В России растет число случаев, когда продавцы становятся жертвами телефонных мошенников, а затем через суд добиваются возврата квартир. В результате добросовестный покупатель остается ни с чем: без жилья и без денег. О том, как бороться с этим положением дел, ЕАН рассказал операционный директор екатеринбургского офиса АН «Этажи» Максим Селин.
По его словам, схема выглядит одинаково: мошенники выходят на человека, чаще пожилого, представляются силовиками или «службой безопасности банка» и убеждают срочно продать или заложить квартиру, чтобы «спасти» деньги. Жилье продается по обычному договору, а средства уходят на счета преступников.
Но позже продавец обращается в суд, заявляя, что действовал под давлением. Суд нередко возвращает квартиру ему, а покупателю оставляет лишь формальное «право требования» к людям, которые уже успели обналичить деньги и часто подают на банкротство.
«Мы видим такие истории своими глазами, — говорит Селин. — В 2025 году к нам в “Этажи” в Екатеринбурге несколько раз обращались потенциальные покупатели объектов, где продавцы явно были под влиянием мошенников. Благодаря юристам и службе безопасности мы успели распознать риск и переориентировать людей на безопасные варианты».
«Эффект Долиной»: покупатель может потерять все
Ситуация стала особенно резонансной после истории Ларисы Долиной, которая под руководством мошенников продала элитную квартиру, передала деньги аферистам, а затем через суд вернула себе недвижимость. Покупательница осталась без жилья и средств.
Эксперты назвали это «эффектом Долиной»: рынок увидел, что даже формально чистая сделка может быть отменена. Недобросовестные граждане стали использовать новую судебную практику как лазейку. А покупатели стали опасаться сделок с пожилыми продавцами.
Как риелторы распознают рискованные сделки
В «Этажах» отмечают несколько тревожных признаков:
- резко заниженная цена объекта;
- размытые причины продажи;
- продавец пенсионного возраста, скрывающий сделку от родных;
- постоянные звонки и сообщения «извне»;
- требования перевести деньги на странные счета.
В таких случаях агентство подключает юристов и службу безопасности, а покупателям рекомендует отказаться от сомнительного объекта.
Как защититься покупателю: ключевые советы
- Проверять адекватность цены.
- Выяснять реальную причину продажи.
- Убедиться, что родственники продавца знают о сделке.
- Фиксировать прозрачные схемы расчетов (аккредитив, ячейка, эскроу).
- Следить за поведением продавца: нервозность и «подсказки по телефону» — тревожный сигнал.
- Привлекать профессионалов для проверки не только документов, но и поведенческих рисков.
На фоне резонансных кейсов в Госдуму внесли законопроект о недельной задержке регистрации сделки:
- сделку будут регистрировать только через 7 дней после подписания;
- деньги покупателя замораживаются;
- если выясняется, что продавец стал жертвой мошенников, сделку отменяют, а средства автоматически возвращают покупателю.
«Это не решит всех проблем, но даст шанс вмешаться родственникам или юристам, если человек попал под давление», — поясняет эксперт. По его словам, нужно идти дальше: России необходимы страховые продукты для покупателей жилья, стандарты проверки продавцов и образовательные программы для граждан старшего возраста — тех, кто чаще всего становится жертвой «социальной инженерии».
И только недавно в России появились первые решения, где суды оставляют квартиры добросовестным покупателям. Так, Верховный суд Якутии отказал пенсионерке, требовавшей вернуть ей квартиру после «влияния мошенников».
Суд указал: покупатель действовал честно, а уголовное дело в отношении третьих лиц не является основанием лишать его собственности. Аналогичные решения начали появляться и в других регионах.
ЕАН рассказывал, что, по данным Российской гильдии риелторов за 2024-2025 годы, число судебных споров, в которых бывшие собственники пытаются вернуть недвижимость после продажи, выросло на 15-20%. При этом, исходя из данных статистики решений судов, как правило, квартиры возвращается бывшим владельцам, а сделки признаются недействительными по различным основаниям. Часто участниками подобных мнимых сделок выступают пожилые граждане, которые в некоторых случаях требуют признать оспариваемую сделку недействительной в целях получения денежной выгоды.