Гражданским законодательством предусмотрено право раздела недвижимого имущества между его собственниками по соглашению между ними, а при не достижении согласия, собственник вправе требовать выдела своей доли в судебном порядке.
Верховным Судом РФ на этот счет даны соответствующие разъяснения, отраженные в постановлениях Пленума и судебных актах по конкретным делам.
Так, Верховным Судом РФ разъяснено, что выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли, означает передачу ему в собственность определенной изолированной части жилого помещения, а в случае выдела доли из жилого дома, также построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, вследствие чего, участник общей собственности утрачивает права на эту долю в общем имуществе.
Применительно к выделу доли в жилом доме разъясняется, что выдел доли может быть произведен судом только в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.
Если выдел доли технически возможен, но с отступлением от размера долей каждого собственника, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли при условии выплаты денежной компенсации за часть жилого помещения, присоединенную к доле выделяющегося собственника, либо за часть принадлежавшей ему доли, оставшейся у остальных собственников.
При разделе жилого дома суд обязан указать в решении, какая изолированная часть дома конкретно выделяется и какую долю в доме она составляет.
Выдел доли влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную часть дома и утрату остальными участниками общей долевой собственности права преимущественной покупки при продаже выделенной доли.
Судами кассационной инстанции отмечается, что раздел жилого дома в натуре возможен только в случае, если выделяемые доли составляют определенные изолированные части жилого дома с соответствующими характеристиками, отражающими его самостоятельное назначение, в том числе, наличие отдельных входов, наличие автономных инженерных коммуникаций с подключением к внешним сетям, либо имеется возможность превратить эти части дома в изолированные путем соответствующего переоборудования, и при этом в результате такого раздела не будет причинен несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности.
Применительно к выделу доли в квартире, Пленум Верховного Суда РФ дает аналогичные разъяснения, согласно которым выдел участнику общей собственности на жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
Соответственно, для выдела доли жилого помещения понадобится его переустройство или перепланировка.
Во внесудебном порядке для этого потребуется составление нового технического плана на выделяемую долю, а также заключения соглашения с остальными собственниками жилого дома (квартиры).
После этого потребуется получение соответствующих разрешений, например, если квартира многокомнатная и технически возможно выделить из нее долю (несколько комнат, коридор, санузел) и оборудовать отдельный вход, потребуется проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, для разрешения проведения реконструкции общего имущества в многоквартирном доме и т.п.
На практике долевому собственнику, намеревающемуся выделить свою долю из жилого помещения, приходится также доплачивать за выделяемую долю, так как совпадение выделяемой им доли с ее техническими размерами редкость. Например, собственник ½ доли жилого дома, который составляет 155 кв.м. намерен выделить из него свою долю, но в действительности, технически выделить 77,5 кв.м. не получается, а возможно 80 кв.м. Потому, обязательно придется доплатить за 2,5 кв.м.
После этого, все собственники жилого помещения могут обратиться в Росреестр для регистрации изменения прав.
При подаче в Россреестр заявления и приложенных к нему документов без замечаний, совершается кадастровый учет и регистрация права собственности на выделенное жилое помещение, а в отношении оставшихся после выдела собственников жилого помещения совершается внесение изменений в права собственности.
Если же достигнуть соглашения о выделе доли в натуре с собственниками жилого помещения не получилось, потребуется обращаться в суд и уже в судебном порядке доказывать возможность выдела доли в натуре, для чего может потребоваться назначение судебной строительно-технической экспертизы.
При положительном разрешении дела выделяющийся собственник вместе с остальными собственниками жилого помещения обращаются в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на выделенную часть жилого помещения и решением суда, вступившим в законную силу. Вместе с тем, суд в резолютивной части решения может указать, что со всеми заявлениями о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав может обратиться один из участников общей долевой собственности.
Если же разрешить вопрос с выделом доли в натуре не представляется возможным, также как и с вопросом об определении порядка пользования жилым помещением, останется реализация возможности выкупа незначительной доли жилого помещения, для чего рекомендую использовать подготовленный мной образец иска.
Образец иска здесь.
Для оказания юридических услуг, мои контакты указаны в визитке страницы.
Также рекомендую статьи:
Образец искового заявления о признании доли в праве общей долевой собственности на жилой дом незначительной, прекращении права общей долевой собственности на долю жилого дома, взыскании денежной компенсации
Образец иска о признании бывшего члена семьи утратившим право пользования жилым помещением, выселения без предоставления другого жилого помещения, с последующим снятием с регистрационного учета
Образец уведомления о необходимости освободить жилое помещение и добровольно сняться с регистрационного учета (основание: прекращение семейных отношений)
Образец извещения собственников жилого помещения о продаже доли жилого помещения постороннему лицу
Образец заявления об отказе от использования преимущественного права покупки отчуждаемой доли в праве собственности на жилое помещение (жилой дом)
Образец возражения на иск об обязании ответчика осуществить истцу и подрядчикам допуск в жилое помещение ответчика для подключения к инженерным сетям МКД
Образец жалобы в Конституционный Суд РФ
Образец жалобы на работу нижестоящего суда и судьи
Образец возражения на отзыв администрации на административный иск прокуратуры о признании незаконным бездействия администрации, выраженного в отсутствии организованного устройства автомобильной дороги, оборудованного подъезда, подключения к объектам коммунальной инфраструктуры к земельному участку, выданного многодетной семье, обязании выполнить действие.
Образец договора купли-продажи жилого помещения
Образец возражения на иск администрации об изъятии земельного участка для муниципальных нужд
Особенности выкупа незначительной доли жилого помещения.
Больше статей в подборке "Жилищные правоотношения"
Образцы юридических документов в этой подборке.
Текст настоящей статьи является авторским. Допускается использование текста только с указанием ссылки на данную страницу. Нарушение данного требования будет вести к ответственности предусмотренной действующим законодательством.
