Купили квартиру и уже начали мечтать о тихих завтраках с видом на
рассвет? Но подождите! А продавец случайно не оказался банкротом? В
условиях, когда вчерашний сосед может стать фигурантом дела о
банкротстве,
одна подпись может привести к серьезным проблемам. В этой статье мы не
будем вас пугать, но расскажем, как избежать риска потерять свою
квартиру и оставаться добросовестным покупателем.
Когда сделку могут оспорить?
Да, квартира может быть изъята
и включена в конкурсную массу для расчётов с кредиторами. Это
происходит, если суд признает сделку «подозрительной» или «сделкой с
предпочтением» (согласно ст. 61.2 Закона № 127‑ФЗ).
Основные «красные флажки»:
- квартира продана по заниженной цене;
- сделка совершена незадолго до банкротства (в течение года);
- продавец действовал с целью навредить кредиторам;
- недвижимость перешла родственникам или аффилированным лицам;
- сделка нарушает баланс интересов кредиторов.
Чем рискует покупатель?
Если сделку признают недействительной, квартира уйдет в конкурсную
массу, а вы станете кредитором. Это значит, что вы сможете заявить
требование о возврате денег, но вернуть всю сумму получается далеко не
всегда. Основные риски, с которыми может столкнуться покупатель,
включают:
- потеря квартиры — жильё возвращается в конкурсную массу;
- риск не вернуть деньги — даже при наличии требования к продавцу, выплата зависит от объёма его активов и очереди кредиторов;
- длительные судебные тяжбы — процесс оспаривания может затянуться на месяцы;
- ограничения на распоряжение жильём — пока идёт разбирательство, вы не сможете свободно продавать или закладывать квартиру.
Для покупателей это означает: даже если вы не знали о проблемах продавца, вам придётся доказывать свою добросовестность в суде.
Как обезопасить себя: 5 ключевых шагов
Ключ к безопасности заключается в тщательной проверке. Не стоит доверять продавцу на слово. Вот что стоит сделать перед подписанием договора:
- Проверить на банкротство:
- Картотека арбитражных дел — сайт kad.arbitr.ru. Достаточно ввести ФИО продавца.
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве — bankrot.fedresurs.ru. Здесь публикуются все уведомления по банкротным делам.
- Сайт ФНС — проверка контрагентов, сведения из ЕГРЮЛ/ЕГРИП. - Оценить рыночную цену: слишком низкая стоимость — тревожный сигнал.
- Изучить выписку из ЕГРН: ищите обременения, аресты, историю перехода прав.
- Убедиться, что квартира не была единственным жильём продавца, проданным перед банкротством.
- Проверить срок владения: быстрая перепродажа (менее года) — повод насторожиться.
Совет экспертов: перед сделкой проконсультируйтесь с юристом. Он поможет выявить скрытые риски и составить договор с защитой ваших интересов.
Нюансы, о которых важно знать
- Единственное жильё продавца.
Обычно его нельзя изъять, но если он сам продал квартиру незадолго до
банкротства — сделка может быть оспорена (особенно если деньги пошли не
на погашение долгов). - Ваше единственное жильё. Даже если купленная квартира — ваше единственное жильё, это не защищает от признания сделки недействительной. Закон в первую очередь защищает кредиторов.
- После завершения банкротства. Если позже вскроется факт сокрытия активов, дело могут пересмотреть (ст. 213.29 Закона о банкротстве).
Пример из судебной практики
В одном из дел арбитражный суд признал сделку недействительной,
когда квартира была продана супруге должника перед банкротством.
Несмотря на регистрацию права собственности, суд установил, что цель
сделки — скрыть активы. Недвижимость вернули в конкурсную массу.
Что делать, если сомнения остались?
Если вы:
- не уверены в чистоте сделки;
- обнаружили «красные флажки» при проверке;
- опасаетесь последствий банкротства продавца,
— не рискуйте в одиночку. Обратитесь к профессионалам.
Специалисты нашего агентства:
- проведут полную проверку продавца и объекта;
- помогут составить безопасный договор;
- сопроводят сделку на всех этапах, минимизируя риски.
Помните: лучше потратить время на проверку сейчас, чем годами разбираться в суде позже.
