Разбираемся простым языком, как работает рынок новостроек в 2025 году
Новостройки в Испании привлекают покупателей современными технологиями, энергоэффективностью и ростом стоимости по мере строительства. Но за красивыми рендерами стоят юридические нюансы, этапные платежи и необходимость проверки застройщика.
В этой статье объясняю, как на самом деле проходит покупка новостройки — от бронирования до получения ключей — и как не ошибиться с выбором.
Как устроен рынок новостроек в Испании
Новостройки в Испании продаются на разных стадиях:
- off-plan — только проект;
- en construcción — дом в процессе строительства;
- obra nueva terminada — новостройка уже готова.
Но главная разница — кто именно строит проект.
И здесь важно понимать, что застройщики в Испании бывают двух типов.
Два типа испанских застройщиков: в чём разница
1. Коммерческие застройщики (Promotores privados)
Это классические строительные компании, работающие на свои средства и банковские кредиты.
Что важно знать:
✔ строгий контроль со стороны банка;
✔ обязательные банковские гарантии на каждый платёж покупателя;
✔ стабильность сроков;
✔ высокая прозрачность документов;
✔ минимальные риски.
Это такие компании, как Aedas Homes, Neinor, Pryconsa, Kronos, Metrovacesa и другие.
Для иностранцев — самый надёжный вариант.
2. Кооперативы (Cooperativas de viviendas)
Это некоммерческие объединения будущих владельцев, которые финансируют строительство своими взносами.
Особенности:
⚠ цена может меняться в процессе строительства;
⚠ сроки часто переносятся;
⚠ банковские гарантии есть не всегда;
⚠ юридическая структура сложнее;
⚠ выше риск остановки проекта.
Плюс: иногда можно получить цену ниже рынка.
Но кооперативы подходят только тем, кто хорошо понимает, как всё работает, и готов к большему уровню риска.
Какие гарантии есть у покупателя новостройки
Испания — одна из самых защищённых стран Европы для покупателей новостроек.
Вам обязаны предоставить:
✔ Банковскую гарантию (aval bancario)
Каждый ваш платёж во время строительства застрахован.
Если стройку остановят — деньги вернут полностью.
✔ 10-летнюю страховку на конструктив (Seguro Decenal)
Покрывает все серьёзные дефекты конструкции.
✔ Гарантии на отделку — 1–3 года
Застройщик обязан устранять недочёты бесплатно.
Этапы покупки новостройки: от выбора до ключей
1. Выбор района и проекта
Учитываем: транспорт, инфраструктуру, ликвидность, прогноз роста, качество застройщика.
2. Reserva — бронирование
Вносится €1 000–€6 000. Квартира снимается с продажи.
Важно:
– проверить документы;
– изучить условия возврата депозита;
– согласовать опции и комплектацию.
3. Подписание частного договора (Contrato privado)
Через 2–4 недели после брони.
Фиксируется:
- цена,
- сроки строительства,
- график оплат,
- гарантии,
- тех. описание.
Вносится 10–20% стоимости.
4. Этапные платежи
Обычно 20–30% общей стоимости.
Каждый платёж защищён банковской гарантией.
5. Получение LPO (лицензии на ввод в эксплуатацию)
Только после этой лицензии:
– можно оформить ипотеку,
– подключить услуги,
– заехать.
6. Подписание у нотариуса и получение ключей
Покупатель оплачивает остаток суммы, получает escritura и становится владельцем.
Какие риски нужно учитывать
Даже при сильной системе защиты в Испании есть нюансы:
• задержки строительства;
• разница между рендерами и реальностью;
• слабый застройщик;
• непрозрачные условия у кооперативов;
• некорректные лицензии;
• отсутствие банковской гарантии (особенно у кооперативов);
• изменения в спецификации материалов.
🎯 Все эти моменты нужно проверять до внесения депозита.
Как проверить застройщика (чек-лист)
Проверьте:
✔ историю завершённых проектов;
✔ наличие лицензии на строительство;
✔ финансовые отчёты компании;
✔ банковские гарантии;
✔ Memoria de Calidades (тех. описание);
✔ юридическую чистоту контракта;
✔ структуру компании (коммерческий или кооператив).
При покупке у кооператива проверка должна быть ещё глубже.
Почему покупателям выгодно сопровождение Personal Shopper
Personal Shopper — это эксперт, который представляет интересы покупателя, а не застройщика.
Он помогает:
✔ проверить проект и застройщика,
✔ избежать юридических ошибок,
✔ получить лучшие условия,
✔ контролировать этапные платежи,
✔ сопровождать сделку у нотариуса,
✔ защитить права покупателя на каждом этапе.
Для иностранцев это особенно важно из-за языкового барьера и юридических нюансов.
Итог
Покупка новостройки в Испании — отличная инвестиция и комфортный способ переезда. Но успех сделки зависит от двух вещей:
1️⃣ правильной проверки застройщика (особенно если это кооператив)
2️⃣ профессионального сопровождения
Если вы планируете купить новостройку в Мадриде или другом городе Испании — сопровождение Personal Shopper помогает избежать ошибок, защитить ваши вложения и пройти процесс спокойно и безопасно.