Приветствуем вас, друзья! Агентство недвижимости «Московские ключи» на связи. Сегодня разберем один из самых надежных, но до сих пор неочевидных для многих инструментов в сделках с недвижимостью — аккредитив.
Если вы покупаете или продаете квартиру на вторичном рынке, вы входите в зону риска. Самый главный вопрос: «Кто кому должен передать деньги и документы первым?». Покупатель боится отдать деньги и не получить квартиру. Продавец боится переписать квартиру и не получить оплату. Замкнутый круг? Вовсе нет. Его разрывает аккредитив.
Что это такое и как работает? Простая аналогия.
Представьте себя в роли покупателя. Вы и продавец не доверяете друг другу на 100%, и это нормально. Вы идете в банк и открываете специальный счет —
аккредитив. Туда вы переводите всю сумму для покупки квартиры.
Что дальше?
Деньги «замораживаются». Ни вы, ни продавец не можете их просто так снять. Далее вы идете в МФЦ и регистрируете сделку. Как только Росреестр зарегистрирует переход права собственности на вас, продавец приносит в банк доказательство — выписку из ЕГРН. Банк проверяет документы и только после этого разблокирует деньги и переводит их продавцу.
Вывод: Банк выступает вашим беспристрастным и профессиональным посредником-гарантом.
Главный враг сделки — риски, которые убивает аккредитив
Почему мы настойчиво рекомендуем эту схему нашим клиентам?
- Риск для покупателя: Вы платите раньше, чем квартира переоформлена. Вдруг сделка сорвется? Вернуть деньги будет крайне сложно.
- Риск для продавца: Вы переоформляете квартиру, но деньги еще не получили. А покупатель внезапно передумал платить.
Аккредитив синхронизирует эти процессы. Деньги и документы идут параллельным курсом, а встречаются только в момент полного юридического оформления сделки под надзором банка.
Аккредитив vs Банковская ячейка: кто кого?
Многие до сих пор используют ячейку, но это прошлый век. Смотрите сами:
Аккредитив.
- Формат: Безналичный счет
- Гарантии: Банк гарантирует наличие и передачу всей суммы
- Удобство: Все онлайн, деньги переводятся с карты
Банковская ячейка.
- Формат: Наличные деньги в сейфе
- Гарантии: Банк гарантирует только целостность сейфа, а не содержимого
- Удобство: Нужно снимать наличные, везти в банк, пересчитывать
Вывод очевиден: аккредитив безопаснее, современнее и удобнее.
А что насчет эскроу? Это не одно и то же?
Отличный вопрос! Эскроу-счета все знают по покупке новостроек. Они действительно похожи: те же три стороны и те же условия разблокировки. Но есть ключевые отличия для вторичного рынка:
- Эскроу — создан для новостроек, его почти не используют на вторичке.
- Аккредитив — классика для безопасных расчетов между физлицами.
Отмена:
Эскроу нельзя отменить без согласия всех. Некоторые виды аккредитивов —
можно, но мы используем только безотзывные (об этом ниже).
- Стоимость: Эскроу для физлиц банки почти не предлагают, а аккредитив — платная услуга (в среднем 2-4 тыс. руб.).
Плюсы и минусы, которые нужно знать
Плюсы (+):
- Максимальная безопасность. Спим спокойно.
- Прозрачность. Все условия прописываются в договоре.
- Удобство. Открывается онлайн в личном кабинете вашего банка.
Минусы (–), о которых важно знать:
– Стоимость. Услуга платная.
– Время. Банку требуется время на проверку документов для раскрытия (1-3 дня).
– Опасная схема с новостройками. Если застройщик предлагает вам аккредитив вместо эскроу — БЕГИТЕ! Деньги на аккредитиве не застрахованы государством, в отличие от эскроу-счетов.
Инструкция: как открыть аккредитив без ошибок
Как эксперты с многолетним опытом, мы вывели идеальный алгоритм:
1. Договоритесь с контрагентом. Объясните продавцу, что это в его интересах. Часто мы, риэлторы, выступаем переговорщиками.
2. Выберите банк. Лучше тот, где у покупателя открыт основной счет.
3. Пропишите ВСЕ в договоре. В договоре купли-продажи необходимо четко указать:
- Что расчеты ведутся через аккредитив.
- Реквизиты банка и номер счета.
- Условие раскрытия: «Перечисление средств Продавцу после предоставления в Банк выписки из ЕГРН, подтверждающей государственную регистрацию перехода права собственности к Покупателю».
- Тип аккредитива: покрытый (депонированный) и безотзывный. Это важно!
4. Откройте счет. Покупатель обращается в банк, заполняет заявление и переводит деньги.
5. Зарегистрируйте сделку. После регистрации продавец несет выписку ЕГРН в банк.
6. Получите деньги. Банк проверяет документы и перечисляет деньги продавцу.
Резюме от «Московских ключей»:
Аккредитив — это надёжный финансовый инструмент, обеспечивающий максимальную безопасность при сделках с недвижимостью. Для покупателя
он служит гарантией сохранности средств: деньги перечисляются продавцу
только после фактического исполнения условий сделки и предоставления
подтверждающих документов. Для продавца аккредитив становится надёжной
гарантией получения оплаты при соблюдении оговорённых условий.
Мы настоятельно рекомендуем рассматривать аккредитив как приоритетный способ расчётов, особенно в сложных ситуациях:
- при междугородних сделках;
- при альтернативных сделках (цепочках обменов);
- при работе с незнакомыми контрагентами;
- в случаях, когда требуется дополнительное подтверждение исполнения обязательств.
Специалисты нашего агентства окажут комплексную поддержку на всех этапах:
- проконсультируют по особенностям использования аккредитива;
- помогут составить корректные условия аккредитивного соглашения;
- сопроводят процесс оформления в банке;
- обеспечат контроль за соблюдением всех этапов сделки.
Доверяя оформление сделки профессионалам, вы получаете не только юридическую защиту, но и спокойствие за свои финансы.
