Американский рынок жилья к концу 2025 года оказался в состоянии, которое многие экономисты называют самым сложным за последние четыре десятилетия. Домохозяйства вступают в период, когда стоимость владения домом растет быстрее, чем доходы — прежде всего из-за высоких ипотечных ставок.
Несмотря на то, что средняя ставка по 30-летней ипотеке опустилась до примерно 6,2% — это все равно достаточно много, учитывая что еще совсем недавно, в 2020–2021, этот показатель составлял всего 3%. Цены на жилье в США в тот же период росли двузначными темпами и только сейчас остановились на уровне 1,5–2% в год.
В результате доступность жилья сильно снизилась, и на фоне этого всего возникла идея 50-летней ипотеки, которую продвигает Дональд Трамп. Ее сторонники утверждают, что растягивание срока кредита позволит снизить ежемесячный платеж и вернуть части покупателей возможность купить собственное жилье. Противники же считают, что подобный инструмент только закрепляет проблему высоких цен, а не решает ее.
Мы решили разобрать текущую ситуацию на рынке недвижимости США, посмотреть что там происходит с ипотечным кредитованием, и понять, как растягивание сроков ипотеки повлияет на рынок.
Содержание:
Что происходит с американским ипотечным рынком
Существующие ипотечные программы в США
Как 50-летняя ипотека может повлиять на рынок
Что на самом деле не так с доступностью жилья в США
Что происходит с американским ипотечным рынком
К настоящему моменту рынок жилья в США представляет собой редкую комбинацию факторов, которые обычно не встречаются одновременно: ставки и цены на историческом максимуме, а количество сделок наоборот минимально.
После двух лет значительных колебаний средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке в США стабилизировалась в диапазоне чуть выше 6%. Формально это улучшение: еще в 2023–2024 годах ставки превышали 7%, но если смотреть на ситуацию в реальном выражении, снижение выглядит куда менее значимым. Ведь в 2020–2021 годах рынок привык к ставкам около 3%, при которых семья могла позволить себе дом на 30–40% дороже, чем сейчас.
В итоге сейчас рынок не может восстановиться относительно допандемийного периода. Главной причиной называют эффект так называемой «ставочной ловушки». Миллионы американцев брали ипотеку в период ультранизких ставок 2020–2021 годов, и сейчас, если они хотят перепродать свой дом, сделать это будет трудно: переход на новую ставку в 6% сильно увеличит платежи даже при покупке аналогичного по цене объекта.
В результате владельцы остаются в текущем жилье, что привело к редкой для рынка США ситуации: исторически низкое количество выставленных на продажу домов. То есть даже если есть покупатели, им почти нечего купить.
Новое жилье в США
Предыдущее больше относилось ко вторичному жилью. Но на первичном рынке ситуация тоже неоднозначная. Новое строительство должно было бы компенсировать нехватку предложения, но с ростом ставок до 6–7% в 2022–2023 годах застройщики резко сократили количество новых проектов.
Из-за этого к 2025 году накопленный дефицит жилья в США составил около 4,7–4,9 миллиона единиц, а темпы нового строительства покрывали только 1,3 миллиона домов в год. То есть еще требуется дополнительно порядка 3-4 миллионов домов сверх обычного темпа.
Проблему усиливает то, что львиная доля нового строительства приходится на дорогие дома. По данным Pew Research, в 2023 году ввели всего 87 тыс. новых односемейных домов (8,7% от общего объема) площадью 130 м², а это один из самых популярных видов недвижимости. Такое жилье ищут порядка 26% потенциальных покупателей. Но застройщики больше ориентированы на дома со средней площадью в 211м² и более высокой ценой ($428,6 тыс.).
В итоге баланс предложения и спроса нарушен на всех уровнях: вторичного жилья мало, новое строительство растет не в той части рынка, где дефицит наиболее критичен, а покупатели в средней и низкой ценовых категориях конкурируют за ограниченный пул домов.
Если раньше основная часть сделок (38–40%) приходилась на домохозяйства, приобретающих свое первое или второе жилье с использованием классической 30-летней ипотеки, сейчас их доля сократилась примерно до 21%.
Зато сделки без привлечения ипотеки показали самый высокий показатель в истории — 28,8%. Позволить себе это могут далеко не все, и рынок переориентировался на обеспеченных частных инвесторов и институциональных арендодателей. Продавцы охотнее работают с ними, поэтому обычный заемщик с ипотекой часто проигрывает конкуренцию за объект.
Существующие ипотечные программы в США
Американский рынок жилья в течение десятилетий строился вокруг фиксированных долгосрочных кредитов, которые обеспечивают предсказуемый платеж на весь срок и позволяют домохозяйствам планировать финансовую жизнь на горизонте 20–30 лет.
30-летняя ипотека с фиксированной ставкой
30-летняя ипотека с фиксированной ставкой в США — это главный и исторически доминирующий продукт американского ипотечного рынка. Таковой она стала благодаря следующим особенностям:
Предсказуемость платежа. Ставка фиксируется в момент выдачи кредита и не меняется в течение 30 лет. Это защищает заемщика от процентных шоков: даже если рыночные ставки вырастут, его платеж останется прежним.
Ценовой компромисс. Средний платеж по такой ипотеке составляет примерно 2400 $/мес., что много, но посильно. Ипотека на 15 лет обходится уже в 3600 $/мес.
Быстрое накопление капитала в первые 10–15 лет. При 30-летнем сроке кредитования уже к середине жизни заемщик формирует ощутимый собственный капитал за счет погашения основного долга и роста стоимости жилья. Это позволяет впоследствии рефинансироваться, брать кредиты под залог дома или продавать недвижимость с приростом капитала.
По сути, 30-летняя ипотека стала финансовым «скелетом» американского домохозяйства: вокруг нее планируются траты, формируется семейный капитал, принимаются решения о смене жилья и накоплениях на пенсию.
15-летняя ипотека
15-летний ипотечный кредит в США занимает заметно меньшую долю рынка. Его выбирают те, кто стремится быстрее сформировать собственный капитал, сократить переплату и выйти из долговой нагрузки на горизонте одного поколения, а не двух.
Разница в размере выплат между 15 и 30 лет – существенная. Однако за счет более быстрого погашения основного долга семья тратит значительно меньше на проценты, а в условиях высоких ставок это особенно заметно.
Также, если в 30-летней ипотеке первые 7–10 лет выплаты в основном идут на проценты, то при 15-летнем кредитовании доля основного долга начинает существенно снижаться уже с первых месяцев. Это дает владельцу возможность перепродать дом с прибылью, получить кредит под залог имущества и рефинансировать долг гораздо быстрее.
Ипотека с плавающей ставкой (ARM)
Продолжение в источнике: https://realting.com/ru/news/the-us-mortgage-market © REALTING.COM