Всем привет! Мы профессиональные оценщики с 15-летним опытом. За эти годы мы провели тысячи консультаций и понял: главный враг клиента — не сложный рынок, а устойчивые мифы. Из-за них люди теряют десятки, а иногда и сотни тысяч рублей.
Сегодня развеиваем три самых популярных и опасных заблуждения об оценке недвижимости.
Миф 1: «Кадастровая стоимость - это и есть рыночная цена»
Почему в это верят: Государство ведь не может ошибаться? Может, и еще как. Кадастровая стоимость (КС) - это фискальный инструмент, созданный для расчета налога на имущество. Ее определяют массово, по усредненным формулам, часто без выезда на объект.
Почему это дорогая ошибка:
- Если КС ЗАВЫШЕНА: Вы годами переплачиваете налог. В моей практике был случай, когда квартира в хрущевке из-за ошибки кадастрового инженера была оценена почти как новостройка. Владелец пять лет платил завышенный налог, пока не заказал у нас отчет для его оспаривания.
- Если КС ЗАНИЖЕНА: Кажется, выгодно? Только до поры до времени. При продаже ФНС может заподозрить вас в занижении цены (сравнив ее с КС) и доначислить налог. А при получении наследства низкая КС может спровоцировать споры между наследниками.
Правда: Рыночная стоимость - это реальная цена, по которую вашу квартиру купят здесь и сейчас. Она зависит от ремонта, вида из окна, планировки и сотни других нюансов, которые КС не учитывает. Кадастровая и рыночная стоимость совпадают лишь случайно.
Миф 2: «Для оценки достаточно прислать несколько фото»
Почему в это верят: В эпоху цифровых технологий кажется, что все можно сделать удаленно. «Вот вам фото дивана и окна, что вам еще нужно?»
Почему это дорогая ошибка:
Оценка - это не гадание по фотографии. Это точный анализ. Без выезда эксперт не может оценить:
- Реальное состояние: Трещины в стенах, запах сырости, качество ремонта, работоспособность сантехники.
- Особенности планировки: Насколько тихая комната, не затенена ли она, какова реальная высота потолков.
- «Ауру» места: Вид из окна на стройку или на парк, шумность двора, общее состояние подъезда.
Правда: Отчет, составленный без осмотра объекта, не будет иметь юридической силы. Ни один нотариус, банк или суд его не примет. Вы заплатите за красивую бумажку, которая никому не нужна. Это деньги на ветер.
Миф 3: «Нотариус/Банк/Риелтор и так всё посчитает»
Почему в это верят: Люди доверяют специалистам, с которыми работают. Но у каждого из них — своя зона ответственности.
- Нотариус следит за законностью сделки, а не за ее экономической целесообразностью. Он не обязан и не будет глубоко анализировать рынок, чтобы проверить, справедлива ли цена в договоре дарения или купли-продажи.
- Банк оценивает недвижимость как залоговый актив, часто консервативно, чтобы минимизировать свои риски. Его оценка может быть на 10-20% ниже рыночной, и вы не дополучите кредитных средств.
- Риелтор определяет цену для быстрой продажи. Его задача — продать, и иногда цена может быть слегка занижена для ускорения сделки. Его расчеты — это экспертное мнение, а не юридический документ.
Почему это дорогая ошибка:
Полагаясь на чужие, не всегда беспристрастные расчеты, вы рискуете:
- При продаже: продешевить.
- При оформлении наследства: переплатить госпошлину.
- При получении кредита: недополучить нужную сумму.
- При споре с ФНС: остаться без доказательств.
Правда: Независимый оценщик работает только для вас. Его отчет — это официальный, юридически сильный документ, который защищает именно ваши финансовые интересы в любой инстанции.
Резюме от эксперта
Оценка недвижимости - это не формальность, а финансовый инструмент. Он либо экономит ваши деньги, либо защищает от будущих убытков.
Правило простое: Любая серьезная операция с недвижимостью (продажа, дарение, наследство, ипотека) требует независимой оценки. Ее стоимость (в среднем 3-5 тыс. руб. для квартиры) - это не расход, а страховка от гораздо более крупных финансовых потерь.
Не верьте мифам. Верьте цифрам, подкрепленным экспертизой.
А вы сталкивались с этими мифами на практике? Может, вам уже приходилось оспаривать кадастровую стоимость или доказывать свою цену в суде? Жду ваши истории в комментариях!