Рынок аренды в России растет, но почти полностью остается в тени. По данным Дом.РФ, 95% рынка занимает нелегальная аренда. Даже по более «мягким» оценкам Госдумы все равно велик – около 90%.
При этом количество жилья, сдаваемого в аренду, увеличивается: с 2023 по 2025 годы рост составил 10%, а объем этого рынка достиг 251 млн м². И это еще не предел. По оценке «Эксперт РА», к концу 2025 года рынок может вырасти до 282 млн м² (+12,4%).
Налоговая служба ищет способы «обелить» рынок, но пока ни одна страна не нашла идеального решения. Об этом рассказал глава ФНС Даниил Егоров изданию «Ведомости».
Рассмотрим, что предлагает ФНС и что это значит для собственников недвижимости и бизнеса, работающего с арендой.
1. Самозанятость как частичное решение
Переход арендодателей в статус самозанятых – единственный инструмент, который уже работает. Ставка – 4%, регистрация простая, отчетности минимум.
По словам главы ФНС, самозанятость действительно вывела часть арендодателей в легальную зону. Но масштаб проблемы слишком велик: даже с этим инструментом рынок остается теневым почти полностью.
2. Данные от цифровых платформ
Даниил Егоров подтвердил, что данные сервисов по аренде жилья уже помогают налоговой видеть активность. Даже если деньги проходят мимо площадки, факт размещенного объявления – это сигнал для налоговой службы.
Что дает такая модель:
- фиксируется сам факт бизнес-активности,
- можно выявлять массовых арендодателей,
- формируется база для риск-аналитики.
Ограничение: это не решает проблему на 100%, потому что сделки все еще могут проходить мимо цифровых платформ.
3. Налоговые вычеты для арендаторов
Идея – дать арендатору вычет, если договор официально оформлен.
Тогда появляются встречные интересы:
- арендатор хочет вычет;
- арендодатель вынужден «выходить в белую».
По оценке ФНС, эта мера создает конфликты интересов, но способна обелить часть серого рынка. Однако полностью проблему не решит – часть участников рынка по-прежнему будет работать «как раньше».
4. Почему рынок по-прежнему остается в тени
Теневой сектор составляет по различным оценкам 80 – 95%. Даже при росте доли самозанятых (в краткосрочной аренде – 56%, по данным «Опоры России») миллионы квартир все еще сдаются нелегально.
Основные причины:
- арендаторы часто не готовы платить больше из-за налогов,
- владельцы боятся сложностей и проверок,
- сделки проходят быстро и часто «по знакомству»,
- нет финансовой мотивации легализоваться.
5. Что будет происходить дальше
- Очевидно, что платформы будут играть все большую роль – их данные станут инструментом контроля.
- Самозанятость останется базовой моделью для легализации аренды.
- Усилится давление на массовых арендодателей – тех, кто сдает 5 и более объектов.
- Может появиться новый формат стимулирующих вычетов, если правительство согласует параметры.
Что делать собственнику жилья и предпринимателю уже сейчас
1. Рассмотрите самозанятость
Если вы сдаете даже одну квартиру, это самый простой и безопасный режим.
2. Заключайте договоры
Даже простой письменный договор снижает риски для обеих сторон.
3. Используйте банковские переводы
Это помогает в спорах, снижает риск обвинений в «скрытии доходов».
4. Если работаете как бизнес – стройте структуру
Это касается:
- посуточной аренды,
- сетей апартаментов,
- арендных агентств.
В этих моделях часто нужен ИП, а иногда – полноценная корпоративная структура.
5. Следите за пилотами и экспериментами ФНС
Платформы и налоговая уже тестируют обмен данными. Если вы активно сдаете жилье – вероятность попадания в зону риска постоянно растет.
Полного «обеления» не будет – это признал сам глава ФНС. Но давление на нелегальный сектор будет усиливаться. Для собственников главный вывод: легальная работа постепенно становится безопаснее (а в конечном счете и выгоднее), чем игра в прятки.
Хотите обезопасить себя, заранее адаптироваться к ужесточению контроля со стороны ФНС и платить налоги ровно столько, сколько нужно по закону, не переплачивая лишнее?
Приглашаем вас на практический семинар «Построение эффективных корпоративных структур», где будут разбираться налоговые риски и шаги для собственников бизнеса.
Подробная информация и программа по ссылке.