Почему ошибаются сотни покупателей и теряют деньги

Почему ошибаются сотни покупателей и теряют деньги?

В подборах я всегда задаю вопрос инвесторам: "Какой планируется горизонт инвестирования ?"

Вопрос, на который очень важно себе ответить и ответить осознанно. Непонимания. этого не позволит покупателям в выйти с плюсом из многих текущих проектов.

В 2010-х и начале 2020-х годах инвестирование в короткосрок на 1-2 года было намного более эффективным, чем сейчас. Было больше инструментов покупки по договору уступки, А до введения эскроу счетов во многих стартах были очень, очень хорошие цены. Но стоит признать, что и рисков было гораздо больше.

Почему вообще важно для себя определить горизонт инвестирования и выстроить дальнейшее видение своей стратегии?

Это позволяет заходить именно в те проекты, выход из которых будет оптимальным в диапазоне определенного количества лет. То есть из одних проектов оптимально выходить через 3-5 лет. Другие подходят на 5-8 лет. Есть те, которые лучше покупать на 10-15 лет.

Очень короткие сроки - до двух лет в большинстве проектов показывают доходность ниже, чем депозиты.

Простой пример проектов только для долгосрочного входа. Возьмем ЖК, такие как Shagal и Sidney city.

Что объединяет эти проекты?

⚫️Комплексное развитие значительной территории.

⚫️Много очередей строительства.

⚫️Активное использование рассрочек в продажах.

Что мы получаем на выходе?

⚫️Высокая конкуренция инвесторов

⚫️Короткие дедлайны в продажах

⚫️Низкие темпы роста стоимости на вторичном рынке.

⚫️Разница между ценами Застройщика и физиков до 30-35%.

Такого типа проекты походят только если вы:

⚫️Покупаете квартиру в рассрочку для жизни, и стоимость ваших неиспользованных денег более 20% годовых.

⚫️Покупаете с полной оплатой квартиры в уступках или на вторичном рынке. Потому что цена может быть ниже рынка из-за дикой конкуренции.

⚫️Покупаете в долгосрок от 10 лет и больше, потому что такие проекты возьмут свое, но нужно время.

Сейчас уже практически тот момент, когда Sidney City наконец то начнет расти активнее. Потому что цены у Застройщика в сентябре-октябре были уже интересными. С Shagal такой сценарий мог быть значительно быстрее, если все-таки отменят или запретят длинные рассрочки. Тогда у Эталона, как и у многих других Застройщиков, просто не будет выбора, кроме как снижать цены.

Мне совершенно не нравилась идея покупки квартиры в Амбер Сити от ФСК в рассрочку на старте продаж, но многие покупали и проект был лидером в Москве осенью 2024 года.

Было предположение, как только изменят условия рассрочек в проекте, чтобы наполнить эскроу, проекту станет плохо. И мы подождали снижения цен и начали покупать в самом низу рынка по ценам даже ниже стартовых, спустя 9 месяцев после начала продаж.

Например, в августе 2025 года Евро-2 нам обошлась в 454 тыс. за м2, тогда как в рассрочку 10 месяцами ранее стоимость была 530 тыс. м2.

Именно по этому я уделяю огромное количество времени анализу и ежедневному изучению рынка. Читаю и считаю гораздо больше, чем во время учебы в университете, чтобы точки входа для наших инвесторов были максимально выгодными.

Сценарий отмены рассрочек мне кажется маловероятным, стрелять себе в ногу не лучшее решение.

Тема очень обширная и если вам интересно ? 🔥 я продолжу в следующем посте.

@eugeny.nechepurenko