Добрый день, дорогие читатели!
На эту тему не написал разве что ленивый. Признаться, я следил за этим делом от начала до конца и, к моему большому сожалению, сразу правильно предположил его исход. Я честно до окончания процесса верил и надеялся, что здравый смысл восторжествует. Если не во время основного процесса, то во время апелляции... К сожалению, не восторжествовал.
Почему я изначально предполагал такой исход? Наша власть всегда излишне слаба, беззуба и благосклонна к известным людям. Единственный, кто за последнее время получил по заслугам полный срок (да и то не весь отсидел), — это Ефремов. Но он сам сделал всё, чтобы получить максимальный срок, точнее, даже не сам, а с адвокатом Пашаевым. Дело Долиной было лакмусовой бумажкой на зрелость власти и судебной системы. Тестирование было с треском провалено.
Почему я так решил? Давайте по пунктам.
1) Полина Лурье (далее — Покупатель) была, на мой взгляд, добросовестным приобретателем, который проявил разумную осмотрительность. Это не только моё личное мнение, но и подтверждается ранее вынесенными судебными решениями. Потому что Покупатель:
- Купила квартиру по рыночной цене. Нет даже намёка на покупку ниже рыночной стоимости. Защита Долиной пыталась утверждать, что квартиру купили за 120 млн, а продают в этом ЖК от 140 или 160 млн. Как эксперт на рынке недвижимости могу заявить, что с такими лотами ценовая неопределённость очень высока, и продавец может пойти на торг, чтобы получить крупную сумму сразу. Поэтому доводы защиты Долиной выглядят жалко — квартира была куплена совершенно по рыночной цене. Я знаю историю 2014 года, когда коттедж 400 м², который два года стоял в продаже за 80 млн руб. (это Новосибирск), был продан за 25 млн. Без всякого давления... Два года продавали, потом пришёл человек и сказал: «У вас отличный дом, есть 25 млн». Продавец подумал, что лучше прямо сейчас взять 25 млн, чем продавать ещё два года, и... согласился. Долина тут не то что не рекордсмен по скидкам — вообще говорить не о чем. А вот защита Лурье отработала плохо, не зацепилась за это.
- Расчёты между сторонами были проведены через банковскую ячейку под видеозапись. При расчётах Долина на видеозаписи (!) говорит, что действует добровольно. Вот что Лурье, как добросовестный приобретатель, ещё должна была сделать? Заставить её землю есть? Или кровью договор подписать? Предложите ваши варианты))) Я понимаю, что могут возникать спорные ситуации с распиской, когда непонятно, была ли фактическая передача средств. Продавец всегда может сказать, что ему в рот вставили револьвер и заставили написать расписку, при этом деньги не передавали. Как подтвердить факт передачи? Приходит бабушка, плачет и говорит, что расписку написала, ей не заплатили, и из квартиры выкинули после сделки. В нашем деле (деле Долиной) такая ситуация полностью исключена. Находилась ли Долина под влиянием мошенников (или ещё кого-то), но факт передачи 120 млн никто, даже её защита, не оспаривает. Этот вариант мы исключаем. Стоит добавить, что лично я сторонник только (!) банковских переводов, аккредитивов или «безопасных расчётов» Сбербанка. Только такие расчёты позволяют полностью исключить споры именно о факте передачи денег, что и произошло дальше у Долиной.
2) Суд вынес решение только о возврате квартиры Долиной, а не о двусторонней реституции.
То есть суд постановил квартиру Долиной вернуть, а про деньги, которые заплатила Долиной Лурье, — ничего не сказал (прикольно, да? В этом месте представьте, что вы покупатель). Я думал, что будет решение о двусторонней реституции. Даже такое решение выглядело бы некрасивым, потому что квартиру Долиной вернули бы сразу, а деньги, которые украли мошенники, Долина возвращала бы много лет, и не факт, что вернула. Но суд пошёл дальше: он постановил, что квартиру Долиной нужно вернуть, потому что её обманули. А деньги покупателю — нет, потому что Долину же обманули, она «действовала под влиянием», да и факт передачи денег не доказан, потому что расчёт был через банковскую ячейку... А кто знает, сколько там было денег? Может, вообще не было. Долина пересчитывала на видео? Так она же под влиянием. Мало ли что она насчитала и подписала. Именно эта часть решения названа «казусом Долиной»: когда постановили квартиру продавцу вернуть, а деньги покупателю — нет... Ну, их же мошенники украли. Где здесь логика? Она есть, очень хорошо раскрыта в этой статье. Я с такой постановкой вопроса не согласен, потому что такой ход вещей грубо нарушает баланс сторон.
3) Апелляция поддержала суд первой инстанции.
Хочется отметить, что защита Лурье отработала из рук вон плохо. У неё были юристы, которые допустили очень много ошибок. Если защита Долиной работала, можно сказать, искусно, используя каждую недоработку второй стороны в свою пользу, то защита Лурье действовала слабо и допустила очевидные промахи.
Мне не нравится, что апелляционная инстанция оставила решение как есть. Могла притянуть к двусторонней реституции. У Долиной не единственное жильё, и она явно не социально незащищённый слой населения. Но нет, апелляция оставила решение без изменений. Сейчас покупатель подала кассацию, и, возможно, преуспеет хоть там. Но далеко не факт. Если дело будет рассматривать Верховный суд, который проверяет законность и обоснованность решений нижестоящих судов, то результат непредсказуем. Дело в том, что с юридической точки зрения решение суда по делу Долиной совершенно законно. Это даже не подлежит обсуждению. А вот вопрос обоснованности остаётся открытым. У Покупателя есть призрачный шанс добиться справедливости. Но я в этом не уверен, откровенно говоря.
Справедливости ради стоит сказать, что дело Долиной — не прецедент. Оно стало самым громким — это раз. Покупатель, который передал Долиной деньги под видеозапись, эти деньги не вернул — это два. И после дела Долиной прокатилась волна заявлений от пенсионеров о мошенничестве и отмене сделок — это три.
Дело Долиной показало, что можно получить деньги за квартиру, провести расчёты под видеозапись, а потом сказать, что был под влиянием и забрать квартиру обратно.
Предлагаю мыслить с точки зрения банальной логики: на текущий момент любая бабушка может сказать, что была под влиянием мошенников, и отменить любую (!) сделку. Началось всё с недвижимости, сейчас уже пошли массовые истории с отменой сделок и возвратом продавцам автомобилей. Можно оспорить любую сделку. Купил у бабушки партию пиломатериалов, она написала заявление, что была под влиянием мошенников. Материал ей вернули... Ну а как, она же под влиянием была, такие сделки суды признают недействительными. Деньги вернуть? А откуда у бабушки деньги?
Давайте посмотрим на вопрос со стороны Покупателя.
Допустим, покупатель — абсолютно честный, порядочный и добросовестный человек, решил приобрести у бабушки квартиру. Он, как добросовестный приобретатель:
- Оплатил стоимость квартиры по рыночной цене.
- В день сделки освидетельствовал бабушку на сделкоспособность. Такую справку выдаёт психиатр в специализированном госучреждении. Всех сопровождающих просят выйти за дверь.
- Провёл расчёты через банк после регистрации (или вообще купил в ипотеку) и имеет подтверждение факта передачи средств и полного расчёта с продавцом.
Кажется, что может пойти не так? С учётом сложившейся судебной практики — вообще всё.
- — Оплатил полную рыночную стоимость квартиры?
- — Ну так бабушка была под влиянием мошенников и им денежки отдала.
- — Ну и что, что ты ей все свои деньги отдал и тебе жить негде?
- — Бабушка вон какая бедная, у неё это единственное жильё было. А ты вон какой здоровый лось... поживёшь на съёме и ещё на квартиру заработаешь.
- — Освидетельствовал бабушку в день сделки у психиатра?
- — Ну так мы и не говорим, что бабушка сумасшедшая, она просто «под влиянием».
- — Как мы это определили?
- — Пришёл психолог (через полгода после сделки), поговорил с бабушкой и определил, что она находилась под влиянием. Как определил? Ну так она сама ему сказала, что ей мошенники звонили.
- — Провёл сделку через банк после регистрации, и у тебя ипотека?
- — Всё равно. Сделку отменить, квартиру вернуть бабушке. Бабушка деньги мошенникам отдала, поэтому сделка подлежит отмене.
- — Кто тебе деньги вернёт?
- — Спроси у бабушки.
- — Аааа, у неё денег нет, она их мошенникам отдала?
- — Ну тогда с мошенников спрос.
- — Почему тебя это вообще должно волновать?
- — ...Ну так бабушка была под влиянием.
Судебная практика явно требует вмешательства ВС РФ (Верховного Суда), потому что ситуация уже выходит за все рамки здравого смысла.
Например:
- Меня, как покупателя, вообще не должно интересовать, как продавец распорядился деньгами. Моя задача — передать их ему в полном объёме и получить подтверждение этого факта. На этом обязательства сторон исполнены. Покупатель передал деньги, продавец их получил и передал покупателю квартиру. Всё.
- Покупателя не должно интересовать, является ли жильё продавца единственным. Допустим, является. Человек это жильё продал (!), получил за него деньги в полном объёме. Пусть идёт и покупает другое жильё взамен. Отдал деньги мошенникам или подарил? Пусть живёт в подъезде или на мусорке и подаст заявление на помощь от государства. Это не проблема покупателя, и она не должна решаться за его счёт. Я больше скажу: у подавляющего числа россиян продаваемое жильё является единственным... Что из этого следует? Любой из них может под надуманным предлогом отменить сделку и забрать у покупателя квартиру?
- Если суд вынес решение об отмене сделки, то двусторонняя реституция должна начинаться с возврата продавцом денег на счёт. Нет денег — нет квартиры. Почему проблемы продавца должны решаться за счёт покупателя? Если продавец социально незащищённый, то помощь должно оказывать государство, а не покупатель.
Единственная ситуация, когда уместен возврат жилья без возврата денег, — умысел покупателя. Когда покупатель сам обманул продавца. Часты истории, когда дети обманывают родителей: просят под разными предлогами переписать на них квартиру («мам, ты у нас поживёшь»), а потом выкидывают стариков на улицу. Иногда такие сделки оформляют через фиктивный договор купли-продажи, при этом фактически денежные средства никто не передаёт. Часто так ещё алкашей и маргиналов выселяют — мошенники их напоят, заставят подписать ДКП и расписку, что деньги получил. Такие сделки суд регулярно аннулирует и возвращает жильё обманутым людям.
Но сделка Долиной — иной случай: там расчеты произведены, факт зафиксирован на видеозапись. И тем более странным выглядит решение суда.
Единственные два момента, которые стоило лучше проработать Лурье, покупательнице квартиры Долиной:
- Освидетельствовать Долину у психиатра в день сделки. Возможно, выявили бы мошенников, хотя обычно психиатры их не выявляют (это не совсем их работа).
- Производить расчёты только через банк. Даже если просят «наличными», отказать и отправить переводом. Сейчас заплатить за квартиру можно через приложение банка. Я так машину покупал — подписали ДКП, я деньги перевёл (и комиссию за это заплатил, между прочим). Пусть продавец попробует сказать, что деньги от меня не получал.
Статья получилась не особо позитивная, кажется, что всё плохо и лучше жильё у пенсионеров не покупать... Всё будет нормально, я думаю, ВС РФ разберётся и изменит практику решением пленума. Жильё покупать можно и нужно, даже у пенсионеров. Только нужно очень щепетильно относиться к подготовке сделки. Пенсионеров освидетельствовать обязательно, и именно в день сделки. Все расчеты — только через банк. Если настаивают на передаче средств наличными, лучше отказаться от сделки. Вообще, любое нелогичное требование второй стороны должно заставить насторожиться. Моё мнение: лучше упустить «супервыгодное» и «вкусное» предложение, чем остаться вообще без денег и без жилья!
Спасибо, что дочитали! По традиции — подписывайтесь и ставьте лайк!