2025-й заканчивается⏳
И это идеальный момент оглянуться на последние пять лет и честно ответить себе:
- Работает ли стратегия «подожду, цены упадут»?
Спойлер: в Москве — нет.
И вот почему!
2020 — пандемия и старт большого роста!
Пока весь мир сидел дома, Москва не «сломалась», а… перезапустилась.
Государство включило мощные меры поддержки, а льготная ипотека стала топливом рынка новостроек.
Цены в новостройках:
- массовый сегмент в 2020-м держался примерно в районе 230–240 тыс ₽/м².
- в бизнес-классе средняя цена была около 277 тыс ₽/м².
Что сделали сильные инвесторы?
Не испугались. Купили.
И уже через год увидели, что «кризис» — это скидка времени.
2021 — ипотечный драйв и ускорение рынка
Спрос разогрелся, новостройки стали «тихой гаванью» на фоне инфляции.
По рынку пошёл уверенный рост:
в массовом сегменте и комфорт-классе цены ускорились двузначными темпами, многие проекты давали +20% за год. metrium.ru+1
И именно тогда у большинства сформировалась мысль:
«Надо было покупать в 2020-м…»
2022 — шок, СВО, ключевая ставка вверх 📈
Февраль 2022 потряс всех 🤯.
Ключевая ставка резко выросла, рынок на пару месяцев «замер».
Что происходило с ценой квадрата?
Она НЕ рухнула.
Да, в моменте были колебания и локальные корректировки, но уже к маю 2022 средняя цена квадрата в новостройках «старой» Москвы была около 370 тыс ₽/м² (+~25% г/г).
Как раз в такие периоды сильные инвесторы и покупают лучшее:
когда толпа боится — рынок отдаёт самые выгодные лоты.
2023 — адаптация и новая реальность
Рынок научился жить в новой экономике.
Ставка высокая — да.
Но спрос на новостройки остался, потому что:
- льготные программы продолжили поддерживать первичку,
- застройщики перешли на рассрочки и гибкие схемы,
- Москва продолжала строить метро, кластеры, КРТ-территории.
Цены не обвалились, а стабилизировались и пошли дальше вверх в сильных локациях.
2024 — конец «массовой льготки», рост издержек!
Летом 2024 широкая льготная ипотека ушла, деньги стали дорогими.
Все ждали «падения».
Но себестоимость строительства, земля и инфраструктура — не подешевели.
Поэтому рынок перешёл в режим «рост медленнее, но рост».
2025 — дорогие деньги, но Москва всё равно растёт
Сегодня ключевая ставка высокая (в ноябре 2025 — 16,5%).
Но новостройки продолжают дорожать, пусть и спокойнее.
И цифры пятилетки говорят сами за себя:
- бизнес-класс «старой» Москвы:
277 тыс ₽/м² (2020) → 560 тыс ₽/м² (2025)
то есть рост больше чем в 2 раза. - по округам Москвы рост за 5 лет в ряде локаций — в 2–3 раза.
Так что «пузырь лопнет» звучит каждый год…
а реальность — каждый год дороже вход.
Почему новостройки — всегда в фокусе государства?
Стройка — один из главных двигателей экономики:
рабочие места, налоги, инфраструктура, развитие территорий.
Поэтому льготные программы (особенно семейная ипотека) остаются ключевым драйвером первички.
Новостройки = рынок, который будут поддерживать.
Даже когда меняются условия — поддержка не исчезает, она просто становится более целевой.
Новостройка vs вторичка — в чём разница по сути?
Новостройка:
- рост цены по мере строительства (особенно в КРТ и у метро);
- новые стандарты, планировки, дворы, сервис;
- ипотечные программы почти всегда лучше, чем на вторичке.
Вторичка:
- более «ровная» динамика;
- дисконт за износ и старую инфраструктуру;
- меньше программ поддержки.
И это нормально:
первичка — это рынок будущего, вторичка — рынок настоящего.
И почему декабрь — реально «магия»?
Декабрь — месяц, когда застройщики закрывают годовые планы.
Им важна наполняемость эскроу, отчётность перед банками, старт следующего года.
И именно поэтому:
- легче согласовать реальные скидки,
- получить кладовку / паркоместо / доп. бонус,
- выбить условия, которые никогда не будут в рекламе.
В январе этого уже не будет.
Да и цена «с нового листа» вниз не пойдёт.
Если вы стоите на развилке:
- подождать 2026-й или решиться сейчас —
просто вспомните:
- каждый год за последние пять лет «ждали падения»…
- а Москва каждый год становилась дороже и сильнее.
Столица растёт:
- метро расширяется, КРТ-территории развиваются, население и бизнес тянутся сюда, рынок становится всё более ликвидным.
Лучший подарок к Новому году — тот, который не растворится.
Квартира в сильной локации Москвы — это бетон, который работает на вас.
Если хотите разложу вашу ситуацию на цифры и подберу лучший вход в декабре — напишите мне «КОНСУЛЬТАЦИЯ» .
Покажу варианты, которые дадут рост и комфорт.