Всем привет! Мы профессиональные оценщики с 15-летним опытом. К нам регулярно приходят клиенты с одним и тем же вопросом, а иногда и с двумя отчетами от разных специалистов: «Почему ваши цифры не совпадают? Кому верить?»
Ситуация, когда два эксперта называют разные суммы, - не редкость. Но важно понимать: разница бывает естественной и тревожной. Давайте разбираться, как отличить одно от другого.
Норма: когда разница в 5-15% - это профессионально
Представьте, что два шеф-повара готовят одно и то же блюдо по одному рецепту. На вкус оно будет одинаковым, но оттенки могут отличаться. Так же и в оценке.
Оценка — это не точная математика, где 2+2=4. Это прогноз, основанный на анализе рынка. Вот почему суммы могут различаться у двух добросовестных специалистов:
- Разная выборка аналогов. Я могу найти в базе 5 подходящих для сравнения объектов, а мой коллега - 7 других, тоже подходящих. Цены в этих выборках всегда «плавают».
- Разный вес критериев. Я могу больше «веса» придать виду из окна, а другой оценщик - качеству ремонта. Оба параметра важны, но акценты расставлены по-разному.
- Разные методы прогноза. Мы оба используем одобренные стандартами методы (сравнительный, доходный, затратный), но можем по-разному спрогнозировать, как будет меняться рынок.
Вывод: Если разница в итоговой стоимости составляет 5-10%, редко до 15% - это абсолютно нормально. Оба оценщика, скорее всего, правы в своих допущениях. Их отчеты - это два профессиональных мнения об одной рыночной стоимости.
Тревога: когда разница в 30-50% — это повод насторожиться
А теперь представьте, что один шеф-повар подал вам стейк, а другой - салат. Блюда совсем разные. Если один оценщик назвал цену 5 млн руб., а второй - 7 млн руб., это сигнал, что с одним из отчетов что-то не так.
Почему возникает такая гигантская разница?
- Некомпетентность или недобросовестность. Один из специалистов мог использовать заведомо устаревшие данные, не выехать на объект или не учесть существенных обременений (например, ипотеки или судебного спора).
- «Заказная» оценка. Клиент мог прямо или намеком попросить одного из оценщиков «подогнать» стоимость под нужную ему цифру (для снижения налога, для увеличения суммы кредита и т.д.).
- Игнорирование стандартов. Профессиональная оценка строго регламентирована. Если специалист эти правила игнорирует, результат может быть любым.
Так кто же все-таки ПРАВ?
Правильный ответ: прав рынок.
Ни один из оценщиков не обладает истиной в последней инстанции. Мы все лишь пытаемся максимально точно спрогнозировать, по какой цене объект будет продан на открытом рынке.
Ваша задача как клиента - не найти того, кто назовет «правильную» волшебную цифру. Ваша задача — найти того, кто сможет обосновать свою цифру так, чтобы ей поверил нотариус, банк или суд.
Чек-лист: Как отличить профессионала от дилетанта?
Чтобы не гадать, чей отчет верный, задайте себе три вопроса:
- Насколько подробно описан анализ? В хорошем отчете десятки страниц: описание всех найденных аналогов, расчет корректировок, обоснование выводов. В плохом - голые цифры и несколько строк.
- Есть ли у оценщика аттестаты СРО и страховка? Это обязательные атрибуты серьезного специалиста. Отчет без них - просто бумажка.
- Объясняет ли оценщик логику? Профессионал с легкостью и на пальцах объяснит, как он получил итоговую сумму. Тот, кто «нарисовал» цифру, будет путаться и уходить от ответов.
Резюме от эксперта
Небольшая разница в оценке - это знак того, что работали два живых профессионала, которые по-разному интерпретировали один и тот же рынок. Большая разница - это красный флаг, сигнализирующий о проблемах в работе одного из них.
Помните: вы платите не за цифру, а за ее обоснование. Настоящая ценность отчета - в его прозрачности, логике и способности выдержать проверку любой инстанцией.
А вам приходилось сталкиваться с сильно различающимися оценками? Как вы решили, какому отчету верить? Поделитесь вашим опытом в комментариях!