Рынок недвижимости снова в центре обсуждений.
На днях Марат Хуснуллин заявил: оживление ипотечного кредитования начнётся при ставке ниже 10%, а массовым станет при 5–6%.
Формально — логично.
Фактически — давайте смотреть глубже.
Вопросы, которые сегодня важны:
- Может ли ставка действительно опуститься к этим уровням?
- Когда это возможно технически?
- Ждать ли возврата «широких льгот» 2019–2024?
- Будут ли инвестиционные возможности на рынке недвижимости?
- И при чём тут телефонные мошенники?
Разбираем по порядку.
1. Главная развилка — ключевая ставка
Что в 2025?
Мой базовый прогноз на конец года был 16%.
Сейчас ставка — 16,5%, и у Банка России остаётся одно заседание.
Предположение: ЦБ вполне может снизить ставку на 0,5 п.п.
Почему?
- Шаг в полпроцента для ЦБ нетипичен — это была демонстрация в октябре, чтобы «сгладить» ужесточённый прогноз на 2026.
- К концу года регулятору удобно выйти на «круглые» 16% — это и будет базовый ориентир.
Ожидание по итогам года: ставка 16%.
Что в 2026?
Моя модель на конец 2026 остаётся прежней — 12–14%.
Актуализировать буду по ходу следующего года.
Но важно другое.
2. Будет ли ипотека под 5–6%?
Давайте честно.
Даже в позитивном прогнозе Банка России на 2027–2028 ключевая ставка — 7,5–8,5%.
Чтобы ипотека стала массовой при 5–6%, нужны два условия:
1. Стабильно низкая ключевая ставка
2. Готовность банков выдавать такие кредиты
(а это упирается в долговую нагрузку населения и нормативы ЦБ)
И вот здесь ответы довольно жёсткие:
1. Ставка ниже 10% → слишком рано.
Об этом можно говорить только в горизонте 2026.
И то без уверенности — даже для 2027 прогноз туманен.
2. Массовая ипотека ниже 10% в ближайшие 2–3 года — маловероятна.
3. Широких льгот 2019–2024 больше не будет.
Это важно проговорить отдельно.
- Льготная ипотека работала так:
- гражданин платил налоги;
- бюджет получал деньги;
- и этими деньгами компенсировал банку разницу по ставке, чтобы инвестор Илья купил четыре инвестиционные однушки.
Государство сделало выводы.
«Инвестиционная эксплуатация» льгот будет закрываться: - с 1 февраля 2026 убирают возможность брать две льготные квартиры на одну семью;
- дальше ограничений будет больше, а не меньше.
4. Точечные льготы для целевых категорий сохранятся.
Семьи с детьми, военные, дальневосточники — это останется, а возможно, станет более точным.
3. К чему приведут такие условия?
Мои выводы:
- Застройщики будут работать в режиме «затягиваем пояса»;
- Блогеры-продавцы недвижимости станут агрессивнее — высокая ставка «жжёт» их модель;
- Бума и ажиотажного роста не будет;
- Первичка и вторичка в крупных городах продолжат сближение:
- оба сегмента будут понемногу расти;
- но вторичка потенциально быстрее. - В 2026 году недвижимость в валюте (например, в Москве) может скорректироваться вниз.
4. Инвестиционная привлекательность — где она?
Я всегда рассматривал недвижимость как инструмент для:
• улучшения условий проживания;
• решения семейных задач;
• повышения качества жизни.
Но как инвестиция — сегодня рынок неинтересен.
Если вам там жить — стоимость становится второстепенной.
Но если вы смотрите на объект как на актив — логика другая.
5. Отдельно: вторичка и мошенники
Телефонные мошенники добрались уже и сюда.
Схемы становятся сложнее, маскировка — лучше, а скорость атак — выше.
При покупке вторички — максимальная бдительность.
Итог
Ипотека под 6% — это не вопрос одного решения правительства.
Это комбинация:
- ключевой ставки;
- бюджетных возможностей;
- долговой нагрузки населения;
- моделей банков и застройщиков.
И главное — это не история ближайших двух лет.
Рынок недвижимости остаётся рынком для жизни, но не для инвестиций.
И в ближайшее время — именно так он и будет выглядеть.
Чтобы не пропустить важную информацию, подписывайтесь на мой Telegram и будьте всегда в курсе актуальных новостей!
#Ипотека #Недвижимость #Ипотека2025 #СтавкаПоИпотеке #БанкРоссии #КлючеваяСтавка #РынокНедвижимости2025 #ИпотечныйКризис #ЛьготнаяИпотека #ИнвестицииВНедвижимость #ВторичноеЖилье #ИпотекаПод6Процентов #ПрогнозПоИпотеке #ФинансоваяГрамотность #ЭкономикаРоссии #Застройщики #ДолговаяНагрузка #ФинансовыйПлан