В сделках с недвижимым имуществом множество нюансов, в том числе налоговых. Рассмотрим наиболее важные из них.
1. Если объект недвижимого имущества продан по цене ниже, чем кадастровая стоимость, то налоговая база подлежит корректировке.
В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Что это значит? Если объект недвижимости продан по цене, ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то налоговая база (то есть сумма дохода, с которой уплачивается налог) определяется как кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.
Пример. Квартира продана в мае 2024 года за 3 300 000 рублей. По состоянию на 01.01.2024 кадастровая стоимость этой квартиры составила 5 500 000 рублей. Определяем минимальную налоговую базу: 5 500 000 рублей * 0,7 = 3 850 000 рублей (налогоплательщик не может указать в декларации сумму дохода от продажи квартиры ниже этой суммы). Поскольку стоимость, по которой фактически продана квартира, составила 3 300 000 рублей (т.е. меньше 3 850 000 рублей), то для целей уплаты НДФЛ налоговая база (т.е. доход гражданина от продажи квартиры) признается равным 3 850 000 рублей. Эта сумма должна быть указана в налоговой декларации по НДФЛ.
Обратите внимание, что понижающий коэффициент (0,7) может быть увеличен до 1 законом субъекта РФ (п. 9 ст. 214.10 НК РФ). Применяется тот закон субъекта РФ, в котором продавец был зарегистрирован на момент государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (Письмо Минфина РФ от 05.06.2025 № 03-04-05/55305).
Какие особенности необходимо учесть при применении понижающего коэффициента?
→ если в едином договоре купли-продажи нескольких объектов недвижимости не выделена стоимость каждого проданного объекта, то налоговый орган не вправе определять цену каждого отдельного объекта недвижимости и применять коэффициент 0,7 (Письмо ФНС России от 20.09.2024 № БВ-4-9/10821@);
→ при продаже ИП, применяющим основную систему налогообложения, нежилого помещения, которое использовалось в предпринимательской деятельности, также необходимо исчислять НДФЛ с учетом п. 2 ст. 214.10 НК РФ (т.е. доход налогоплательщика не может быть меньше кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7, Письмо Минфина РФ от 13.05.2022 № 03-04-05/43994);
→ кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, может применяться только в случае, если на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, в ЕГРН были внесены данные о кадастровой стоимости. В противном случае для определения НДФЛ не исключается использование рыночной стоимости имущества (Кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 18.12.2024 № 19-КАД24-11-К5).
2. Контроль уплаты НДФЛ с доходов от продажи недвижимого имущества.
Если налогоплательщик продал объект недвижимости, но не представил налоговую декларацию, то камеральная налоговая проверка проводится на основе имеющейся у инспекции информации (документов) о такой сделке (п. 3 ст. 214.10 НК РФ).
3. Применяемые налоговые ставки – 13 % или 15 % в зависимости от размера дохода (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).
4. Налоговый вычет.
Доходы от продажи недвижимого имущества уменьшаются на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных налогоплательщиком расходов на приобретение этого имущества. Если налоговый орган не обладает такой информацией, то доходы налогоплательщика уменьшаются на:
- сумму расходов, рассчитанную исходя из цены сделки по приобретению этого объекта недвижимости, которая указана в базах Росреестра, либо
- сумму имущественного налогового вычета (пп.1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
5. Особенности налогообложения при продаже общего недвижимого имущества.
Если собственность долевая, то сумма дохода определяется пропорционально доле налогоплательщика в праве собственности (п. 4 ст. 214.10 НК РФ).
Если собственность совместная, то сумма доходов каждого участника определяется в равных долях (п. 5 ст. 214.10 НК РФ).
6. Освобождение от НДФЛ.
Доходы от продажи объектов недвижимости могут быть освобождены от НДФЛ в связи с давностью владения (по общему правилу – 5 лет, ст. 217.1 НК РФ). При этом минимально необходимый срок владения объектом может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, в Иркутской области минимальный срок владения составляет 3 года для налоговых резидентов РФ, зарегистрированных по месту жительства (месту пребывания) на территории Иркутской области.
Если Вам нужна консультация, помощь в сопровождении налоговой проверки, рада помочь: 8-982-722-20-28, mungalova98@mail.ru
Telegram-канал: https://t.me/aboutthetax