Стартовала новая очередь строительства ЖК «Митинский лес».
Разбираю проект с позиции инвестора: насколько здесь можно заработать на росте стоимости за период стройки и на аренде после получения ключей.
📍 Адрес и локация: г. Москва, ул. Муравская
🔗 На карте: https://yandex.ru/maps/org/mitinskiy_les/18139983511
🔑 Планируемая выдача ключей: ноябрь 2028 года
🛠 Отделка: чистовая
💰 Форматы, цены и доходность
Ниже — три самые востребованные планировки и их инвестиционные показатели.
1. Студии 20 м²
Цена на старте: 7 млн ₽
Цена вторички: ~9 млн ₽
Аренда: от 45 000 ₽/мес
Доходность:
- От аренды — около 8% годовых
- Потенциал капитализации к ключам — примерно 7% годовых
2. Евро-двушки 32 м²
Цена на старте: 10 млн ₽
Цена вторички: ~12,5 млн ₽
Аренда: около 60 000 ₽/мес
Доходность:
- От аренды — около 7% годовых
- Капитализация — около 6% годовых
Маржинальность ниже, чем у студий.
3. Евро-трешки 48 м²
Цена на старте: 13,7 млн ₽
Цена вторички: ~15,5 млн ₽
Аренда: от 80 000 ₽/мес
Доходность:
- От аренды — около 7% годовых
- Капитализация — около 3% годовых
Наиболее слабая инвестиционная модель. Подходит для своего проживания семьей.
🚇 Транспортная доступность
Отдельно остановлюсь на важном факторе — удалённости района и его транспортных возможностях.
Район находится довольно далеко от центра, ощущается как «в стороне» от основных потоков.
Ⓜ️ Метро
- До метро «Пятницкое шоссе» — около 20 минут пешком
- Можно идти по улицам или через лесопарк — так немного быстрее
- До станции метро можно доехать на муниципальном автобусе
До центра Москвы дорога на метро занимает примерно 40 минут
🚗 Для автомобилистов
- Основная проблема — пробки в часы пик
- В районе фактически один выезд на Пятницкое шоссе, что создаёт заторы утром и вечером
➖ Минусы проекта
- Долгий срок ожидания: строительство на 3 года
- Стандартная устаревающая серия корпусов ПИК
- Высокая конкуренция на вторичке и в аренде
- Район давно сформирован → нет потенциала роста
➕ Плюсы проекта
- Зеленый, спокойный, уже развитый район
- Рядом строится проект более высокого уровня — «Квартал МИТ», который может слегка подтянуть цены
📉 Итог: есть ли тут инвестиции?
Честно — инвестиционного потенциала почти нет.
Доходность по капитализации ниже 10% годовых, что делает проект слабым для инвестиций. Для аренды — ждать 3 года + учитывать высокую конкуренцию на старте.
✅ Подойдет:
- Тем, кому нужен бюджетный вариант для собственного проживания
- Для сохранения капитала, если важно "вложить хоть куда-то"
- Тем, кто хочет жить в зелёном районе и кому не критична удалённость
❌ Не подойдет:
- Инвесторам, ищущим доходность 12–18% годовых
- Тем, кому нужна быстрая окупаемость
- Тем, кто рассчитывает на заметный рост стоимости за стройку
💬 Что думаете вы?
А как вы относитесь к району Митино?
Нравится ли вам этот ЖК от ПИК и рассматривали бы вы его для жизни или инвестиций?
Напишите в комментариях — ваше мнение помогает делать обзоры еще точнее и полезнее.
Если материал оказался полезным, поставьте лайк — так Дзен покажет статью большему числу людей, и я смогу чаще готовить разборы ЖК, прогнозы доходности и реальные кейсы меблировки под аренду.
Не забудьте подписаться на канал, чтобы не пропускать свежие аналитические обзоры и практические советы по недвижимости и инвестициям.
Спасибо, что читаете!