ФНС, всё ещё пытается понять, как аккуратно и эффективно вытянуть рынок аренды жилья из густой тени. Об этом в интервью «Ведомостям» рассказал глава ФНС Даниил Егоров. Как выяснилось, проблема эта вовсе не сугубо российская — ни одна страна пока не смогла придумать идеальное и окончательное решение.
Тем не менее в России уже есть частичный прогресс — свои плоды дал режим самозанятости, благодаря которому арендодатели могут платить всего 4% налога с доходов. Казалось бы, мелочь, но приятная.
Цифровые платформы: новый инструмент или всё та же «доска объявлений»?
Егоров отмечает, что в борьбе с неуплатой налогов всё большую роль начинают играть цифровые платформы по аренде жилья. «Появились платформы, которые начали собирать данные. Пусть платежи проходят не всегда через них — по сути это пока что доска объявлений. Но хотя бы уже есть информация о бизнес-активности», — поясняет он.
Данные действительно помогают увидеть реальную картину рынка, однако проблему они всё же не решают полностью. Как говорится, инструмент хороший, но недостаёт последнего штриха, чтобы пазл сложился.
Налоговые вычеты для арендаторов: создать конфликт или навести порядок?
Ещё одна идея, обсуждаемая ФНС, — введение налоговых вычетов для арендаторов. На первый взгляд это звучит выгодно, особенно для тех, кто давно мечтает получать хоть какую-то дополнительную финансовую пользу от съёмного жилья. Но есть нюанс.
«В этом случае мы создадим конфликт продавца и покупателя: если арендодатель не хочет легальных документов, арендатор не сможет заявить вычеты», — говорит Егоров. Всё упрётся в экономику вопроса: насколько большими будут вычеты и каков будет баланс потерь и выгод для обеих сторон.
Ожидается, что часть арендодателей действительно перейдёт в легальную сферу, а арендаторы приобретут сильную переговорную позицию. Возможность поторговаться за «белый» договор — это не шутка. Однако, по словам главы ФНС, «часть просто ухмыльнётся и продолжит работать, как раньше». Так что полного решения проблемы ждать не приходится.
Масштабы «теневого» рынка: 90–95% — и это после роста сегмента
Рынок аренды жилья в России с 2023 по 2025 год вырос почти на 10% — теперь это 251 млн кв. м. Но есть одна деталь: доля «тени» при этом никуда не делась и по-прежнему составляет около 95%. Такую оценку в октябре приводил РБК со ссылкой на Дом.РФ.
В Госдуме оказались чуть более оптимистичны: по словам заместителя председателя комитета по экономической политике Артёма Кирьянова, «тень» — примерно 90%. Аналитики фонда «Институт экономики города» называют диапазон 80–90%.
Как бы то ни было, цифры очевидно внушительные — почти вся аренда по-прежнему живёт по принципу: «А давайте без бумаг, так проще».
Что говорят сами арендодатели: не всё так плохо
Интересно, что исследование «Опоры России» за 2023 год рисует более светлую картину. Согласно опросам, только 8% арендодателей в долгосрочной аренде заявили, что ни при каких условиях не выйдут «из тени». Остальные либо уже платят налоги, либо готовы делать это при улучшении условий самозанятости и появлении новых мер поддержки.
На рынке краткосрочной аренды ситуация и вовсе выглядит оживлённой: 56% — это самозанятые, а ещё 20% — юридические лица и индивидуальные предприниматели.
Рынок продолжает расти
По прогнозам аналитиков рейтингового агентства «Эксперт РА», к концу 2025 года общая площадь жилья, доступного для рыночной аренды, увеличится до 282 млн кв. м — это на 12,4% больше, чем годом ранее.
То есть рынок расширяется, становится интереснее, а вот порядок внутри него пока развивается медленнее, чем хотелось бы.
Вывод
Лично я считаю, что рынок аренды в России живёт в уникальном балансе: всем вроде бы удобно, но всем же от этого и неудобно. Самозанятость — отличный шаг, платформы — шаг в будущее, вычеты — потенциальный рывок.
Но пока не появится реальная мотивация у обеих сторон действовать открыто, изменения будут идти маленькими шагами, а не большими прыжками.
А как вы считаете, какое решение действительно смогло бы вывести рынок аренды из тени? Делитесь своим мнением в комментариях — обсудим.
Также подписывайтесь на мой канал, это мотивирует меня чаще писать для вас статьи на разные популярные темы.
Популярное на канале: