Тысячи людей по всей стране годами собирают деньги на покупку квартиры. Находят «надёжного» продавца — скромную, спокойную пожилую женщину, с безупречными документами и доверительной манерой общения.
Сделка оформлена, ключи переданы, деньги ушли. Квартира зарегистрирована за покупателем. Казалось бы, всё прошло отлично.
Но спустя недели покупатель получает повестку в суд. Продавец заявляет, что её «ввели в заблуждение», «обманули», «заставили продать».
❗Суды встают на сторону продавца, возвращая ему квартиру. А деньги покупателям – нет. Их предлагается взыскивать с мошенников. Эта схема фактически накрыла страну, угрожая уже не только рынку вторичного жилья, но и рынку по продаже машин.
Но появилась надежда, что суды наконец-то начинают просыпаться и сворачивают эту лавочку.
Давайте посмотрим, как именно работает схема — и где она дала сбой
Перед вами два реальных судебных дела. Одно из Москвы, другое из далекой Якутии. Оспаривая собственноручно подписанные договоры по продаже квартир, пожилые продавцы в суде рассказывали похожие истории.
Московскую пенсионерку обработали по телефону люди, которые представлялись сотрудниками ФСБ и Центробанка. Ошеломили «новостью» о попытке денежного перевода с её счета на Украину. А это – пугали старушку – уже измена Родине. Потеряв землю под ногами, пенсионерка продала квартиру, а все деньги перечислила на сообщенные ей счета.
В Якутии же потерпевшей сообщили, что её квартиру уже продают мошенники. Чтобы этого не произошло, ей нужно самой быстро продать жильё и сохранить хотя бы деньги. Так она и сделала, а потом всё полученное с накоплениями также перевела на продиктованные банковские счета.
Пострадавшие побежали в полицию, а следом в суды, требуя признать договоры по продаже квартир недействительными и вернуть их назад.
❗И суды встали на их сторону.
А что с деньгами?
Статья 167 ГК РФ в качестве общего правила предусматривает двустороннюю реституцию. То есть если сделка признается недействительной, стороны должны вернуть друг другу всё полученное по ней. То есть бабушке – квартира, а покупателю – его деньги.
Но в «бабушкиных» делах реституция часто не применяется. Суды возвращают имущество продавцу, но вопрос о деньгах обходят. И это главная боль для покупателя. Ведь зачастую, кроме утраты накоплений, на них ещё и повисают платежи по кредитам.
Но наконец-то суды просыпаются и ломают схему
✅ 14 октября 2025 года удар по схеме нанёс Второй кассационный суд (г. Москва). Он отменил судебный акт Мосгорсуда в пользу бабушки-продавщицы.
Среди прочих оснований он указал на ряд допущенных нарушений закона:
- Мосгорсуд сослался сразу на два основания признания сделки недействительной: заблуждение и обман, но не указал, на каком остановился.
- Суд просто вернул квартиру продавцу. А вопрос о возврате денег покупателю не решил.
📍Результат: Дело отправлено на новое рассмотрение. Пока итогового решения нет, но сам факт отмены судебного акта в пользу бабушки-продавца – уже прорыв (Второй кассационный суд общей юрисдикции, определение от 14.10.2025 по делу № 88-24284/2025 (8Г-25915/2025)
✅ Хорошие новости для добросовестных покупателей жилья пришли и из Якутии. Там при рассмотрении апелляционной жалобы Верховный Суд даже назначил повторную экспертизу в отношении продавца квартиры.
Он также принял во внимание осознанные и последовательные действия продавца по заключению договоров с агентством недвижимости, предварительного договора на продажу. А затем и основного.
📍В результате Верховный Суд Якутии в удовлетворении иска пенсионерки о возврате квартиры отказал. Она осталась у покупательницы (определение Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 01.10.2025 по делу № 2-1316/2024).
Кстати! Бороться со схемой через принятие новых законов предложили депутаты. Они хотят ввести обязательные нотариальное заверение сделок с недвижимостью и страхование сделки, если имущество является для продавца или покупателя единственным
Судебные решения дают надежду
Если практика укрепится:
🔺квартиры и машины перестанут «улетать» обратно продавцам по надуманным причинам,
🔺суды начнут присуждать возврат денег покупателям,
🔺добросовестные участники сделок перестанут быть крайними,
🔺мошенникам станет значительно сложнее использовать пожилых людей.
Наверное, пока говорить о конце «бабушкиной схемы» еще рано. Но впервые за многие годы у покупателей появляется реальная надежда — и не только в сделках с жильём, но и в автомобильной сфере.
🔴ПРИГЛАШАЕМ ВАС ПОСТАВИТЬ ЛАЙК НАШЕЙ СТАТЬЕ И ПОДПИСАТЬСЯ НА КАНАЛ. Пишем о законах и судебных делах, которые касаются каждого читателя. Не дайте себя застать врасплох — будьте в курсе того, что готовят для нас законодатели.
КСТАТИ, ВЫ УЖЕ ЧИТАЛИ У НАС СТАТЬЮ ПО БЛИЗКОЙ ТЕМЕ: