В ближайшие пять лет офисы под продажу будут востребованы на рынке Петербурга
Вчера девелопер Element презентовал свой первый офисный проект Element Prime в Петроградском районе Петербурга общей полезной площадью почти 30 тыс. кв. м. Под офисы в здании будет отведено более 27,7 тыс. кв. м, построенных для продажи. Возможность строить бизнес-центры с привлечением проектного финансирования по 214-ФЗ расширяет возможности девелоперов в строительстве офисной недвижимости, убеждены в компании, а участники рынка подтверждают, что в ближайшие пять лет тренд на покупку офисов будет усиливаться.
Будущий бизнес-центр prime-класса появится на Левашовском пр., 13. Проект восьмиэтажного здания был выполнен архитектурным бюро «А. Лен» Сергея Орешкина. Сейчас на месте строительства находятся два нежилых здания 1984 и 1985 годов постройки, не являющиеся памятниками. В сентябре текущего года КГИОП выдал положительное заключение на возведение объекта, предусматривающее демонтаж старых зданий. В начале октября компания Element получила разрешение на строительство. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на второй квартал 2029 года. Управлять объектом в течение 10 лет после завершения строительства будет компания Nikoliers.
Данный бизнес-центр будет отличаться модульной (фрагментарной) структурой с тремя форматами пространств. Самая крупная часть будет продаваться единым блоком на семь этажей площадью почти 13 тыс. кв. м. Два других фрагмента предполагают более мелкую нарезку офисов: от 55 до 405 кв. м и от 900 до 1100 кв. м. Стратегический директор Element Елизавета Конвей прогнозирует, что Element Prime станет экосистемой «для штаб-квартир компаний-лидеров».
Реализация проекта будет осуществляться в рамках 214-ФЗ по схеме долевого участия. Генеральный директор Element Виталий Коробов пояснил, что у банков Северо-Запада нет практики проектного финансирования строительства бизнес-центров. «Буквально в пятницу мы завершили прохождение кредитного комитета Сбербанка... Другие девелоперы уже ждут, когда Сбер выдаст нам это проектное финансирование. За нами уже практически стоит очередь»,— заявил топ-менеджер. Ранее эксперты оценивали стоимость проекта в 5 млрд и выше. Цена продажи в Element Prime начинается от 550 тыс. рублей за «квадрат».
Партнер Nikoliers Игорь Темнышев привел цифры: последние шесть лет объем сделок с офисными площадями в Санкт-Петербурге составил 996 тыс. кв. м, из которых 22% (или 219 тыс. кв. м) пришлось на сделки покупки. Пиковые результаты показал 2024 год, когда объем сделок аренды и покупки взлетел до 303 тыс. кв. м, из которых покупка составила почти 40% от всего объема спроса за рассматриваемый период. «Текущая ключевая ставка и высокая себестоимость строительства не позволяют девелоперам строить проекты в аренду. Все это создает прекрасные условия, чтобы возводить новые объекты на продажу — весь объем будет реализован»,— заверил эксперт.
Партнер, директор департамента корпоративных услуг и продаж компании Maris Нелли Алейникова также не сомневается, что в текущей ситуации острого дефицита площадей, в том числе в Петроградском районе, новые офисные площади на рынке аренды будут востребованы на 100%. По ее словам, по состоянию на конец третьего квартала 2025 года на рынке офисной недвижимости Петербурга свободно порядка 180 тыс. кв. м или 4,1% от валового объема предложения. «Локация у БЦ Element Prime — топовая с точки зрения расположения в Петроградском районе. На сегодняшний день в нашем городе отсутствуют профессиональные офисные здания такой площади и класса, которые предлагаются исключительно в продажу»,— подтвердила участник рынка.
Судить о перспективах prime-класса пока сложно, ведь еще ни один проект в Петербурге не получил такой статус, продолжает госпожа Алейникова. «Вероятней всего, на данные площади будут свои интересанты, которые оценят такой проект»,— рассуждает она. По данным Maris, в городе сейчас появляются проекты, где можно купить помещение как для собственных целей, так и последующей сдачи в аренду: лофт-квартал «Скороход», МФК Saan, Avenue на Карповке, «Аквилон» и другие. Срок реализации этих проектов не менее двух лет — 2027–2028 годы. «Большинство крупных клиентов, которые рассматривают покупку больших офисных площадей, готовы сегодня вести переговоры по уже построенным объектам на вторичном рынке Петербурга с готовой инженерией и отделкой, в том числе и в Петроградском районе»,— заключает эксперт Maris.
Партнер Bright Rich | Corfac International Сигуш Бабоян добавляет, что для компаний, покупающих площади под собственные нужды, стоимость сделки не играет решающей роли. У конечных пользователей нет задачи окупить свои вложения, поэтому они готовы платить за офис более высокую цену, чем инвесторы. «По мере снижения ключевой ставки покупку офисных площадей также готовы рассматривать инвесторы, которые хотят защитить средства от инфляции. На фоне роста стоимости аренды привлекательность владения офисной недвижимостью для них увеличивается»,— говорит она.
Для застройщиков строительство бизнес-центров на продажу является более выгодным вариантом, чем арендный бизнес, поскольку позволяет снизить срок окупаемости вложений, считает госпожа Бабоян. Это особенно актуально в условиях высокой ключевой ставки, которая оказывает давление на финансовую модель новых проектов. По информации Bright Rich | Corfac International, к середине 2029 года девелоперы собираются построить в Санкт-Петербурге около 140 тыс. кв. м офисной недвижимости на продажу.
Планы по управлению будущим офисным объектом одной УК при наличии нескольких собственников игроки рынка оценивают позитивно. «Конечным пользователям, приобретающим площади под свой офис, наличие централизованного управления позволяет сосредоточиться на основном бизнесе и не отвлекать ресурсы на непрофильный бизнес. Это также позволяет упростить процедуру принятия решений по вопросу проведения ремонта, замены лифтов и другим вопросам, более эффективно соблюдать технические регламенты и пожарные требования»,— резюмирует Сигуш Бабоян.
При этом эксперты коммерческой недвижимости напоминают, что примеры проектного финансирования на строительство бизнес-центра в городе все-таки есть. Оно получено СЗ «Диметра» на возведение бизнес-центра «Холландер» на Боровой ул., 45.
Александра Тен