В 2025 году все больше людей задаются вопросом — неужели кто-то до сих пор хочет жить в Москва-Сити? Кажется, что мода прошла, квартиры пустуют, арендная ставка здесь снизилась почти в два раза. Многие апартаменты просто стоят без жильцов, и инвесторы продолжают платить за них коммунальные платежи. Ситуация становится еще сложнее, вокруг Сити девелоперы начали активно строить новые башни, кластеры и офисные центры. Это не малоэтажные комфортные жилые районы, а новый деловой кластер, который сегодня называют Большим Сити. Огромная территория постепенно превращается в отдельный город в городе.
Но что же собой представляет этот Большой Сити? Как он будет развиваться? Это попытка просто расширить привычные башни или попытка создать новую модель московской жизни, в которой жилье, работа, транспорт и культура сосуществуют в одном пространстве? Сегодня мы разберем, почему новый модный Большой Сити все же не подходит для комфортного проживания. И почему из-за алчности застройщиков здесь, скорее всего, формируется крупный пузырь на рынке недвижимости. Основатель компании Smarent Виктор Зубик подробно разберет район Большой Сити.
В этой статье:
- Как появился район Большой Сити
- ЖК по программе реновации
- Район Москва-Сити
- ЖК Остров от Донстроя
- Офисные пространства
- Офисы Мневники-3 и Мневники-4
- ЖК в районе Большой Сити – примеры хороших и плохих проектов
- Не станет ли район Большой Сити местом с типичными муравейниками?
Напоминаем, что в тексте выражается мнение автора, а вся предоставленная информация не является истиной в последней инстанции и инвестрекомендацией.
Как появился район Большой Сити
В девяностые столица искала новый символ экономики, и так появилась Москва-Сити. Проект во многом напоминал подход Лондона и Парижа, где много небоскребов, стекла и бетона, а жилья минимум. Все это создавалось для комфортной работы, но никак не для комфортного проживания. Днем здесь кипит деловая жизнь, а вечером район превращается в абсолютную пустоту. Фактически именно это и осталось от идей Сергея Полонского, который строил Башню Федерации.
По этой причине и появилась мысль создать новый полноценный район Большого Сити. Главная ошибка старого Сити заключалась в том, что это район исключительно для работы. А задача Большого Сити заключается в создании комфортного пространства и для работы, и для жизни.
Часто ругают промзоны, но многие забывают, что и здесь раньше была обычная промка. Никакого элитного или комфортного района тут не существовало.
Да и цена за квадратный метр в квартирах, например, в районе Камушки, была одной из самых низких в Москве в конце девяностых.
Теперь нужно отметить реновацию, потому что Большой Сити и реновация — это две важные программы, которые напрямую связаны между собой. Если реновации здесь не будет, то никакого Большого Сити мы не увидим, потому что район останется классической смесью новостроек и огромного количества старого фонда. В районе Камушки стояли пятиэтажные кирпичные дома, хрущевки, которые многие любят, а также не самые популярные двенадцатиэтажные панельные дома.
Они не включены в программу реновации, но весь этот район в ближайшее время полностью снесут. Он уже огорожен, люди здесь не живут. Разве что кто-то паркует машины, кто не готов платить по 30–40 тыс. за машиноместо, работая в Москва-Сити.
Сюда зайдет огромное количество девелоперов. Хотя раньше говорили, что Камушки снесут и построят низкоэтажную комфортную застройку для проживания, но верится с трудом.
Низкоэтажная застройка в этом месте никак не ассоциируется с реальностью. По факту здесь обещают новую Москва-Сити — так называемую Москва-Сити 2. Не путать с проектом в Южном порту, и не путать с вариантом в районе Северного порта. Но Москва-Сити 2 — это именно район Камушки. А рядом появится еще и Москва-Сити Север. Там уже работают краны, идет постепенный снос, и это тоже новая большая площадь под застройку.
В ближайшие годы здесь вырастет огромное количество новых зданий. Скорее всего, построят большой красивый дом для переселения огромного числа жителей по этой программе. Если посмотреть на «Хедлайнер», то можно заметить очереди корпусов, построенных девелопером «Кортрос». Но есть и другие корпуса слева. Эти здания — дома по реновации. В районе Большого Сити такие дома выглядят иначе и совершенно не похожи на обычные панели.
Посмотрим один из самых интересных проектов реновации, который сейчас строится в Большом Сити. Ни один риэлтор или блогер о нем не рассказывал, потому что это строит город, а город комиссию никому не платит. Именно по этой причине люди обращаются в Smarent, где собирают максимум полезной информации, которую риэлторы, работающие за комиссию от застройщика, предпочитают не озвучивать.
ЖК по программе реновации
ЖК Шелепиха — это тоже дом по реновации, точнее дом, который строит город. Вообще реновация — это третья важная сила в Большом Сити, потому что здесь огромное количество домов подлежит сносу. Здесь увидеть старые пятиэтажки, те самые никому не нужные хрущевки. Их сносят, а на их месте строят новые многоэтажные многоквартирные дома. Нравится это нам или нет, у каждого свое мнение, но в целом старое ветхое жилье действительно нужно сносить, ему здесь уже не место.
На канале Smarent уже обсуждали проект ЖК Шелепиха в одном из эфиров с обзором Большого Сити и разбором жилых комплексов. Этот дом строит город, а квартиры здесь значительно дешевле, чем у девелоперов. Если смотреть внимательнее, то можно обратить внимание на фасады и на расположение. Проект хороший и даже немного недооценен рынком.
Скорее всего, город не так эффективно умеет продавать такие объекты. Часто люди больше доверяют яркому девелоперу с модной рекламой, чем застройщику от города. Хотя именно эти же ребята строили Фестиваль Сити, Инноватор, Интеллигент и популярный ЖК Will Towers. Да, они нанимали турецких подрядчиков, но ответственность все равно лежала на городе.
Если рассматривать район Большого Сити, особенно если вы хотите купить инвестиционную квартиру, то иногда правильнее обратить внимание на фонд реновации и объекты, которые не так популярны. Этот ЖК имеет потрясающий вид на Сити. Рядом станция метро.
Да, вокруг грязно, неуютно, парковаться негде. Но, возможно, именно в этом и скрыт потенциал. Один из важных моментов — реновация дает жилье класса Комфорт плюс или Бизнес Лайт. А этого очень не хватает территории Большого Сити, все новые старты продаж, все проекты идут под соусом премиум, хотя по высоте потолков они явно не дотягивают.
Если копнуть еще глубже, есть проект Мой Адрес на Береговом. Береговой строит Главстрой, что тоже дом по реновации.
Smarent уже снимал выпуск и показывал, как один из подписчиков купил там квартиру на торгах и сегодня живет в отличном районе Большого Сити. Он купил ее значительно дешевле, чем мог бы на вторичке или тем более у девелопера.
Реновация — это третья и одна из самых важных сил в районе Большого Сити. И, возможно, именно она способна спасти комфорт, которого здесь пока заметно не хватает. Все равно грязно и шумно. А будет ли здесь цена за квадратный метр 1 млн руб. через несколько лет, в том самом великом 2030 году, пока неизвестно.
Район Москва-Сити
Большой Сити — это не просто один район. Это семь кластеров, которые должны быть связаны между собой набережными, дорогами, транспортом и инфраструктурой. Задача города — объединить все семь кластеров в единую городскую систему.
При этом каждый кластер развивается по-своему. Где-то преобладает офисная недвижимость, где-то больше жилья, где-то идет редевелопмент со сносом старых заводов, а где-то реализуются проекты реновации. Например, здесь есть большая красивая набережная, а слева стоит дом по реновации, построенный несколько лет назад.
Теперь нужно детальнее разобрать, какие существуют семь основных кластеров, как они развиваются и какие проекты в них представлены. Первый кластер — это Москва-Сити, основное ядро Большого Сити. Именно отсюда все началось. Здесь 60 га небоскребов и больше половины всех офисов Большого Сити.
Это место, где решаются финансовые вопросы, но вопрос комфорта до сих пор не решен. Здесь престижно и дорого, но тесно и шумно. Район выжил как символ, но так и не стал удобным пространством для жизни. При этом многие девелоперы продолжают верить в Сити. Например, MR недавно стартовал с проектом One Tower. Компания несколько раз повышала цены, и желающих купить однушку за 50 млн руб. на старте было более чем достаточно. Сейчас та самая однушка, стоившая 50 млн, продается уже за 80 млн.
Второй кластер — Пресня. Это старая Москва рядом с башнями, но она полностью противоположна по атмосфере.
Башни видны на горизонте, но ритм жизни здесь другой — исторические улицы, сталинские дома, камерные проекты. Здесь можно купить комфортную и просторную квартиру для семьи. Жилье на Тишинском бульваре обойдется в 150–300 тыс. руб. за м². Люди выбирают этот район, когда хотят жить рядом с центром, но без ощущения делового квартала. Это пример того, как старая Москва мягко вплетается в ткань нового города.
Ходынка — это бывшее поле, где когда-то взлетали самолеты. Сегодня это один из самых сбалансированных районов Москвы. Здесь есть жилье, офисы, крупнейший торговый центр Европы и большие парки. Район уже воспринимается как самостоятельный центр, и потенциал у него огромный. Сюда заходят крупные девелоперы, а офисные площади в ближайшие годы вырастут почти в четыре раза. Можно вспомнить старты продаж от Стоуна на Ходынке.
Звенигородский кластер — самая противоречивая часть Большого Сити. Промзоны, склады, старые цеха, но при этом рядом метро, МЦК и уже видны строительные краны. Пока выглядит стремно, но потенциал огромный. Когда появится транспорт и благоустройство, это станет одной из самых быстрорастущих локаций Москвы.
Жилой комплекс Joyce, который здесь строит MR, сейчас продает метры по 500–700 тыс. руб. и позиционируется как премиум. Хотя базовые высоты потолков не соответствуют премиум-классу, и вокруг до сих пор сплошная промка. Захотели бы москвичи здесь жить? Удивительно, но да. И цены там будут расти дальше, особенно если зайдут другие девелоперы. Кстати, проект «Цезарь Сити» от застройщика Цезарь, возможно, даже интереснее, чем Joyce, хотя качество будет отличаться.
Кутузовский кластер — это логичное продолжение делового ядра. Визуально это видно по доминирующим офисам. Это место для компаний, которым важен престиж, но не нужны пробки и аренда в башнях. Здесь строятся офисы нового поколения, рядом располагается жилье бизнес-класса. Выглядит дорого, но работает эффективнее, чем центр.
Шестой кластер — Октябрьское Поле. Это наиболее семейная часть Большого Сити. Здесь появятся новые станции метро.
Это самый зеленый и спокойный кластер. Строится технопарк, рядом Серебряный бор. Преимущество района в комфорте и экологии. Сейчас это скорее окраина Большого Сити, но в перспективе — новый западный пригород для среднего класса. Если выбирать квартиры для личного проживания, то лучше смотреть именно ближе к окраинам, а не к ядру. Все равно, где бы вы ни жили, добираться до Сити придется, ведь основная офисная часть находится там.
Самый интересный с инвестиционной точки зрения район Большого Сити на текущий момент — Фили-Мневники. Здесь пока практически ничего нет, но заходят разные девелоперы.
И особенно стоит выделить Нижние Мневники, которые многие знают благодаря рекламе жилого комплекса Остров от Донстроя. Фили-Мневники — самое перспективное направление Большого Сити. Здесь строится Национальный космический центр, жилой проект Остров, офисные кварталы Стоуна и корпуса реновации. Это территория, где формируется новая модель городской жизни. Здесь жилье, наука и бизнес соединены в одном пространстве. То, что не получилось в Москва-Сити, здесь должно получиться.
И если искать инвестиции, то искать их нужно именно здесь, хотя и там есть свои нюансы. В недвижимости самое важное — это локация, локация и еще раз локация. И Мневниковская пойма обладает огромным потенциалом. Это одна из самых интересных точек Москвы. На этой территории более 3 млн м² будущей недвижимости. Здесь появляются жилые комплексы, спортивные центры и деловые пространства. Причем офисных площадей здесь явно не хватает — застройщики по привычке продолжают строить жилье.
Уже построены новые мосты, работают две станции метро — Терехово и Мневники. Это новая ветвь Москва-Сити, напрямую связанная с центром. Мневники — это не просто продолжение Сити, а новая концепция, где можно жить, работать и отдыхать в одном месте. Старый Москва-Сити был символом бизнеса и офисной жизни, в которой не всегда комфортно существовать. А Мневниковская пойма — это баланс, которого давно не хватало.
И возможно, через несколько лет мы увидим, каким станет город будущего — инфраструктура нового поколения в Москве 2030-2035 года, в зависимости от того, когда все достроят.
ЖК Остров от Донстороя
Если Москва Сити это про офисы и деловую жизнь, то ЖК Остров от Донстроя в нижних Мневниках работает совсем по другой логике. Это чистое жилье, причем одного из самых высоких стандартов, которые на данный момент строятся в городе.
Нужно признать, что проект действительно входит в число лучших, что есть в Москве сегодня. Однако, как это часто бывает, высокий спрос и большое число состоятельных покупателей приводят к другой проблеме. Стоимость квадратного метра остается очень высокой и не перестает расти.
Сейчас застройщик продает новые очереди примерно по 700–750 тысяч за метр. Но если открыть статистику, например Пульса цен или аналогичных сервисов, мы увидим большую разницу между официальными ценами и тем, что реально продается. Застройщик активно использует скидки, отсрочки, рассрочки, а своя внутренняя программа лояльности у Донстроя вообще заслуживает отдельного разговора.
Они мотивируют собственных клиентов перебираться с проекта на проект. Жил в Символе, накопил — добро пожаловать в Остров. Жил в Сердце Столицы — логично решить переехать в более новый и статусный комплекс.
Но у проекта есть спорные моменты. Его позиционируют как одну из самых экологичных локаций, хотя рядом проходит многополосное шоссе.
Плотность застройки тоже вызывает вопросы. Да, здесь нет небоскребов по сорок этажей, но чтобы получить по-настоящему видовую квартиру с бюджетом до ста миллионов, увы, рассчитывать особо не на что. Скорее всего район будет по-настоящему комфортным только после 2030 года. Сейчас корпуса вводятся, люди делают ремонты, но инфраструктура отсутствует, а офисы появятся только тогда, когда их достроит Стоун.
Еще один нюанс. Здесь есть дома бизнес-класса, премиум-уровня и даже элитные корпуса с дорогими пентхаусами. Целевая аудитория в первую очередь смотрит на премиальный сегмент, и лично я не стал бы рассматривать квартиры уровня бизнес внутри такого комплекса. На вторичке в будущем будут востребованы именно дорогие, крупные и по-настоящему качественные объекты.
Но инвесторы в это не верят. Масса людей заходила сюда на ранних этапах, покупая по 350–400 тысяч за метр, когда вокруг были поля.
Сейчас они пытаются делать ремонт, продавать или сдавать эти квартиры, но ничего не получается. Причина проста. Покупались маленькие метражи, делались дешевые ремонты, выбирались корпуса с видом на дорогу, а не на воду или на центр. Меблировка и вид из окна не менее важны, чем качество дома и локация. Сделать качественную меблировку помогут специалисты компании Smarent, которые располагают информацией об актуальных требованиях от квартиросъемщиков и покупателей. А в данном случае самые видовые и качественные квартиры ушли покупателям для личного проживания, а не инвесторам.
Практически нет ни одного кейса, где человек действительно заработал бы здесь серьезные деньги. Это не потому, что проект плохой. Наоборот, Донстрой заслуживает похвалы. Архитектура сделана качественно, фасады выглядят достойно, благоустройство на уровне. В Москве не так много проектов, которые так аккуратно выполнены визуально. Да, можно найти отдельные моменты для критики, но скорее точечно. В целом проект получился удачным.
Но главная проблема, как и в любом проекте Большого Сити, — вторичка. Каждая новая очередь оказывается красивее, дороже и ближе к воде. А первые корпуса постепенно уступают позиции. На ЦИАНе от застройщика, по данным площадки, в продаже примерно 425 квартир, по уступкам — 364. Это огромный массив предложений.
Теперь смотрим цены. Есть компактные квартиры, которые пытаются продать инвесторы. Пример. Площадь 43 квадрата, цена 16 миллионов. На стартах в 2021 году студии продавали примерно по 13 миллионов, а однушки по 16–20.
Сейчас студии висят по 16–17 миллионов, и владельцы готовы торговаться. Люди покупали студии ради ипотеки или субсидии, затем делали бюджетный ремонт, а теперь не понимают, что с ними делать. А дальше идут однушки. 32 квадрата — 20 миллионов, 38 метров — 22, полноценная однушка за 23. Рост минимальный. Если бы эти люди просто положили деньги на депозит, они бы заработали больше, учитывая, что все это время платили ипотеку.
Другой сценарий. Если квартира покупалась для себя на долгий срок, по льготной ипотеке, с качественным ремонтом, чтобы жить или сдавать надолго — тогда все окей. Это правильная стратегия. Но спекулятивные инвестиции здесь не работают. Это кровавый рынок, где по 300 конкурентов и бесконечные новые очереди.
Если бы нужно было купить квартиру в Острове, лучше идти к застройщику, а не на вторичку. Там есть из чего выбрать, есть рассрочка, есть хорошие планировки и свежие дома с красивыми фасадами. Главный вывод простой. Не все новостройки одинаково подходят под инвестиционные задачи. Остров — один из лучших комплексов Москвы, и это правда. Но для инвесторов здесь нет пространства. Если вы из региона, продаете свою недвижимость или реинвестируете из другого проекта и хотите купить жилье для себя — берите на вторичке, торгуйтесь и получайте хороший долгосрочный актив. Если цель заработать, путь ведет в другую сторону. И он как раз возвращает нас к офисам Стоуна.
Офисные пространства
Район Мневниковской поймы активно застраивается жилыми комплексами. В Нижних Мневниках ведется застройка жилым комплексом «Остров». Проект позиционируется как бизнес-премиум и выше.
Основная проблема района в текущий момент — восприятие исключительно как жилой территории. Большинство девелоперов не учитывает будущую деловую и бизнес-составляющую. Единственный девелопер, который ведет на данной территории строительство не жилья, а коммерческой недвижимости — компания «Стоун». Реализуются проекты «Мневники 1» и «Мневники 2».
Решение выглядит логичным, учитывая окружение дорогими жилыми комплексами. Стоимость части квартир превышает 155 млн руб. за объект. Следовательно, многочисленные будущие резиденты захотят приобрести офисы рядом с местом проживания. Локация характеризуется хорошей транспортной доступностью, включая пешую доступность до станции метро «Терехово».
Важно понимать, что жилье в «Острове» недоступно для обычных покупателей. Решение девелопера «Стоун» построить офисы при десятках тысяч квадратных метров жилья выглядит стратегически верным. Проект «Мневники 1» был распродан на 90% за 3 месяца, несмотря на получение разрешения на строительство лишь недавно. По второй очереди, «Мневники 2», распродано 50% площадей до получения РНС.
Наиболее востребованными оказались малые площади, в продаже остались блоки среднего и крупного формата. Известно о покупках офисов крупными производственными компаниями под штаб-квартиры. Вероятно, была привлечена часть целевой аудитории жилого комплекса. На рынке коммерческой недвижимости наблюдается дефицит предложения. Строится минимальное количество новых офисов. Готовые объекты заняты, доля вакантных площадей составляет менее 5%, либо отсутствует вовсе.
Премиальный жилой комплекс, расположенный у дороги, может вызывать нарекания из-за шума. Однако для бизнес-центра такое расположение является максимально правильным. Обеспечена близость к метро, удобный заезд на паркинг и хорошие видовые характеристики. Таким образом, создается синергия: «Донстрой» формирует жилой кластер, а «Стоун» — деловой, предлагая премиальные офисы для его резидентов.
Проекты «Мневники 1» и «Мневники 2» можно рассматривать как удачные для инвестиций. Стартовые ценовые показатели составляли 500 тыс. за м², текущие достигли 700 тыс. Прогнозируется, что стоимость квадратного метра в офисах достигнет 1 млн руб. С учетом планов по развитию локации прогнозируемый рост стоимости к 2028-2030 году составит минимум 50%. Средние арендные ставки ожидаются на уровне не ниже 65-80 тыс. руб. за м² в год, с потенциалом роста до 100 тыс. руб.
Несмотря на мнение о рисках инвестиций в офисы и работу по ДДУ, проект предлагает выгодные условия рассрочки. Но «Остров» предназначен для личного проживания. В качестве инвестиционной идеи целесообразно рассматривать офисные помещения.
Альтернативных проектов офисной недвижимости в данной локации практически нет. Территория «Острова» обширна, но представлена в основном незастроенными участками. Близость к Москва-Сити, поездка до которого занимает около 10 минут на автомобиле, является ключевым преимуществом. Часть компаний из Москва-Сити может рассмотреть покупку офисов на данной территории. Высокий спрос подтверждается самостоятельным строительством штаб-квартир крупными компаниями, такими как «Вайберрис».
Для правильной инвестиционной покупки в Нижних Мневниках рекомендуется рассматривать старты продаж на этапе до получения разрешения на строительство. В скором времени ожидается старт проектов «Мневники 3» и «Мневники 4». Проект «Мневники 4» планируется к продаже одному якорному инвестору. По проекту «Мневники 3» ожидаются к продаже лоты от 70 м². Ценовой показатель будет значительно ниже, чем в текущих проектах.
Офисы Мневники-3 и Мневники-4
Проекты «Мневники 3» и «Мневники 4» условно перешагнули через реку. С одной стороны расположены Нижние Мневники и жилой комплекс «Остров», а с другой стороны, где сейчас находятся, — тихо и комфортно.
Речь пойдет о продолжении проекта девелопера «Стоун». Именно с этой стороны в ближайшее время ожидается новый старт продаж проектов «Мневники 3» и «Мневники 4». Старт продаж по проекту «Мневники 4» будет, скорее всего, закрытым и индивидуальным. Планируется найти одного инвестора для покупки отдельного здания. А проект «Мневники 3» будут продавать по отдельным лотам от 70 до 100 м².
Предварительная стоимость лотов составит около 40-50 млн руб. Это точно ниже, чем текущие цены в проектах «Мневники 1» и «Мневники 2». Конечно, локация «Мневников 3» находится чуть дальше от метро. Однако это другая территория с иным расположением. Учитывая, что целевая аудитория — это прежде всего резиденты ЖК «Остров», пешая прогулка до офисов не составит проблемы, так как здесь действительно комфортно.
Этот старт продаж интересен тем, что он анонсирован до официального начала. Точной информации по ценам пока нет. Известно, что нарезка площадей будет разной — от 70 м². Выход проекта ожидается до Нового года. Бронь, стандартно, составит около 10%. Для лота стоимостью 40-50 млн руб. это будет 4-5 млн руб., которые необходимо внести для бронирования объекта. Разрешение на строительство ожидается в течение года, ориентировочно к осени-зиме 2026 года. Тогда, вероятно, потребуется внести следующий платеж — еще 20-40% от стоимости. Условия будут индивидуальными. Таким образом, если стоит задача найти хороший объект недвижимости, а не просто очередную квартиру, то предложение представляет интерес. За те же 40 млн руб. можно приобрести 70 м² у другого девелопера, но это не даст аналогичной доходности.
Интерес к проекту обусловлен не только ценой или рассрочкой. Это уникальная локация. Застройщику «Стоун» доверяют, известно о качестве возводимых офисов. При этом предложение офисных площадей на территории будет очень ограниченным.
Не всем подходят такие чеки. Если требуется уникальный актив на первой береговой линии с красивой набережной и потенциалом роста стоимости до 1 млн руб. за м², то это «Мневники 3». Можно посмотреть предложения в «Мневниках 1» или «Мневниках 2», но там по факту ничего интересного уже не осталось. Лучше всего в офисную недвижимость заходить на старте продаж, хотя потенциал есть в разных проектах. Более детально про «Стоун Римская» рассказывалось в выпуске про Лефортово, где сравнивались проекты «Символ» и объекты «Стоун». Сейчас эти два девелопера являются одними из самых важных на рынке недвижимости в 2025-2026 году.
ЖК в районе Большой Сити – примеры хороших и плохих проектов
Упоминание Большого Сити часто ассоциируется с перспективой. Еще сильнее это слово звучит от риелторов или брокеров, которые с уверенностью говорят о большом потенциале и сильной точке роста стоимости квадратного метра. При этом приводится интересная статистика, показывающая, что жилые комплексы здесь продаются активнее, чем в других местах. Однако количество продаж не равно прибыли. Как известно, основная часть объектов на вторичном рынке в районе Большого Сити значительно дешевле предложений застройщиков.
Ярким примером является ЖК «Сидней Сити». О рисках в недвижимости обычно не говорят, все думают, что она всегда растет. Территорию Большого Сити посещают часто. За последние 2-3 года сильных изменений не произошло. Стоимость квадратного метра выросла в первую очередь на сайтах застройщиков, а не на вторичном рынке.
В 2023 году множество инвесторов ЖК «Сидней Сити» столкнулось с интересной реальностью. Проекты, купленные по 450, 500, 550 тыс. за метр с выгодными рассрочками, не удалось продать.
Оказалось, что строящиеся проекты никому не нужны. Причина — покупка по завышенной цене, в то время как соседний ЖК «Сердце Столицы» на вторичном рынке был готов и дешевле. Второй важный момент — перспектива развития локации не равно правильно выбранный объект недвижимости. При сдаче ЖК «Сидней Сити» были отмечены серьезные проблемы: канализационные массы в ванной, проблемы с санузлом, о об выходил ролик на канале Smarent. Электрика также требовала полного переноса розеток и выключателей. Огромное количество людей просто не хотят здесь жить. Многие покупатели квартир в ЖК «Сидней Сити» для личного проживания хотят от них избавиться. Покупатели на вторичном рынке в Большом Сити готовы рассматривать что угодно, даже дома по реновации, но только не «Сидней Сити».
Выбор недвижимости даже в развивающихся локациях, где хотят жить тысячи людей, не всегда является выгодной инвестицией. Риски довольно большие. Первый риск — купить объект дороже. Второй риск — купить объект не того качества и класса. Многие проекты продаются как премиум, но не соответствуют характеристикам. Третий момент — развитие инфраструктуры, которое меняет видовые характеристики квартир.
С этим недавно столкнулись жители ЖК «Сердце Столицы». Этот проект считается одним из лучших и самых выгодных для инвестиций на территории Большого Сити.
Средняя стоимость квадратного метра без отделки составляет 500-600 тыс. Инвестиционной выгоды это не принесет, но дает качественный проект с инфраструктурой от застройщика. Те, кто покупал «Сердце Столицы» несколько лет назад, оказались в выигрыше. Покупатели «Сидней Сити» или других проектов оказались в нуле или с убытком.
Основная проблема для жителей «Сердца Столицы» заключалась не в выборе ЖК, а в инфраструктуре, которую решил поменять город. Пару лет назад на территории была прогулочная зона без дороги. Город решил построить шестиполосное шоссе до Карамышевской набережной. Люди, покупавшие видовые квартиры с видом на реку и набережную, надеялись гулять там с детьми. Им также продавали историю о дворах без машин, но сейчас дворы с машинами есть.
При покупке жилого комплекса на стадии строительства необходимо смотреть на весь план развития города. В офисе продаж эту информацию не расскажут, иначе стоимость квартиры с видом должна быть ниже из-за будущей дороги. Жители ЖК «Сердце Столицы» и «Level Причальный» получили двойное комбо — мост.
Люди, переплатившие миллионы за вид, будут смотреть на мост и дорогу. Где-то застройщик делал дисконт, а где-то об этом не рассказывали. При покупке квартиры на этапе строительства необходимо учитывать множество факторов, чтобы не остаться у разбитого корыта.
Еще один пример плохой инвестиции — ЖК «Береговой 2» от «Главстроя». Красивые фасады и сложная архитектура не компенсируют отсутствие инфраструктуры и доступных цен. Сейчас дом готов, но люди не хотят там жить и покупать. Выбор самого дешевого проекта часто оказывается самой невыгодной инвестицией.
Покупка квартир для личного проживания — это тоже полноценная инвестиция для сохранения капитала. Мост добавил дисконт для тех, кто переплачивал за видовые квартиры. Ожидания, что «Главстрой» построит качественный проект, провалились. Те, кто сделал ставку на «Береговой 2», оказались неправы. Примеров плохих инвестиций на рынке недвижимости, особенно в районе Большого Сити, много. С учетом развития локации застройщики будут поднимать цены, а качество снизится, особенно с учетом будущего повышения НДС.
Выбор недвижимости — большая сложная задача. Необходимо изучать локацию, а не полагаться на обзоры или рекомендации брокеров. Люди, купившие квартиру в «Сердце Столицы» на низких этажах с видом на реку, теперь получают вид на дорогу. Продать квартиру сложно из-за высоких ипотечных ставок. При продаже можно потерять все вложенные средства, а купить другую квартиру на вторичном рынке невозможно из-за отсутствия подходящих предложений.
Не станет ли район Большой Сити местом с типичными муравейниками?
В Москва-Сити люди жить не хотят, выбирая расположенные вокруг территории. Именно поэтому взгляд обращен в сторону Большого Сити с планами по созданию единого кластера.
Действительно, застройщики хотят объединить жилье, офисы и инфраструктуру. Планы грандиозные, рендеры красивые. Однако итоговый результат к 2035 году неизвестен. Уверенности в готовности Большого Сити к 2030 году нет. Сейчас наблюдается дорогая ипотека, высокая стоимость строительства, повышение НДС и множество других проблем.
По факту, при оплате миллиона рублей за квадратный метр в новостройке, покупателю продают красивую картинку и обещания инфраструктуры. Будет ли она в реальности — неизвестно. Скорее всего, будет, но вопрос в том, через сколько лет. Например, набережную Шелепихи обещали почти в 2023-2024 году. Сейчас 2025 год, а ее все еще строят. Инфраструктуру «Острова» с комфортным проживанием, лежаками и шезлонгами также обещали, но пока этого нет.
Шансы офисной недвижимости в Большом Сити значительно выше, офисов не хватает. Однако будут ли жилые комплексы пользоваться такой популярностью, как это видят город и застройщики? Неизвестно. При выборе недвижимости лучше учитывать то, что уже есть. Необходимо смотреть на существующее положение дел. Покупается недвижимость для проживания или для сдачи. Кто будет арендатором? Кто и почему купит эту недвижимость? Возникает очень много вопросов к Большому Сити, особенно к локациям, застраиваемым на пустырях и промзонах. Речь идет, в частности, о Звенигородском направлении.