Необходимость выкупа незначительной доли жилого помещения может возникнуть по различным основаниям.
Возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности при конкретных обстоятельствах.
Следовательно, выделяющимся собственником может быть долевой собственник, имеющий как незначительную долю, и намеревающийся возложить на иных участников долевой собственности обязанность эту долю выкупить, так и имеющий большую долю, и намеревающийся выкупить незначительную долю у других собственников жилого помещения.
Кредиторы должника, – собственника участника долевой или совместной собственности вправе потребовать выдела доли в общем имуществе и обратить на него взыскание, в случае недостаточности у должника другого имущества.
При недостаточности имущества у супруга-должника, кредитор этого должника вправе потребовать выдела доли жилого помещения супруга-должника, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе между супругами общего имущества, для обращения взыскания на выделенную долю. Когда выдел доли супруга-должника из общего имущества в натуре невозможен или в случае возражения другого супруга, кредитор вправе требовать от супруга-должника продажи своей доли другому долевому собственнику жилого помещения.
В наследственных спорах, наследники могут потребовать определить доли наследодателей в праве совместной собственности на жилое помещение, а после установления судом долей наследодателей, просить выкупа незначительной доли жилого помещения.
Действующее законодательство допускает и другие случаи выкупа незначительной доли жилого помещения.
Понятие «незначительная доля» сугубо субъективное, не имеющее законодательного определения. В тоже время, под этим понятием учитывается размер доли относительно долей остальных собственников жилого помещения и ее стоимость.
Гражданским законодательством предусмотрено общее правило, согласно которому имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, а при недостижении между собственниками имущества соглашения о разделе такого имущества, вправе обратиться в суд с требованием выдела своей доли из общего имущества в натуре.
Однако в тех случаях, когда выдел доли не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости доли другими участниками долевой собственности.
Закон предусматривает выплату в качестве общего правила, но не ограничивает собственников жилого помещения именно выплатой. Собственники могут своим соглашением установить и иные виды компенсации.
При этом во всех случаях выплата или другая компенсация совершается участнику долевой собственности с его согласия.
Если же собственник доли не согласен на выкуп его доли другими долевыми собственниками жилого помещения, закон все-равно допускает разрешение такого спора судом, но только при одновременном наличии трех условий, которые потребуется доказать истцу.
В частности, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена в натуре и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
При доказанности названных обстоятельств, даже при отсутствии согласия этого собственника, суд может удовлетворить иск обязав других участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, с получением которой право на долю в общем имуществе прекращается.
Как неоднократно отмечал Верховный Суд РФ принудительная выплата участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, совершается в исключительных случаях.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.
Несоразмерным ущербом жилому помещению Верховный Суд РФ называет существенное ухудшение технического состояния жилого помещения, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещения, которое не может быть использовано под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования им и т.п.
В одном из дел Верховный Суд РФ признал обоснованным требование долевого собственника, имевшего ¼ долю в праве общей долевой собственности на квартиру, о выкупе доли у другого долевого собственника этой же квартиры, который также имел ¼ долю в праве общей долевой собственности.
Судом было отмечено, что спорная квартира составляет 47,7 кв.м., из которой жилая – 27,6 кв.м., состоит из двух комнат, площадью 11,9 кв.м. Размер жилой площади, соответствующей принадлежащей ответчику доле в праве на квартиру, составляет 6,8 кв.м., а значит, выделить для проживания ответчика изолированную комнату, по размеру соответствующую принадлежащей ему доле в праве общей долевой собственности на квартиру невозможно, поскольку такой комнаты в квартире не имеется. Раздел в натуре жилого помещения невозможен.
Кроме этого, Верховный Суд РФ выразил правовую позицию, согласно которой отсутствие у ответчика другого жилого помещения в собственности, кроме спорного, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
В этом деле, ответчиком являлся совершеннолетний собственник ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
В другом деле, которое также было рассмотрено Верховным Судом РФ, собственником 1/9 доли в праве общей долевой собственности являлся несовершеннолетний, который в данной квартире никогда не проживал, а получил долю в собственность по договору дарения от своей бабушки.
Законные представители несовершеннолетнего были не согласны с требованием истца о принудительном выкупе у несовершеннолетнего 1/9 доли квартиры, так как это единственное недвижимое имущество, находящееся в собственности ребенка. Против был также орган опеки и попечительства, давший свое заключение, в котором не усмотрел отсутствия заинтересованности несовершеннолетнего в использовании жилого помещения.
Верховный Суд РФ согласился с правовой позицией законных представителей несовершеннолетнего и органа опеки и попечительства, что привело к невозможности принудительного выкупа незначительной доли жилого помещения.
В еще одном деле, рассмотренном Верховным Судом РФ собственник незначительной доли в жилом помещении сам требовал от остальных долевых собственников жилого помещения взыскать с них компенсацию за не подлежащую выделению в натуре долю в праве общей долевой собственности, прекратить его право собственности на долю и признать право собственности на его долю за ответчиками.
Долевые собственники жилого помещения с иском не согласились, сообщили, что не имеют материальной возможности приобрести долю истца, так как являются пенсионерами, иного дохода и сбережений не имеют.
Верховный Суд РФ с ответчиками согласился.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что действующее законодательство не предусматривает обязанности других участников долевой собственности безусловного (принудительного) приобретения в праве собственности на имущество выделяющегося собственника.
Исследуется судами также возможность истца выкупить требуемую им долю жилого помещения. Надлежащим доказательством этого является внесение денежной суммы в размере рыночной стоимости имущества на депозитный счет суда.
Не представление истцом доказательств о возможности выкупа им требуемой доли, является основанием для отказа в удовлетворении искового требования.
В данной категории дел судами учитывается также правовая позиция Пленума Верховного Суда РФ изложенная в постановлении «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» согласно которой судам следует обсудить с лицами, участвующими в деле, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части жилого помещения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости жилого помещения и предполагаемой к выделу доли.
Оценивая обоснованность денежной компенсации за долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение судом учитывается стоимость такой доли согласно представленного истцом отчета об оценке. По ходатайству ответчика или по предложению суда по делу возможно также назначение судебной экспертизы с определением реальной рыночной стоимости доли жилого помещения.
Суд руководствуется действительной стоимостью доли в праве общей долевой собственности на момент разрешения спора, учитывая также место нахождения жилого помещения, степень его износа и другие обстоятельства.
Данная категория дел имеет исключительную подсудность, потому разрешается судом по месту нахождения жилого помещения.
Рекомендую использовать подготовленный мной образец иска по делу, которое я взял в работу на этой неделе, представляя истца, намеревающегося выкупить незначительную долю жилого дома у второго собственника этого дома.
В иске заявлено четыре требования: о признании доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, незначительной; прекращении права собственности на долю в жилом помещении; признании права собственности на долю в жилом помещении; взыскании денежной компенсации.
Образец иска здесь.
Для оказания юридических услуг, мои контакты указаны в визитке страницы.
Также рекомендую статьи:
Образец искового заявления о признании доли в праве общей долевой собственности на жилой дом незначительной, прекращении права общей долевой собственности на долю жилого дома, взыскании денежной компенсации
Образец иска о признании бывшего члена семьи утратившим право пользования жилым помещением, выселения без предоставления другого жилого помещения, с последующим снятием с регистрационного учета
Образец уведомления о необходимости освободить жилое помещение и добровольно сняться с регистрационного учета (основание: прекращение семейных отношений)
Образец извещения собственников жилого помещения о продаже доли жилого помещения постороннему лицу
Образец заявления об отказе от использования преимущественного права покупки отчуждаемой доли в праве собственности на жилое помещение (жилой дом)
Образец возражения на иск об обязании ответчика осуществить истцу и подрядчикам допуск в жилое помещение ответчика для подключения к инженерным сетям МКД
Образец жалобы в Конституционный Суд РФ
Образец жалобы на работу нижестоящего суда и судьи
Образец возражения на отзыв администрации на административный иск прокуратуры о признании незаконным бездействия администрации, выраженного в отсутствии организованного устройства автомобильной дороги, оборудованного подъезда, подключения к объектам коммунальной инфраструктуры к земельному участку, выданного многодетной семье, обязании выполнить действие.
Образец договора купли-продажи жилого помещения
Образец возражения на иск администрации об изъятии земельного участка для муниципальных нужд
Образец отзыва на иск (основания: администрация требует изъять земельный участок для муниципальных нужд, в обход процедуры расторжения договора купли-продажи и признания сделки ничтожной)
Больше статей в подборке "Жилищные правоотношения"
Образцы юридических документов в этой подборке.
Текст настоящей статьи является авторским. Допускается использование текста только с указанием ссылки на данную страницу. Нарушение данного требования будет вести к ответственности предусмотренной действующим законодательством.
