лотов уже реализована, инженерные решения оптимизированы под нежилой статус, внутренняя планировка рассчитана на иную нагрузку. Перевод объекта в жилой фонд требует изменения коммуникаций, перестройки пожарных систем, корректировки площади секций и коридоров. Все это ведет к росту себестоимости, который невозможно компенсировать за счет оставшихся продаж. Для некоторых девелоперов такой процесс становится началом затяжного конфликта с регулятором, который способен полностью разрушить экономику проекта.
Рынок оказался в зоне неопределенности, где старые правила больше не работают, а новые формируются судебными решениями. Механизмы, которые ранее позволяли запускать проекты в устойчивом правовом поле, больше не действуют. В результате девелоперы вынуждены корректировать стратегии, усиливать юридические команды и закладывать в финансовые модели коэффициенты, которые отражают риск административного вмешательства.
Григорий Ашихмин отмечает: «Апартаменты органично вписались в инфраструктуру города, внеся свой вклад в разнообразие рынка недвижимости, сформировав отдельный сегмент».*
Однако реальность сменилась. Сегодня инвесторы вынуждены учитывать, что сегмент апартаментов перестал быть прозрачным: решения принимаются быстро, без прогнозируемых переходных стадий, и способны менять экономику проекта в любой момент.
Премиальный рынок реагирует по-своему. Покупатели высокого уровня ориентируются на стабильность и предсказуемость, поэтому административные риски выводят их в сторону проектов, которые формально относятся к жилью и не подвержены новым регуляторным ограничениям. Девелоперы аналогичным образом корректируют стратегию, смещая фокус на типологии, не сопряженные с административными рисками. Это приводит к перераспределению спроса и снижает привлекательность апарт-сегмента.
Таким образом, апартаменты перестали быть компромиссным форматом между жильем и коммерческой функцией. Регуляторный контур показывает стремление города полностью вывести формат из оборота. Для инвесторов это означает необходимость пересмотра стратегий, а для девелоперов — модернизацию подходов к проектированию и управлению рисками. «Ашихмин и партнеры» отмечают, что регуляторная неопределенность стала ключевым фактором, меняющим рынок. Сегмент в целом превратился в пространство с повышенной нагрузкой, где экономический результат зависит от административных решений, а не от качества продукта.